中介的性质

房地产政策变更的情况下造成交易失败,应当退还中介费吗?

发布日期:2024-01-21 责任编辑:创始人 阅读:0
导读

 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案

 北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告李某诉称,经被告某公司介绍,原告购买被告李某某楼房一所,该房屋登记在王某名下,被告李某某称其系委托人,负责该房屋全部事宜。2017年3月31日,原、被告签订《房屋买卖合同》一份,约定:被告将房屋以80万元价款出售给原告,当日交付定金5万元整,其余房款于4月16日前到房管部门订立房屋买卖协议时交付(其他详见合同)。合同签订后,原告交给被告定金5万元,被告给原告出具了收条,被告某公司盖章予以证明。同时,被告某公司收取原告中介费7500元。翌日,原告得知政府下发有关文件,该文件对非本市人员购买本市楼房必须保证缴够两年社保,鉴于原告未在本市缴纳社保,故属于禁止购买之列,故双方所签合同已经不能履行。原告找二被告返还上述款项遭恶意拒绝,二被告的行为严重侵害了原告的合法权益,故原告向法院起诉提出上述诉讼请求。请求法院判决:1、判令被告李某某立即返还原告定金10万元,赔偿误工费等损失5500元;2、判令被告某公司赔偿原告经济损失,即中介费7500元。

  2、被告辩称

  被告李某某辩称,签订合同当日,除原告外还有另一个购买此房的客户,但原告执意购买此房,被告某公司也不让李某某离开,强行让李某某与原告签订了涉诉房屋之买卖合同,强行成交。后本市出台房屋限购政策,原告在本市无购房资格,要求被告退还定金。因为原告的强行购房行为影响了涉诉房屋的交易,给被告造成了经济损失,故本被告仅同意退还原告2万元。

  被告某公司辩称,被告某公司带着原告看房,并签订了房屋买卖合同,已经为原告提供了中介服务,故不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  2017年3月22日,本案涉诉房屋所有权人王某、董某与被告李某某签订委托书,约定:由被告李某某全权代理王某、董某出售本案涉诉房屋,委托期限2017年3月22日至2018年3月21日。2017年4月1日,公证处对上述委托手续予以公证。

  2017年3月31日,经被告某公司介绍,被告李某某就本案涉诉房屋与原告签订了《房屋买卖合同》,约定:王某(售房人、甲方)将自己所有的本案涉诉房屋卖给原告(购房人,乙方),价款80万元,乙方在2017年3月31日前向甲方交付该房屋定金5万元,甲乙双方于2017年4月16日前到房管部门订立房屋买卖协议,乙方于2017年4月16日前付给甲方该房屋剩余房款75万元,同时甲方配合乙方去房管部门过户。……同时,该协议还约定了双方的其他权利义务。协议签订后,原告于当日给付被告李某某定金5万元,给付被告某公司信息费7500元。2017年4月1日,政府颁布了关于本市房屋限购政策。原告李某不是本市居民,依据上述限购政策,原告在本市购房不符合条件。此后,原告找二被告退还定金及信息费未果,故原告来院起诉。

  三、法院判决

  1、被告李某某返还原告李某定金人民币2万元。

  2、被告某公司返还原告李某中介费人民币3750元。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  首先,关于本案涉诉房屋买卖协议的履行问题。在2017年4月1日,政府颁布了关于本市房屋限购政策。原告李某不是本市居民,依据该限购政策,原告在本市购房不符合条件,导致上述房屋买卖协议不能继续履行,故应当解除上述房屋买卖协议,终止履行。

  其次,关于定金是否返还的问题。依据相关法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。如前所述,因本市颁布了关于本市房屋限购政策,导致王某与原告在2017年3月31日签订的《房屋买卖协议》不能继续履行,并不是双方的违约行为造成,依据诚实信用及公平原则,王某应当返还原告给付的购房定金。

  再次,关于定金返还主体及数额问题。如前所述,王某与被告李某某之间系委托合同关系。依据相关法律规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。也就是说,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。据此,被告李某某代理王某与原告签订的《房屋买卖协议》解除、终止履行后,返还定金的责任应由委托人王某承担,不应由受托人李某某承担,故李某某不是本案适格主体。但被告李某某同意返还原告2万元,对此则应予以支持;诉讼中,经法院就本案诉讼主体问题对原告进行释明,原告仍坚持请求受托人即被告李某某承担全部定金的返还责任,理由不足,故法院对超出的部分不予支持。

  最后,关于原告请求的误工费损失问题和中介费问题。如前所述,因本市颁布了关于本市房屋限购政策,导致王某与原告在2017年3月31日签订的《房屋买卖协议》不能继续履行,并不是双方的违约行为造成,且被告李某某不是本案适格主体,李某某也不同意原告的此项请求,故原告请求被告李某某赔偿原告误工费损失,理由不足,法院不予支持。2017年3月31日,经被告某公司介绍,被告李某某就本案涉诉房屋与原告签订了《房屋买卖合同》,被告某公司为双方提供了一定的中介服务。但因本市颁布了关于本市房屋限购政策,导致王某与原告在2017年3月31日签订的《房屋买卖协议》不能继续履行,被告某公司为双方提供的中介服务没有全部完成,故依据公平原则,被告某公司应当适当返还原告给付的中介费,至于返还数额法院酌情考虑。

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