(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王某辉、王某宏向一审法院起诉请求：依法确认王某杰签订的位于北京市海淀区一号房屋买卖合同无效。

王某杰上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。

事实和理由：1．涉案房屋系王某杰出资购买，其他兄弟姐妹亦知情，购买后一直由母亲赵女士居住使用，并由王某杰照顾赵女士至终老；2．涉案房屋虽登记在赵女士名下，但系经过家庭内部协商后，经父母同意由唯一的儿子王某杰出资购买，并归王某杰所有，为防止发生纠纷，在母亲赵女士在世时变更登记至王某杰名下；

3．涉案房屋买卖合同是王某杰与赵女士为变更登记所签订，通过该合同和变更登记行为能够印证涉案房屋所有权归王某杰的真实意思；4．王某杰父母当时支付购房款能力有限，根据王某杰提交证人证词能够证明涉案房屋购房款系王某杰妻子从银行取现后出资，应认定王某杰出资购房事实。

被告辩称

王某辉、王某宏辩称，同意一审判决。

法院查明

王某江与赵女士系夫妻，王某宏、王某辉与王某杰系二人之子女。王某江于1997年1月12日因死亡注销户口，赵女士于2018年3月23日去世。

位于北京市海淀区一号房屋系2000年10月20日赵女士与单位签订的出售公有住房协议书，约定单位向赵女士按成本价出售乙方自有住房。房价款48436元。该价格使用男方29年工龄，女方1年工龄。2001年3月14日，下发产权证，登记在赵女士名下。2011年8月30日，赵女士与王某杰签订《存量房屋买卖合同》，约定赵女士将涉案房屋出售给王某杰，成交价款为45万元。

当日，该房屋登记在王某杰名下。庭审中，双方确认王某江系单位职工，赵女士并无工作。该房屋是原单位的公房，1996年房改购买。当时，王某江尚未过世。办理房产手续时王某江过世，故登记在母亲赵女士名下。2015年前，赵女士居住在涉案房屋内，2015年搬到王某杰家居住生活。

现王某宏、王某辉表示涉案房屋是父母的共同财产，王某杰在其他姐妹不知情的情况下，将涉案房屋过户至自己名下，侵犯了其他人的合法权益，该合同应属无效合同。王某杰认为涉案房屋是母亲赵女士的个人财产，母亲有权自己处分，且赵女士是想把涉案房屋赠与给王某杰，通过买卖的方式办理的过户手续，赠与合同已经履行完毕，合同中约定的房价也不是真实的市场价格，只是为了过户而填写的价格，母亲赵女士也未要求王某杰给付该款项。故该合同是有效合同。

另，王某杰表示1996年购房的购房款是王某杰支付的，王某宏、王某辉表示并不知晓购房款何人支付，2012年去看望母亲赵女士时，母亲将房屋过户的事情予以了告知，但母亲明确表示房屋虽然过户给了王某杰，也有其他兄弟姐妹的份额，王某杰也予以了确认。但是在母亲过世后，王某杰予以否认，故才提起诉讼。王某杰否认上述说法，并表示王某辉、王某宏的起诉已过诉讼时效。

法院认为，公民的合法权益受法律保护。涉案房屋虽然是赵女士签订的购房合同并登记在赵女士名下，但考虑到该房屋原是王某江工作单位的公房，且在王某江在世时购买，故法院认为该房屋应属王某江与赵女士的夫妻共同财产。王某杰是否出资购买亦无法改变房屋的权属性质。

根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，赵女士与王某杰之间虽然签订了房屋买卖合同，约定了购买价款，但王某杰表示双方之间是以买卖的形式办理了赠与房屋的手续，不是真实的买卖关系。结合双方之间的亲属关系以及赵女士在王某杰并未支付购房款的情况下就协助王某杰办理了房屋过户手续的事情，法院认为双方之间无真实的房屋买卖合同关系。故上述存量房屋买卖合同应属无效。

二审中，王某杰提交产权人姓名为赵女士的产权证发出单以及王某杰妻子刘某芬三位同事的书面证人证言，证明涉案房屋为王某杰购买；王某辉、王某宏对上述证据材料的关联性、合法性和证明目的均不认可；本院认为，产权证发出单并未载明王某杰进行了出资，刘某芬三位同事虽主张刘某芬曾提取现金，但无法直接证明现金用途，本院对王某杰所提交证据的证明目的不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

裁判结果

判决：确认赵女士与王某杰签订的《存量房屋买卖合同》无效。

房产律师点评

涉案房屋是原单位公房，由王某江作为职工参加房改购买，并使用了王某江的29年工龄，因此，虽然赵女士在王某江去世后签订单位出售公有住房协议书并将涉案房屋登记于赵女士名下，但涉案房屋应属王某江与赵女士的夫妻共同财产。王某杰主张涉案房屋为经过家庭协商、父母同意后由其出资购买并归其所有，但其提交的现有证据并不足以证明该主张，王某辉、王某宏亦不予认可，法院对此不予采信。

因涉案房屋系王某江与赵女士的夫妻共同财产，王某江去世后，在未进行遗产继承情况下，涉案房屋应由赵女士及王某江的其他继承人共同共有。现赵女士与王某杰在明知上述情形的情况下，未征得王某辉、王某宏同意，通过签订房屋买卖合同的方式将涉案房屋转移登记至王某杰名下，难以认定赵女士与王某杰的上述行为系善意，且损害了共同共有人王某辉、王某宏的利益，故此，赵女士与王某杰之前签订的《存量房屋买卖合同》应属无效，王某辉、王某宏的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。

办案心得

在这起房屋买卖合同纠纷案件中，有以下几个重要的启示：

证据的充分性和有效性：

王某杰主张房屋由其出资购买并归其所有，但所提供的证据不足以证明其主张。这提醒我们，在涉及重大财产权益的纠纷中，证据不仅要有所提供，更要具备充分性、有效性和关联性，能够清晰有力地支持自己的主张。

公房房改的权属认定：

对于单位公房在房改过程中的权属问题，不能仅仅依据购房合同和登记情况来简单判断。需要综合考虑公房的来源、职工工龄的使用以及购买时的具体情况。这要求律师在处理类似案件时，要深入了解公房政策和相关法律规定。

夫妻共同财产的明确：

即使房屋登记在一方名下，如果是在夫妻关系存续期间通过特定方式取得，且使用了夫妻一方的工龄等因素，很可能被认定为夫妻共同财产。这提示当事人在处理家庭财产时，要有清晰的法律意识，避免因权属不清引发纠纷。

虚假意思表示的法律后果：

以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在本案中，通过看似合法的房屋买卖合同来掩盖真实的赠与意图，这种行为未被法律认可。这警示当事人，应当遵循诚实信用原则进行民事活动，否则可能导致法律行为无效。

共同共有财产的处分：

对于共同共有的财产，尤其是在涉及遗产未分割的情况下，部分共有人未经其他共有人同意擅自处分财产，其行为可能无效。这强调了在处理共有财产时，必须尊重所有共有人的权利，遵循法律规定的程序。

诉讼时效的准确判断：

王某杰提出对方起诉已过诉讼时效的抗辩未被支持。这要求律师在处理案件时，要准确判断诉讼时效的适用范围和起算点，避免因错误判断而导致当事人的权益受损。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！