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(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林晓君、张鹏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决张宇宁将位于北京市昌平区一号房屋过户至林晓君名下；2.请求法院判决张宇宁、刘晨亮承担本案诉讼费用。

事实和理由：林晓君之夫张宇昊与张宇宁系姐弟关系，张鹏系林晓君之子，张宇宁、刘晨亮系夫妻关系。1998年林晓君之夫张宇昊为给儿子购房与姐姐张宇宁共同协商约定，由张宇昊全额出资，借用姐姐张宇宁名义购买位于北京市昌平区一号的房屋，且双方一起办理完购房手续后，再将房屋过户至儿子张鹏名下。

1998年3月23日我方以张宇宁之名与昌平区房管局签订了《出售现住直管公房楼房协议书》，由我方支付了全部购房款项（包括折旧费、电表费、维修费等），我方要求张宇宁、刘晨亮出具由我方购买涉案房屋的付款凭证，并提出由自己保管房产证，张宇宁、刘晨亮均以各种理由一直拖延交付房产证。办理完购房手续后，我们一家将房屋进行装修，自1998年3月入住至今。2000年林晓君之夫张宇昊去世，其子张鹏多次向张宇宁、刘晨亮提出办理房屋过户登记手续，其均拒不配合办理，为此起诉至法院。

被告辩称

被告张宇宁、刘晨亮辩称：一、借名买房是虚构的，根本不存在借名登记的合同约定。林晓君、张鹏诉称，张宇昊为给儿子张鹏买房与张宇宁协商约定，借用张宇宁名义购买涉诉房屋，购房之后再将涉诉房屋过户给儿子张鹏纯属虚构。1998年，张宇昊的儿子张鹏尚年幼，当时才十岁。真实情况是，最初1997年张宇昊提出来要居住张宇宁出租的房屋，后来，张宇昊又向张宇宁提出来要购买出租的这套房屋。

张宇昊说，他在房管局有关系，能够把房屋登记在他名下。当时，刘晨亮碍于面子没有表态。再后来，张宇昊告诉张宇宁，房管局说了，这套房屋是单位的福利分房，只有承租人有资格购买，他没有资格购买房改房。于是张宇宁就对张宇昊说，我来购买，我在银行的存款是定期的，你把钱借给我，我以后再还给你，我购房之后你先住着，等孩子大点再把房子还给我。

二、借名买房是虚构的，根本不存在出资关系。林晓君、张鹏称房屋由张宇昊全额出资，与事实不符。实际是张宇宁用借来的2万元交付了全部购房款项以及税费等其他款项，对方开具了相应的票据。

三、借名买房是虚构的，涉诉房屋是福利分房，按照政策规定，只有承租人张宇宁能够购买，张宇昊根本没有购房资格。张宇宁、刘晨亮购买涉诉房屋时享有了双职工65年工龄优惠的待遇，而这个优惠待遇林晓君、张鹏是不能享有的。

四、林晓君、张鹏提交的《出售现住直管公房楼房协议书》的复印件，实际证据原件均在我方处。

五、林晓君、张鹏诉称，曾经要求张宇宁、刘晨亮出具其付款凭证，曾经提出由其保管房产证纯属虚构，真实情况是，张宇宁、刘晨亮支付了全部购房款项，付款凭证和房产证没有理由要给他人。

六、林晓君、张鹏诉称，1998年3月装修之后入住涉诉房屋，张宇昊去世之后张鹏多次要求办理过户登记，纯属虚构。真实情况是，当时他们只是刷了大白，在1997年就住进去了。

七、待张宇昊孩子张鹏长大之后，张宇宁对其侄子曾经多次提出要求腾房。但是均遭到林晓君、张鹏无理拒绝。由于在张宇昊生前我方没有来得及偿还2万元借款，因此在张宇昊去世一年之后，张鹏到张宇宁单位来玩，张宇宁就对张鹏说起为他购买房屋的方案。二十年来，林晓君、张鹏一直居住在涉诉房屋，暖气费用一直由我方支付，我方想出租涉诉房屋以补贴家用的目的也无法实现。

八、林晓君、张鹏有自己的住房，建筑面积为99.84平方米。综上所述，请求驳回其诉讼请求。

第三人李霞述称，其意见同张宇宁、刘晨亮的辩称意见。

法院查明

张宇昊与林晓君系夫妻关系，张鹏系张宇昊与林晓君之子。张宇昊于2000年5月31日去世，其去世时第一顺序继承人为林晓君、张鹏、李霞（张宇昊之母）。张宇宁与刘晨亮系夫妻关系，张宇宁与张宇昊系姐弟关系。

坐落为北京市昌平县城区一号房屋（以下简称涉案房屋）原系张宇宁、刘晨亮单位福利分房。1998年3月23日，张宇宁与昌平县房地产管理局签订《出售现住直管公房楼房协议书》，约定由张宇宁按照标准价每建筑平方米846元购买涉案房屋。1999年6月，张宇宁领取了涉案房屋房屋所有权证，登记房屋所有权人为张宇宁。

现林晓君、张鹏称，1997年时张宇宁曾让张宇昊一家居住在涉案房屋处，当时商谈过由张宇昊购买涉案房屋，1998年3月20日张宇昊、林晓君取款2万元，之后由张宇昊和张宇宁一起去使用该2万元办理了涉案房屋购房手续，因使用了张宇宁夫妻工龄，故由张宇宁签订协议购房，张宇宁说后续要办房产证手续，故留下了购房票据原件，之后房产证由张宇宁领取，并由张宇宁保管房产证原件，2000年张宇昊去世后再找张宇宁索要房本原件并要求办理房屋过户手续时其一直推脱，直至2018年6月接到张宇宁电话要求其搬出涉案房屋，引发诉讼。

林晓君、张鹏现主张：张宇昊、林晓君作为买房人与张宇宁、刘晨亮作为卖房人，双方存在有口头的房屋买卖合同关系，即张宇昊、林晓君以2万元房款从张宇宁、刘晨亮处购买涉案房屋，因房屋至今未办理过户手续，故起诉至法院，要求将涉案房屋过户至林晓君名下，并提交购房资格核验单证明林晓君具备北京市购房资格。

张宇宁、刘晨亮对林晓君、张鹏所述不予认可，其二人称1997年时张宇昊提出想搬入涉案房屋处居住，其居住一段时间后，张宇昊提出想购买涉案房屋，张宇昊曾于1998年3月23日去咨询购房手续，发现其无资格购买具有单位福利分房性质的涉案房屋，张宇宁就提出可以先借用张宇昊已取出的2万元房款，由张宇宁购得涉案房屋，然后将涉案房屋借给张宇昊一家居住，之后因张宇昊去世故一直未偿还借款，曾多次向林晓君、张鹏提出腾退房屋，曾于2018年起诉林晓君、张鹏等要求腾退房屋。张宇宁、刘晨亮现主张：其与张宇昊、林晓君、张鹏一家存在借款关系、借住关系，即张宇宁曾向张宇昊借款2万元，涉案房屋曾同意由张宇昊一家借住，未明确约定借住期限。

原、被告均认可涉案房屋现由林晓君、张鹏一家居住，涉案房屋的房屋所有权证及相关票据原件在张宇宁处，暖气费由张宇宁交纳，其他费用，包含水费、电费、物业费、垃圾费、有线电视费、网费等一直均由林晓君、张鹏交纳。2010年张鹏结婚时曾对涉案房屋进行了装修。林晓君、张鹏称暖气费由张宇宁交纳是因为张宇宁称其单位可以报销，之后找张宇宁过户时提出支付其供暖费，张宇宁未收取。张宇宁、刘晨亮称1998年购房时其二人有存款，但均为定期，故向张宇昊借款2万元；2010年同意张鹏装修是考虑到亲情。

裁判结果

张宇宁于本判决生效后七日内协助林晓君办理坐落为北京市昌平县城区一号房屋的所有权转移登记手续，登记房屋所有权人为林晓君。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为张宇昊、林晓君与张宇宁、刘晨亮之间就涉案房屋曾达成何种约定，是林晓君、张鹏主张的房屋买卖合同关系，还是张宇宁、刘晨亮主张的借住、借款合同关系？现双方均认可的事实是张宇昊曾于1998年3月交付给张宇宁2万元，但该笔款项是张宇昊支付的购房款，还是张宇宁向张宇昊的借款，系本案认定事实的关键之处。

首先，1998年时双方因存在亲属关系，未订立书面的合同，就双方的口头约定内容，林晓君、张鹏就其主张的房屋买卖合同关系，即支付该2万元系购房款的主张，提供有书面证言并有两位证人出庭作证。张宇宁、刘晨亮就其主张的借款关系，并未提交任何证据予以佐证。其次，林晓君、张鹏主张2万元系购房款，与1998年时房屋市场价相差不大，具有一定的可能性。

再次，1998年时张宇宁、刘晨亮其二人名下有不少于2万元的存款，其解释购房时向张宇昊借款2万元是因存款均为定期，手中无现钱，但考虑到借款后至今，在长达二十年的时间内，张宇宁、刘晨亮并未主动提及偿还该笔借款，双方也未就借款、还款一事进行过沟通、协商等，并不符合常理。而且，根据张宇昊一家的经济条件，1998年时其在无多余存款的情况下，选择将2万元款项全部出借他人用于购房，未选择自己购房，并且多年来从不催要借款，也与一般常理不符。

故综上分析，法院对于林晓君、张鹏称张宇昊支付张宇宁的2万元系购房款的主张予以采信，对于林晓君、张鹏主张张宇昊、林晓君与张宇宁、刘晨亮之间存有房屋买卖合同关系的主张，法院予以确认。

现张宇昊、林晓君已支付购房款，张宇昊去世后，林晓君作为共同购房人及张宇昊的继承人之一，其要求房屋过户至其名下，张宇昊的另一继承人张鹏对此无异议，继承人李霞虽不认可存在房屋买卖合同关系的事实，但并未要求房屋过户至其名下，因此，法院对于林晓君、张鹏要求张宇宁将涉案房屋过户至林晓君名下的诉讼请求予以支持。

还需指出，因双方未订立书面的房屋买卖合同就过户应交纳的相关费用进行约定，但按照一般交易习惯并结合涉案房屋的交易价款、交易成本来看，涉案房屋涉及的过户的相关费用应由买方，即林晓君负担为宜。另需说明，涉案房屋中应属张宇昊的遗产部分，可另行继承处理。

办案心得

一、关于证据的重要性

在本案中，由于双方在 1998 年时仅存在口头约定，未订立书面合同，这使得案件的事实认定存在一定难度。然而，原告林晓君、张鹏提供了书面证言并有两位证人出庭作证，以此来支持他们主张的房屋买卖合同关系及 2 万元为购房款的说法。相比之下，被告张宇宁、刘晨亮主张的借款关系却未提交任何证据予以佐证。

这启示我们，在民事交易中，尤其是涉及重大财产权益的交易，应尽可能订立书面合同，明确双方的权利义务。如果无法订立书面合同，也应注意保留相关的证据，如聊天记录、通话录音、证人证言等，以便在发生纠纷时能够有效地维护自己的合法权益。

二、对交易合理性的判断

法院在认定事实的过程中，对交易的合理性进行了分析。例如，对于 2 万元款项的性质，法院考虑了双方的经济状况、交易时的市场情况以及后续的行为表现等因素。

从原告方来看，他们主张 2 万元系购房款，与 1998 年时房屋市场价相差不大，具有一定的合理性。而被告方称借款 2 万元购房，但其在有不少于 2 万元存款且均为定期的情况下借款，且在长达二十年的时间内未提及偿还借款，也未就借款、还款一事进行沟通协商，不符合常理。同时，根据原告一家的经济条件，在无多余存款的情况下出借 2 万元用于他人购房且多年不催要借款，也与一般常理不符。

这提醒我们，在判断民事交易的真实性和合法性时，不仅要考虑交易的表面形式，还要结合交易双方的实际情况、交易的背景以及后续的行为表现等因素，综合判断交易的合理性。

三、关于亲属间交易的注意事项

本案中，交易双方存在亲属关系，这在一定程度上增加了案件的复杂性。亲属间的交易往往基于信任，可能不会像陌生人之间的交易那样严谨，但这也容易引发纠纷。

在亲属间进行交易时，同样应遵循公平、公正、合法的原则，明确交易的内容和双方的权利义务。不能因为亲属关系而忽视了法律风险，否则一旦发生纠纷，可能会对亲情关系造成更大的伤害。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！