为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

原告诉称

吴某雯向本院提出诉讼请求：1、判令秦某杰继续履行2016年1月6日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版)、《补充协议》，协助我办理位于北京市海淀区一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至我名下；2、判令秦某杰向我交付北京市海淀区一号房屋。

事实及理由：2015年12月27日，孙某鹏与中介公司签署《房屋出售委托登记表》（独家），委托中介公司整体出售位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）和位于北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋），委托出售价格不低于人民币980万元。上述房屋属于一套住宅分割办证（行业俗称为“一房两证”)，不动产权利人分别为秦某杰和宋某辉。2016年1月5日，经中介公司居间服务，我与宋某辉、孙某鹏签署了一号、二号房屋《买卖定金协议书》,协议约定买卖二号房屋的交易价格为460万元，买卖一号房屋的交易价格为500万元。2016年1月6日，我又与秦某杰经中介公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同，合同约定我以人民币500万元的总价款购买秦某杰名下一号房屋，同日宋某辉与我签署了二号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

《北京市存量房屋买卖合同》第二条第（四)约定该房屋己经设定抵押的，秦某杰应于2016年1月30日前办理抵押注销手续。《补充协议》第二条第2款约定，秦某杰应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且秦某杰最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。《补充协议》第二条第7款约定，双方应在2016年4月1号之前自行办理物业交割手续。《补充协议》第五条其他约定，秦某杰承诺2016年4月1日前将房交付给我。《补充协议》第四条第1款约定，我与秦某杰双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

2016年1月7曰，我与秦某杰签署的《合同变更申请单》约定：房款支付方式由全款变更为商贷，定金（增加为）98万元整，2016年1月9日之前支付50万元整于中介公司指定的资金托管账户，解押时间变更为2016年2月30日，我于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币145万元整以理房通托管的方式支付给秦某杰，第二笔首付款人民币255万元整以建委资金监管的方式支付给秦某杰。合同签订后，我依约向秦某杰支付了购房定金98万元。

后房屋价格大涨，秦某杰为经济利益，逾期办理涉案房屋的解除抵押登记手续，早己超过十五日，后又不配合我办理过户手续，致使合同无法继续履行。秦某杰为了经济利益，在无法定事由也无约定事由的情况下，拒绝履行合同，严重侵犯了我的合法权益，已经构成根本违约。应承担违约责任。我作为守约方，有权要求继续履行合同并要求秦某杰承担违约责任。

本案中孙某鹏为涉诉房屋实际所有人，秦某杰购买以后名义是其本人持有，实际房款交付、装修、使用均为孙某鹏实际控制，还款情况根据原审法院调取秦某杰账户，每笔款项均由孙某鹏将相应款项汇入秦某杰还贷账户中由秦某杰偿还银行贷款，宋某辉清楚贷款也是孙某鹏向秦某杰账户支付后秦某杰向银行清偿，在物业费缴纳上，二号房屋以及秦某杰持有的一号房屋均由孙某鹏缴纳。

本案中，签订了房屋转让合同以后，按照合同约定的款项也由我汇入秦某杰户，该款项由孙某鹏提取及转账，签约的合同是合法有效，故请求法院判决支持我的诉讼请求，以保护我的合法权益不受侵害。

被告辩称

秦某杰辩称，不同意吴某雯的诉讼请求。我不知道吴某雯买房的事，我是被孙某鹏冒名签订的房屋买卖合同，孙某鹏无权代理我出售房屋，我不认可，我要求确认相关房屋买卖合同无效。在签订房屋买卖合同过程中，吴某雯明知孙某鹏无权订立买卖合同，存在重大过错，应承担相应后果。

吴某雯委托中介购买房屋，中介公司在我未到场，也未出具授权卖房手续的情况下，吴某雯仍相信中介公司和孙某鹏，冒险签订合同，其自身存在过错。

中介公司未对房产产权状况、当事人订约权利进行核实，违反了忠实义务，应承担相应法律责任。一、吴某雯与孙某鹏代表我签订的《房屋买卖合同》以及事后转款行为，我事前没有授权并不知情也未追认，我没有义务履行该合同以及承担该合同的违约责任。我没义务向吴某雯交付诉争的二号房屋。

二、吴某雯和宋某辉所签订的《房屋买卖合同》，我不知情，宋某辉无权单独处分共有财产及其份额，并且侵犯了秦某杰的优先购买权，应当归于无效。现我明确提出要求优先购买。如需反诉或者另案起诉，请法庭当庭释明。本案为一房两证，该套房屋为宋某辉和我按份共有，吴某雯在签订合同时就已经明知该事实，如果没有我的同意，该合同是不能生效的或者无效的。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。我享有对宋某辉的产权优先购买权。

三、吴某雯和宋某辉所签订的《房屋买卖合同》，侵害了我的权益，如果该合同继续履行，将造成我的房屋份额权利无法行使，权利受到侵害。故要求法院依法解除该合同或认定该合同无效。另，吴某雯起诉理由称房屋实际为孙某鹏所有，房屋的所有权以登记为准，事实上也不是孙某鹏所有。

第三人宋某辉述称，吴某雯在履行我们双方之间签订的房屋买卖合同中存在违约行为，我不同意吴某雯的诉讼请求。本案为一房两证，该套房屋为我和秦某杰按份共有，吴某雯在签订合同时就已经明知该事实，如果没有秦某杰的同意，该合同是不能生效的或者无效的，或者说应当是附条件生效的合同。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。吴某雯起诉理由称房屋实际为孙某鹏所有，房屋的所有权以登记为准。事实上也不是孙某鹏所有。

第三人中介公司述称，我公司同意吴某雯主张继续与秦某杰履行房屋买卖合同。

法院查明

根据房屋权属证书登记记载，宋某辉系二号房屋所有权人，秦某杰系一号房屋所有权人。一号房屋与二号房屋对外共用一个大门进出，在该大门上并排安装了两套房屋的门牌号码，房屋内为整体装修，两套房屋之间的隔断已被打通，其中在宋某辉所有的二号房屋内没有对外开门，对此，吴某雯主张一号、二号房屋为法律上拥有独立权属的两套房屋，宋某辉、秦某杰主张实际为一套房屋，办理两个房屋权属证书。宋某辉、秦某杰主张二人对整体两套房屋为按份共有，但未提交相应证据证明。各方均认房屋分别具有独立的房屋权属证书。

2015年12月27日，孙某鹏（委托人，甲方）与中介公司（受托人，乙方）签署《房屋出售委托登记表（独家）》，孙某鹏独家委托中介公司整体出售一号房屋和二号房屋……委托出售价格不低于980万元。

2016年1月5日，经中介公司居间服务，孙某鹏以秦某杰的名义，与吴某雯就一号房屋签订《买卖定金协议书》。2016年1月6日，孙某鹏代秦某杰（出卖人，甲方）与吴某雯（买受人，乙方）就一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及与中介公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，买卖合同约定：吴某雯以500万元购买秦某杰名下一号房屋，……”。

《补充协议》第二条约定：“1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于2016年1月5日将第一笔定金人民币（大写）贰万元整以自行支付的方式支付甲方;（2)乙方于2016年1月7日之前将第二笔定金人民币（大写）肆拾陆万元整以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋是有抵押。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。……甲方承诺2016年4月1日前将房交付给乙方。”

2016年1月6日，孙某鹏以秦某杰的名义与吴某雯配偶王某斌签订《定金托管协议》，后者通过理房通向秦某杰名下银行账户内支付备付金46万元。2016年1月11日，双方再次以定金托管协议的方式，王某斌再次向秦某杰名下银行账户内支付备付金50万元。

2016年1月7日，孙某鹏以秦某杰（卖方，甲方）的名义与吴某雯（买方，乙方）签订《中介公司合同变更申请单》，双方约定将原房款支付方式由商贷变更为全款。定金由48万元变更为98万元，2016年1月9日之前支付50万元于丙方（中介公司）指定的资金托管账户。网签价格由372万元变更为255万元。解押时间由2016年3月15日变更为2016年2月30日。资金监管由乙方于批贷后三个工作日内将第一笔首付款人民币112万元整以建委资金监管的方式支付甲方，第二笔首付款人民币78万元整以理房通托管的方式支付甲方变更为乙方于过户前三个工作日内将第一笔首付款人民币145万元整以理房通托管的方式支付甲方，第二笔首付款人民币255万元整以建委资金监管的方式支付甲方。

上述协议签订后，秦某杰以孙某鹏无权代理其出售房屋，对交易不知情等为由，拒绝履行上述协议。截至今日，吴某雯共向秦某杰账户内支付98万元。

吴某雯于2016年4月22日以房屋买卖合同纠纷为由起诉至本院。本院依吴某雯申请对涉案房屋进行查封。

吴某雯与孙某鹏以秦某杰名义签订一号房屋买卖合同的同时，吴某雯与宋某辉就二号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议，宋某辉将二号房屋以460万的价格出售给吴某雯。

中介公司就一号、二号房屋买卖过程，向本院陈述如下：在出售房屋时，孙某鹏携带上述两套房屋的房产证原件、宋某辉及秦某杰的身份证原件，以孙某鹏本人的名义与中介公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》。在签订协议后，吴某雯在看房过程中，均为孙某鹏及中介公司工作人员陪同吴某雯看房，此过程宋某辉及秦某杰并未参与。

就宋某辉、秦某杰与孙某鹏的关系，秦某杰认可其与另二人为老乡关系。诉讼中，本院调取了银行交易明细，交易明细显示，在宋某辉、秦某杰购买涉案房屋前后，各方之间存在多笔款项往来。本案诉讼中，宋某辉、秦某杰、孙某鹏本人均未到庭。

就一号、二号房屋原始购买情况，宋某辉、秦某杰均未提交证据证明二者之间对此有事先的意思联络及权属的事先约定。在房屋实际购买交付后，秦某杰并未在上述两套涉案房屋中实际居住。

就秦某杰卡内收到的购房款，其称并未实际使用，而是将该银行卡放在涉案房屋内，由孙某鹏保管。

吴某雯要求与秦某杰继续履行双方签订的一号房屋买卖合同，因原合同约定的付款时间已过，吴某雯同意一次性支付剩余购房款，其提交银行存款证明书证明其具备履行能力。孙某鹏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。

裁判结果

一、吴某雯于本判决生效后三十日内，支付秦某杰北京市海淀区一号房屋剩余购房款四百零二万元；

二、秦某杰于吴某雯向其履行本判决书第一项全部付款义务后三日内，将北京市海淀区一号房屋交付吴某雯；

三、秦某杰于吴某雯向其履行本判决书第一项全部付款义务后七日内，协助吴某雯将北京市海淀区一号房屋权属变更登记至吴某雯名下。

房产律师点评

孙某鹏持相关材料与中介公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》，整体委托中介公司出售一号房屋与二号房屋，但在没有其他充足证据证明孙某鹏、宋某辉、秦某杰存在借名买房法律关系的情况下，对于一号房屋和二号房屋的权属仍应遵循不动产登记确认的权利人，即一号房屋产权人应为秦某杰。

本案各方争议的焦点为孙某鹏代表秦某杰与吴某雯签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议，是否构成表见代理。对此，法律条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。对此分析如下，首先，根据中介公司的陈述，在孙某鹏以其本人的名义与中介公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》时，其向中介公司出示了上述两套房屋的房产证原件、宋某辉及秦某杰的身份证原件，秦某杰称对此不知情有违常理；

第二，涉案一、二号房屋虽有独立的产权证书，但从房屋的使用功能来看，两套房屋共用一个大门进出，部分生活必须功能的空间并不具备独立使用的条件，宋某辉、秦某杰在以各自名义购买上述房屋时，若没有一定的意思联络，亦与常理相悖；

第三，在孙某鹏以其本人的名义与中介公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》后，二号房屋房主宋某辉以本人名义与吴某雯签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议，而一号房屋的购房交易相关协议和手续虽全部为孙某鹏代秦某杰签订，但秦某杰从未在涉案房屋中居住，已付98万元购房款付至秦某杰名下银行卡并由孙某鹏实际保管，孙某鹏、秦某杰在上述交易前后账户间存在多笔经常性的资金往来。

综合以上几点，孙某鹏以秦某杰的名义出售一号房屋，虽无书面的授权手续，但从孙某鹏委托出售房屋时出示的房产证原件及身份证原件、孙某鹏、秦某杰与宋某辉之间的关系及资金往来情况、一号房屋及二号房屋特殊属性及一号房屋由孙某鹏代理秦某杰出售，二号房屋宋某辉本人亦与吴某雯达成协议的情形来看，足以让本案房屋买卖中介公司中介公司在居间服务过程中审核确认孙某鹏具有代理秦某杰与吴某雯签订相关协议的代理权，亦足以让买家吴某雯相信孙某鹏拥有上述代理权。

现秦某杰拒绝履行合同，但作为守约方，吴某雯有权要求继续履行合同，现其同意一次性支付剩余购房款402万元法院不持异议。在上述购房款支付后，秦某杰应在合理期限内向吴某雯交付房屋并协助其办理产权登记手续。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！