(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某文向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除赵某文与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求判令吴某歌给付赵某文违约金32万元；3.请求判令吴某歌协助赵某文办理不动产转移登记手续，将北京市西城区一号房屋恢复登记至赵某文名下。4.请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由：2020年11月12日，赵某文（甲方）与吴某歌（乙方）签署了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定了房屋成交价款、房款支付方式、资金划转方式、违约责任以及合同解除等条款，其中约定房屋主体价款为160万元，支付时间为过户当日，支付方式为全款一次性支付。2020年11月27日，赵某文依约将房屋产权过户至吴某歌名下，而吴某歌却未依约支付全部房屋价款，后赵某文不断催要，但吴某歌态度恶劣且拒绝履行相应付款义务。

根据双方签署的合同第九条违约责任第（二）款逾期付款责任“2.逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。甲方选择解除的适用本合同第十二条第（一）款的约定；”以及第十二条合同解除第（一）款“如甲方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除。甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任。甲方应将已收取的价款扣除违约金后返还乙方，如不足以抵扣，有权要求乙方补足。已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。”的约定，被告逾期付款，赵某文有权解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求吴某歌承担相应违约责任。

综上，吴某歌拒不依约付款的行为已严重违反合同约定，侵犯了赵某文合法权益，赵某文有权依据双方合同及《中华人民共和国民法典》的规定，解除双方签署的合同，现为维护其合法权益，特诉至贵院，诉请解除合同并要求承担违约责任，望贵院依法判如所请。另，在诉讼过程中，了解到案涉房屋买卖合同尚存在一份补充协议，故要求将补充协议在本案中一并解除。

被告辩称

吴某歌辩称：赵某文起诉状里面提及的《北京市存量房屋买卖合同》没有出现解除的事由，而且吴某歌不存在违约的情形，所以吴某歌请求法院判令驳回赵某文第1至4项诉讼请求。吴某歌认为：

一、关于《我对一号房屋的安排》是生效的法律文件，原、被告之间的真实法律关系为析产法律关系。首先，《我对一号房屋的安排》是生效的法律文件，目的是对位于涉案房屋进行析产安排，理由如下：1.《我对一号房屋的安排》由赵某文于2020年11月3日亲笔书写，并由其三位女儿，即赵某丽、赵某萍、赵某宝签字并按手印以示确认，意思表示真实合法有效。经法庭询问，赵某文本人在庭审过程中详细叙述了签署该《我对一号房屋的安排》的细节，并对该文件属于其真实的意思表示进行了明确的自认。

其次，基于前述《我对一号房屋的安排》的内容，原、被告之间的真实法律关系为析产法律关系，即赵某文在前述《我对一号房屋的安排》中确认了涉案房屋为赵某宝夫妇出资购买，并同意将房屋过户给赵某宝夫妇的儿子，即吴某歌。因此，原被告之间的真实法律关系为析产法律关系。随后，原、被告双方为履行前述《我对一号房屋的安排》提及的析产安排，顺利办理案涉房屋的产权过户，共同作出如下行为：1.2020年11月12日，原、被告签署了《存量房屋买卖合同》。因此，《我对一号房屋的安排》是生效的法律文件，原、被告之间的真实法律关系为析产法律关系。

二、原、被告之间在析产过户过程中涉及的款项为“补偿款”，并不涉及给付房款。理由如下：1.涉案房屋由吴某歌的父母（即赵某宝和吴某浩）于数年前出资购买，迄今一直由赵某文本人居住，只是鉴于家人的亲情关系，双方尚未办理房屋过户事宜。对此，赵某文亦表示认可。在《我对一号房屋的安排》中，赵某文提到：“当初买这个房子的时候（后），是赵某宝（吴某歌的母亲）出钱买的，我曾（层）承诺把房子给赵某宝……当时赵某宝夫妇四处借钱买下了这套房子，我现在考虑你妈的工龄在买这套房时也起了作用，所以我对你们姐俩给予一定的补偿”。需要特别强调的是，该“补偿”仅仅是家人之间的馈赠，在析产过户过程中涉及的款项为“补偿款”，并不涉及给付房款。

2.《补充协议》亦明确提到案涉房屋析产过户过程中并不涉及给付房款事项。为履行前述《我对一号房屋的安排》提及的析产过户安排，原、被告双方于2020年11月19日签订了《补充协议》，该《补充协议》明确提到案涉房屋过户并不涉及给付房款事项。具体内容如下：（1）《补充协议》第三条约定：“甲乙双方委托丙方单独协助办理过户手续，因甲乙双方属于亲朋关系，甲乙双方要求不交接任何房款……只办理产权过户手续”。（2）如前所述，该《补充协议》的第一段内容中明确提到：“基于甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》达成《补充协议》”。《补充协议》第四条第3项约定：“本协议为《买卖合同》及《履约服务合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《履约服务合同》相抵触，以本协议为准”。

（3）鉴于（2）中所述，即使原告方主张：案涉《存量房屋买卖合同》约定了房屋主体价款，鉴于成立在后的《补充协议》明确约定“如本协议中相关条款和《买卖合同》及《履约服务合同》相抵触，以本协议为准”，仍然可以佐证：原、被告之间在析产过户过程中并不涉及给付房款。（4）其次，结合前述《我对一号房屋的安排》以及《补充协议》的内容，更加可以印证：案涉《存量房屋买卖合同》属于第三方提供的格式合同，其存在的目的是协助原、被告双方顺利办理析产过户。

《存量房屋买卖合同》关于房屋主体价款的约定，并非原被告双方的真实意思表示。案涉房屋过户并不涉及给付房款事项。

综上，原被告之间在析产过户过程中涉及的款项为“补偿款”，并不涉及给付房款，原、被告双方的全部真实意思表示在于《我对一号房屋的安排》以及《补充协议》的约定。

三、案涉《存量房屋买卖合同》不应当解除，原、被告之间的真实法律关系为析产法律关系，截至庭审辩论终结时，双方在析产过户法律关系中涉及的全部权利义务均已经履行完毕，案涉《存量房屋买卖合同》不具备解除条件，不应当解除。理由如下：1.如前所述，原、被告之间的真实法律关系为析产法律关系，案涉《存量房屋买卖合同》属于第三方提供的格式合同，其存在的目的是协助原、被告双方顺利办理析产过户。原、被告双方的真实意思表示在于《我对一号房屋的安排》中对析产过户的相关约定。为了顺利办理案涉房屋的过户事宜，2020年11月12日，原、被告签署了该《存量房屋买卖合同》。案涉《存量房屋买卖合同》属于第三方提供的格式合同，并非原、被告双方的全部真实意思表示。原、被告双方的全部真实意思表示在于《我对一号房屋的安排》以及《补充协议》的约定。

2.截至庭审辩论终结时，原被告双方基于《我对一号房屋的安排》所产生的所有权利义务均已经履行完毕，《存量房屋买卖合同》不应当解除，理由如下：（1）吴某歌已于2020年11月27日取得案涉房屋项下《不动产权证书》。（2）吴某歌及其父母已经履行完毕《我对一号房屋的安排》中约定的“补偿事宜”，分述如下：A.吴某歌于2020年11月给赵某文汇款40万元，2021年01月分别向赵某丽、赵某萍转账20万元。B.吴某歌于2021年07月给赵某文汇款120万元，并在汇款单上留言备注：“一号房屋，剩余补偿款，您转赵某丽赵某萍”，吴某歌还通过电话、短信形式告知赵某文汇款完结事宜，赵某文亦已经收到吴某歌给付的120万元。C.至此，原、被告双方基于《我对一号房屋的安排》所产生的所有权利义务均已经履行完毕。案涉《存量房屋买卖合同》项下双方的真实意思表示，即析产过户，也已经全部实现。

3.案涉《存量房屋买卖合同》不具备解除条件，不应当解除。至于原告方主张：案涉《存量房屋买卖合同》第十二条第（一）款之规定为解除条款。需要强调的是，该规定仅表明“如甲方依照本合同约定解除合同……”，纵观案涉《存量房屋买卖合同》全文，并没有条款约定甲方在何种条件下可以解除该《存量房屋买卖合同》。因此，案涉《存量房屋买卖合同》不具备解除条件，不应当解除。

四、吴某歌不应当给付原告赵某文违约金。理由如下：1.《我对一号房屋的安排》仅提及吴某歌（及其父母）支付“补偿款”的时间，但并没有约定如逾期支付补偿，吴某歌应该承担何种违约责任。如前所述，原、被告双方的全部真实意思表示在于《我对一号房屋的安排》以及《补充协议》的约定。因此，根据合同意思自治原则，鉴于《我对一号房屋的安排》没有约定违约条款，即使吴某歌没有在涉案房屋过户当天把剩余补偿款全部支付给赵某丽和赵某萍，吴某歌也不应当给付原告赵某文违约金。

2.如前所述，原、被告之间在析产过户过程中并不涉及给付房款，吴某歌不应当给付原告赵某文违约金。《补充协议》亦明确提到案涉房屋过户并不涉及给付房款事项，即“甲乙双方委托丙方单独协助办理过户手续，因甲乙双方属于亲朋关系，甲乙双方要求不交接任何房款……只办理产权过户手续”。且《补充协议》的效力优先于案涉《存量房屋买卖合同》（包括《房款支付协议》），即补充协议第四条第3项：“本协议中相关条款和《买卖合同》及《履约服务合同》相抵触，以本协议为准”。

因此，原告方的主张不能成立，即吴某歌不应当依据案涉《存量房屋买卖合同》第九条第（二）款“逾期付款责任”，以及对应的《房款支付协议》第三条“房款支付方式、资金划转方式”支付违约金。

五、吴某歌不应当协助原告赵某文办理不动产转移登记手续。如前所述，鉴于原、被告之间的真实法律关系为析产法律关系，截至庭审辩论终结时，双方在析产过户法律关系中涉及的全部权利义务均已经履行完毕，因此，吴某歌不应当协助原告赵某文办理不动产转移登记手续。

第三人赵某萍、赵某丽述称：我方的意见与赵某文相同。

第三人赵某宝述称：我方的意见与吴某歌的意见相同。

法院查明

一、赵某文系赵某萍、赵某丽、赵某宝之父。吴某歌系赵某宝之子。

二、2020年11月3日，赵某文出具《我对一号房屋的安排》，内容为：“一号的房子。当初买这个房子的时候（后），是赵某宝出钱买的，我曾（层）承诺把房子给赵某宝，赵某萍、赵某丽你们姐俩当时都知道，也表示赞同，当时赵某宝夫妇四处借钱买下了这套房子，我现在考虑你妈的工龄在买这套房时也起了作用，所以我对赵某萍、赵某丽你们姐俩给予一定的补偿，因而做出如下决定：1.给予赵某萍、赵某丽你们姐俩每人80万元，由赵某宝出钱，此房过户给赵某宝儿子，即我的外孙吴某歌。

2.在这个遗嘱上你们姐签字后，赵某宝当天给赵某萍赵某丽每人20万元，作为首付款。在房子过户到吴某歌名下当天由赵某宝把其余的剩余款全部支付给赵某萍、赵某丽，即每人60万元。从此赵某宝、赵某丽、赵某萍对该房屋没有任何权益，房屋归他吴某歌独自拥有。3.房屋过户给吴某歌后，我依然住在这个房子里，你们姐妹三人共同照顾和给我养老，可随来我这里（如有一天我急用钱时由你们姐三平均出钱供我所用）直到我岁终离世为止。你们姐妹三人都要签字、手印，以示同意。”落款处，赵某丽、赵某萍、赵某宝签字并按手印确认同意，赵某文以立遗嘱人身份签字确认。

2020年11月12日，赵某文（甲方、出售方）与吴某歌（乙方、买受方）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落于北京市西城区一号，该房屋主体价款为160万元，装修及设施折价款0元，价款的具体支付方式、期限、资金划转方式等详见房款支付协议或补充协议；甲方应当在过户当天交房前将房屋交付给乙方；该房屋交易按现行法律法规确定的税种、税率缴纳，上述税费乙方全部承担；逾期付款超过10日的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同，甲方选择解除的，应以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除，甲方应按成交总价款的20%向乙方追究违约责任，甲方应将已收取的价款扣除违约金后返还乙方，如不足以抵扣，有权要求乙方补足，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担，已网签的，甲方有权要求乙方于合同解除之日起5个工作日内注销网签，乙方未办理的，甲方有权要求乙方赔偿损失；

除合同明确约定的违约责任外，任何一方未履行本合同的约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，且经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同，并适用合同第十二条的约定；甲乙双方最晚应于本合同签署之日起120日内，共同办理产权转移登记手续。

同日，赵某文（甲方、出售方）与吴某歌（乙方、买受方）签署《房款支付协议》，约定：乙方通过全款方式购房。第一笔，乙方于过户当天支付甲方160万元；甲乙双方友好协商同意，甲、乙双方任何一方如对另一方做出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现，不存在也不认可口头约定或承诺。

同日，赵某文（甲方、出售方）与吴某歌（乙方、买受方）、北京Y公司（丙方、服务方）签署《履约服务合同》，约定：鉴于甲乙双方签署的房屋买卖合同，双方委托丙方办理买卖合同履行事宜签署本合同。

2020年11月19日，赵某文（甲方、出售方）与吴某歌（乙方、买受方）、北京Y公司（丙方、见证方）签署《补充协议》，约定：甲方同意将案涉房屋出售给乙方；经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；

甲乙双方委托丙方单独协助办理过户手续，因甲乙双方属于亲朋关系，甲乙双方要求不交接任何房款，并不提前到建委进行房屋核档手续，丙方已充分告知不交接房款和不到建委查档可能带来后期不能过户等问题及法律后果，甲乙双方确认已经充分知晓上述房款交接和不查档可能存在的法律后果，并承诺因此引起的一切法律后果均与丙方无关；本协议为《买卖合同》及《履约服务合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《履约服务合同》相抵触，以本协议为准。

另，赵某文与吴某歌于2020年11月19日签署了《北京市存量房屋买卖合同》提交网签并网签完成。

三、2020年11月27日，赵某文与吴某歌就案涉房屋办妥所有权转移登记手续，吴某歌就案涉房屋取得以其为权利人的不动产登记证书。

四、2020年11月28日，吴某歌向赵某文汇款40万元，2021年1月19日，赵某文给付赵某丽、赵某萍各20万元。

2021年7月20日，吴某歌向赵某文汇款120万元，汇款留言“一号房屋，剩余补偿款，您转赵某丽、赵某萍”。2021年7月21日，赵某文将该120万元转账返还吴某歌，转账摘要“不要房款，撤约要房”。2021年7月22日，吴某歌再次向赵某文汇款120万元，汇款留言“一号房屋，剩余补偿款，您转赵某丽、赵某萍”。2021年8月7日，赵某文再次将该120万元转账返还吴某歌，摘要“合同早解除不要钱要房”。2021年8月10日，吴某歌又向赵某文汇款120万元，汇款留言“一号房屋，剩余补偿款，您转赵某丽、赵某萍”。后吴某歌发送短信给赵某文与赵某丽说明转款，双方均未回复并将房款转回。

裁判结果

一、赵某文与吴某歌签署的《北京市存量房屋买卖合同》及签署的《补充协议》解除；

二、于本判决生效之日起七日内，吴某歌将坐落于西城区一号房屋的所有权变更登记至赵某文名下；

三、驳回赵某文的其他诉讼请求。

房产律师点评

第一，案涉《北京市存量房屋买卖合同》与赵某文于2020年11月3日出具的《我对一号房屋的安排》具有关联性。综合考虑以上两份协议的意思表示、具体约定，法院对吴某歌所持签署《北京市存量房屋买卖合同》属于对《我对一号房屋的安排》约定的具体履行的答辩意见予以采信。

第二，案涉《北京市存量房屋买卖合同》，亦属于双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对缔约双方均有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的法律后果。案涉《北京市存量房屋买卖合同》系双方经协商一致选择的对《我对一号房屋的安排》的履行方式，并就履行过程中双方的权利义务如解除事由、违约责任等进行了具体约定，以上条款对双方当事人亦具有约束力。

本案中，吴某歌未按照《北京市存量房屋买卖合同》约定向赵某文购房款，赵某文行使合同解除权有事实及合同依据，法院予以支持。吴某歌所持赵某文、吴某歌于2020年在北京Y公司的见证下签署的《补充协议》中有“甲乙双方要求不交接任何房款……”的约定故不需要给付房款的答辩意见，属于对该约定条款的曲解，法院不予采信。

第三，关于合同解除的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院对于赵某文要求吴某歌协助办理恢复房屋权属登记的诉讼请求予以支持。关于赵某文要求吴某歌给付违约金的诉讼请求，考虑到本案所涉《北京市存量房屋买卖合同》与《我对一号房屋的安排》之间的关联性，在赵某文未举证证明其实际损失的情况下，法院对其该项诉讼请求不予支持。

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