北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李志诉称：双方按行政主管部门要求签署的《存量房屋买卖合同》(网签版本)及签署的《终止协议》是当事人的真实意思表示，具有合同法上效力。双方商定的房屋买卖合同关系解除时间是2017年2月22日。买卖合同法律关系解除的法律责任在于张庆。双方签署的《购房资格协议》中约定，“具备购房资格”是买方的义务。张庆委托晨曦公司办理购房资格申请，因晨曦公司的过错导致张庆不具有购房资格，进而导致交易双方解除房屋买卖法律关系，依据合同法的规定，买方(张庆)应向卖方(张同顺)承担违约责任。根据双方签署的《购房资格协议》第三条第1项，张庆应承担的违约责任是张同顺扣除定金80万元。请求法院判决：1.确认李志和张庆、晨曦公司签订的《北京市存量房屋买卖交易合同》及补充协议于2017年2月22日解除。2.张庆已支付80万定金作为违约金由李志扣留。3.张庆已付款318万元(包括定金80万)要求扣留总成交价20%即140万作为违约金，剩余98万同意退还。4.张庆、晨曦公司配合李志把福建金诚丰担保有限公司收押的房产证退还。5.晨曦公司撤销房屋的网上签约手续。

　　二、被告辩称

　　被告张庆辩称：张庆具有购房资格，合同始终可以履行。系因中介人员工作失误导致购房资格核验时张庆的个人信息错误，需要重新提交个人信息。发现错误时张同顺在场，其亦清楚当时的情况，新的资格核验最多仅会耽误7天，且当时已经通过核验。因此，中介公司的失误并未导致张庆逾期履行合同，也不会导致张庆不具有购房资格，张庆是否具有购房资格取决于政府的规定，合同始终可以继续履行，张同顺借此机会产生反悔之意，甚至要求张庆给付5万元。张庆同意并与中介公司积极配合催促履行合同，是张同顺拒绝履行合同。张庆反诉请求1.李志返还购房款318万元;2.李志支付违约金140万元。房地产律师哪个好？

　　三、审理查明

　　2016年8月24日，张庆与李志双方经晨曦公司居间签订《买卖合同》，约定李志将位于北京市朝阳区的涉案房屋出售给张庆，房屋成交总价700万，其中净房屋价格371万，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为329万。上述两部分不可单独购买或出售，价款由买受人一并支付给出卖人。买受人以自行交接方式支付定金80万元，该笔定金作为购房款的一部分，签订附件当日支付30万元，剩余50万元于房屋核验通过当日前以自行交接方式支付。出卖人同意将购房款10万元作为物业费用保证金，于物业费用结清后支付。买卖双方应于2016年12月15日办理申请贷款手续，买受人拟贷款260万。买受人于2016年12月7日支付出卖人购房款200万，支付方式为福建丰收担保有限公司指定账户资金监管;于11月30日支付出卖人购房款100万，支付方式为福建丰收担保有限责任公司指定账户资金监管;买受人于过户前2日支付出卖人购房款50万，支付方式银行资金监管。买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续。除本协议另外约定外，买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后35个工作日办理房屋所有权转移登记手续。出卖人同意买受人根据自身需求将房屋所有权转移登记至买受人本人或其指定人员名下，《买卖合同》中约定的买受人的权利义务仍由买受人享有和承担。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方承担房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。若遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权当方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。房产纠纷律师哪个好？

　　2016年9月25日当日，李志(甲方)与张庆(乙方)签订了《购房资格协议》，约定国家及北京市关于住房限购政策规定如下：已婚的北京户籍家庭可拥有2套住房;单身(未婚、离异、丧偶)的北京户籍家庭可拥有1套住房;大陆非北京户籍家庭，连续五年在北京市缴纳纳社会保险或个人所得税，可拥有1套住房;……为改善居住条件，乙方购买甲方涉案房屋。甲乙双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》。根据上述规定，乙方确认签订本协议时已具备购房资格。

　　签署上述《买卖合同》及附件后，张庆当天向李志支付了30万，2016年10月19日张庆向李志支付50万。

　　2016年12月7日，李志、张庆签订二份《补充协议》，一份约定：原《买卖合同》约定的此次交易的净房屋价格由371万元变更为372万元;家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备价格由329万元变更为328万元……一份约定：原合同约定银行贷款260万现变更为银行贷款242万元。原合同约定的买受人于2016年12月7日以福建丰收担保有限公司指定账户资金监管支付出卖人200万元;于2016年12月31日以福建丰收担保有限公司指定资金监管支付出卖人100万元;于过户前2日以银行资金监管支付出卖人50万元。现变更为于2016年12月31日前福建丰收担保有限公司指定账户资金监管支付出卖人238万元;于过户前以存量房自有交易资金监管账户资金监管支付出卖人130万。

　　2016年11月6日，李志将涉案房屋房产证原件交给福建丰收担保有限公司。

　　2016年11月19日，张庆将购房款238万转入福建丰收担保有限公司指定账户，后福建丰收担保有限公司该238万支付给了李志。

　　2017年1月4日，双方就涉案房屋进行网签备案，签订编号C1446560《存量房屋买卖合同》。

　　2017年1月11日，双方办理涉案房屋交税手续。

　　2017年1月14日，张庆向北京市朝阳区房屋管理局监管账户汇款131万元。

　　2017年1月15日，因张庆购房资质问题，李志与张庆未能完成涉案房屋过户手续。

　　2017年1月21日，李志与张庆签订《终止协议》，约定双方于2017年1月5日签订了《存量房屋买卖合同》……因双方协商同意，签订了房屋买卖终止协议，不再办理产权过户手续。涉案房屋注销了网签备案。后张庆要求继续履行《买卖合同》，要求李志配合再次网签，李志拒绝。

　　证据显示2017年1月26日，李志微信通知张庆，要求解除《买卖合同》等。2017年2月，李志提起该案诉讼。

　　庭审中，李志表示《购房资格协议》中张庆确认签约时有购房资质但实际没有，过户时看到张庆是集体户口，张庆属于故意隐瞒事实、构成违约。张庆表示签约时没有对条款一一比对，双方没有任何交流，是契税退完后李志查阅条款时发现有问题，并告知我中介填错了，张庆表示签约时确无购房资质，2016年11月15日离婚后取得。张庆提交了微信往来记录，证明李志充分了解其婚姻状况、证明因涉案房屋此前由李志前妻占用使用、张庆无须看房、李志才同意半年过户期。李志与张庆微信显示摘录如下：2016年9月26日李志“你的12约的那两笔款能提前一天是一天，我好叫我前妻搬出来”，张庆回复“好的，我尽量”;2016年12月6日，李志“尽快走手续尽快过了户就是了”，张庆回复“我12月16日办完过户，应该就可以办离婚了，我算是解脱了”2016年11月14日李志“小弟你们明天交易去吧?祝顺利完成”，张庆回复“嗯，明天去过户”，李志“好完后抓紧做我们的事。离、购房指标、做贷款……”。李志对上述证据真实性认可，表示签约时不知情，11月份才知道张庆是卖房离婚，因急着用钱就同意继续履行。

　　张庆表示系晨曦公司上传购房资格审核资料错误导致过户时出现问题，并第一时间补救、重新网签，但李志拒绝履行，李志构成违约。张庆提交了其与晨曦公司高俊微信往来记录;晨曦公司对证据真实性认可，李志对证据真实性认可、证明目的不认可。就购房资质问题，晨曦公司表示张庆属于北京集体户口、在校学生，只依据户口政策张庆无购房资质，但是其公司经办人员开始提交时资质选错了，按照北京户口提交且审核通过了，直到过户当天建委表示张庆购房资质不行，如果按照满五年社保记录和缴税记录，张庆也具备购房资质。张庆提交了2017年3月27日购房资格核验结果，李志表示3月27日核验与其无关。张庆提交了录音;李志认为录音说明不了什么，是双方发生争议后的事情。张庆提交了完税证明和社保缴记录，李志对证据真实性认可，表示2016年12月张庆离婚后等待购房而不是合同上签署的本身就有购房资格。晨曦提交了贷款和资质审核资料，李志对证据真实性认可，表示所有都是签约后生成的。房产纠纷律师哪个好？

　　四、法院判决

　　北京市大兴区人民法院经审理判决如下：一、李志与张庆于签订的《北京市存量房屋买卖交易合同》及《补充协议》于二○一七年十月十六日解除。二、李志返还张庆购房款三百一十八万元。三、李志于判决生效之日起七日内支付张庆违约金七十万。四、驳回李志的其他诉讼请求。五、驳回张庆的其他反诉请求。

　　五、资深房产律师靳双权点评

　　关于争议焦点一，李志以终止协议及存量房屋买卖合同注销申请表为依据，主张与张庆的房屋买卖合同关系于2017年1月21日协商一致解除，对此，李志与张庆就涉案房屋的买卖签订了两份合同文本，一份为经纪成交版合同，一份为网签合同，从双方签订合同的目的以及实际履行情况来看，网签合同系为办理过户而签订，双方未按照网签合同约定履行。现终止协议载明合同价格为373万元，与网签合同内容一致，且注销申请表上载明的合同编号亦为网签合同编号，上述证据仅能证明双方于2017年1月21日就解除网签合同并办理撤销网签手续达成一致，不能视为对解除经纪成交版合同达成一致，亦不能视为对解除房屋买卖关系达成一致。李志关于网签合同具有合同法效力故解除网签合同视为解除双方房屋买卖关系的上诉主张，缺乏法律依据，不应支持。张庆在本案庭审期间明确表示同意解除合同，法院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖交易合同》及《补充协议》于2017年11月17日解除并无不当。

　　关于争议焦点二，张庆在过户时出现购房资质问题系因晨曦公司工作人员上传资料出现失误，责任并不在于张庆，且张庆亦并非不具备购房资格，李志对于张庆在合同履行过程中取得购房资格一事知情且未提出异议，其在诉讼中又以张庆不具有购房资格为由主张张庆违约，违背诚信原则，不应支持。虽然2017年1月过户出现问题，但该情形仅导致需重新上传资料并办理过户手续，鉴于张庆已经按约定履行了大部分付款义务，此时继续履行合同并不存在障碍，且当时并未超过双方合同约定的过户期限，李志仍应配合张庆继续履行合同，如最终出现履行迟延，李志可以根据合同约定追究违约责任。李志在上述情形下，先是配合张庆解除网签手续，应视为其同意继续履行合同，其后李志又拒绝履行合同，该行为构成违约。综合考虑李志违约情形并酌情确定李志支付张庆70万元违约金并无不当。