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原告诉称

周某杰向本院提出诉讼请求：1．请求确认杨某霞、秦某东与吴某辉就位于北京市昌平区XXX房屋的网签合同及房屋买卖的法律关系无效；2．诉讼费、鉴定费由被告承担。

事实和理由：2005年，原告与杨某霞、秦某东达成口头协议，约定原告以杨某霞的名义购买位于北京市昌平区XXX房屋，由原告支付购买房屋所需一切费用，并居住使用。由于涉案房屋是经济适用房，待符合办理房屋过户登记条件时，再办理房屋过户登记手续。

2005年11月原告以杨某霞名义购买涉案房屋，原告向S公司支付了全部购房款及相关税费，并一直居住至2014年。涉案房屋符合上市交易条件后，原告多次要求杨某霞、秦某东配合办理过户登记，杨某霞、秦某东找出种种借口不予配合，杨某霞逼迫原告搬离。原告无奈于2014年7月30日搬离涉案房屋，房屋内仍留有原告购买的家电、家具及物品。2014年9月，原告诉杨某霞合同纠纷一案（已撤诉结案）审理过程中，杨某霞、秦某东将房屋出售给吴某辉，并办理了过户登记。

在吴某辉与其父周某刚起初查看房屋时，原告就明确告知涉案房屋存在权属争议，虽登记在杨某霞名下，但实际购买人和居住人是原告。在此情形下，吴某辉仍购买涉案房屋及屋内家具、家电及物品，与杨某霞、秦某东以明显低于市场价格成交，严重侵害原告的合法权益。

综上，杨某霞、秦某东与吴某辉恶意串通损害原告合法利益，应认定合同无效，望法院公正判决。

被告辩称

秦某东、秦某辉向本院答辩称，不同意原告的诉讼请求，其请求缺乏事实依据。杨某霞和秦某东与原告并无口头权属约定，即使口头约定存在，关于借名购买经济适用房的情况也是得不到法律支持。与吴某辉房屋交易起源是原告与案外人刘某兰借款纠纷，原告与刘某兰存在借贷关系，由于原告没有其他可以抵押的财产，于是以其居住的在杨某霞名下的房屋要求杨某霞和秦某东配合完成相应的抵押登记、抵押注销等相关借款手续。

由于原告无法还清刘某兰的借款，刘某兰提出处置房屋的要求，原告对此予以认可，于是便要求杨某霞以杨某霞的名义处分该房屋，将买卖所得款项直接向刘某兰偿还，与吴某辉达成买卖合同，并完成了全部买卖交易。所以我认为案件本身不存在被法律所支持的借名购买关系，同时原告对刘某兰的借款纠纷有异议可以另案起诉，对与吴某辉签订的合同效力我方认可。

吴某辉向本院答辩称，被告一、二的答辩我不知情，我是在中介购买的该房屋，办理了全部购房手续，我对该房屋的买卖是善意的，所以合同是有效的，原告起诉我们要求确认合同无效没有道理。

法院查明

秦某东与杨某霞系夫妻关系，秦某辉为二人之子。诉讼过程中，杨某霞死亡，秦某辉与秦某东作为杨某霞的第一顺序继承人继续参加本案诉讼。

2005年11月1日，杨某霞与S公司（以下简称“S公司”）签订《商品房买卖合同》，约定杨某霞以355180元的价格购买位于北京市昌平区XXX房屋（以下简称“涉案房屋”）。2005年11月，周某杰分两笔刷卡向S公司分别支付了房款75180元、280000元。涉案房屋的原始购房合同、购房款发票及相关税费票据原件由周某杰持有。涉案房屋交付后，由周某杰居住使用并交纳物业、供暖等费用。2006年8月31日，杨某霞取得涉案房屋产权证书。

诉讼过程中，杨某霞、秦某东提交了《协议书》一份，内容为“本人周某杰因生活原因暂住在杨某霞名下位于昌平区XXX室内，现本人承诺于2014年8月1日前搬出上述房屋，将房屋交还于产权人杨某霞。如到期周某杰未能搬出上述房屋内，杨某霞可自行行使产权人权力（此处应为权利），收回房屋，一切后果由周某杰自行负责。见证人：杨某霞、刘某兰，承诺人周某杰，2014年7月21日”。

周某杰不认可该签名为其书写。杨某霞申请对该《协议书》中的落款是否为周某杰书写进行鉴定。鉴定研究所出具的鉴定意见书显示承诺人处的“周某杰”签名与样本中的“周某杰”签名是同一人书写。

2014年9月24日，经北京某中介公司（以下简称“某中介公司”）居间，杨某霞的委托代理人赵某栋代杨某霞与吴某辉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某辉以2565000元的价格购买涉案房屋。当日，双方签订《装修款补充协议》，约定将房屋价格拆分为房屋配套设施折价款965000元，合同价格1600000元。

合同签订当日，吴某辉支付了定金20000元，赵某栋出具了定金收据。2014年9月28日、2014年11月7日、2014年11月16日，吴某辉分别向赵某栋转账180000元、100000元、600000元。2014年11月27日，赵某栋代杨某霞与吴某辉、某中介公司、银行签订托管业务申请协议书，约定房屋交易总价2565000元，托管金额1665000元。

当日吴某辉向资金托管账户支付1665000元，赵某栋于当日收到该笔款项。2014年11月28日，杨某霞与吴某辉办理了涉案房屋的网签登记，网签价格为1600000元，吴某辉于当日取得涉案房屋的所有权证书。吴某辉提交的中介费业务收据显示其支付了中介费51300元。

为核实杨某霞与吴某辉签订合同的情况，本院向某中介公司调取了涉案房屋档案，包含买卖合同及装修款补充协议、委托书等，内容与吴某辉提交的证据内容一致，某中介公司企业资源系统中记载的涉案房屋的交易信息也显示网签价为1600000元，成交价为2565000元，公司实际收入51300元。

周某杰主张杨某霞与吴某辉就涉案房屋进行交易的价格明显低于市场价值，并申请鉴定，报告显示涉案房屋在价值为2837300元。

诉讼过程中，周某杰提交了其与吴某辉之父周某刚2014年11月29日的录音，拟证明吴某辉对涉案房屋有纠纷的情形是明知的并执意购买，吴某辉不认可周某杰在签订合同前告知过涉案房屋的产权问题。

裁判结果

驳回周某杰的诉讼请求。

房产律师点评

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案的争议焦点为杨某霞、秦某东与吴某辉是否存在恶意串通，损害原告利益的情形。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。

首先，对于周某杰是否对涉案房屋享有利益，根据庭审查明的事实，从开发商处购买涉案房屋时系周某杰出资，并持有涉案房屋的原始购房合同、购房款发票及相关税费票据原件，涉案房屋交付后，由周某杰装修并居住使用直至签订《协议书》后，根据以上事实能够认定周某杰与杨某霞存在借名买房的合同关系；关于杨某霞、秦某东与吴某辉是否存在恶意串通，虽然网签合同载明的价格为1600000元，但双方签订的房屋买卖合同及装修款补充协议以及法院在某中介公司查询的涉案房屋档案均显示成交价格为2565000元，且吴某辉系全款支付，未办理贷款手续，银联刷卡记录、汇款业务客户回单、资金托管账户交易明细显示吴某辉向杨某霞的委托代理人赵某栋实际支付的房款总金额为2565000元，该价格与估价报告中对于涉案房屋市场价值为2837300元的认定相比，并不存在明显过低的情形。

周某杰以网签合同载明的价格1600000元为依据主张涉案房屋以明显不合理的低价成交，无事实依据。

不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，物权登记对外具有公示、公信效力。吴某辉通过正规的中介公司居间，与房屋所有权证载明的所有权人签订房屋买卖合同，支付了符合市场价值的对价，且周某杰在签订《协议书》后将房屋腾退给杨某霞，吴某辉在选房、看房时也不存在明知该房屋此前由周某杰实际居住的情形。关于周某杰提交的录音，录音时间系2014年11月29日，在涉案房屋产权转移登记之后，且并非原告与吴某辉之间的交谈，录音中涉及的谈话内容无其他证据佐证，也不能得出吴某辉购买该房屋系与杨某霞恶意串通的结论。

故周某杰以杨某霞、秦某东与吴某辉恶意串通损害其利益为由主张合同无效，依据不足，法院不予支持。

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