北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告乔燕诉称：根据司法为民的精神，相较于抵押权，我的住房保障权应得到保护;该抵押行为系恶意抵押，且已涉嫌犯罪，抵押合同应无效;抵押权人未尽审慎审核义务不能对抗善意购房人。请求法院判决。1.判决徐峰、王嫣继续履行《房屋买卖合同》，协助我办理涉案房屋的过户登记手续(原《房屋买卖合同》载明的房屋坐落地址为北京市大兴区育新花园×室)，将上述房产过户登记至我名下;2.判决徐峰、王嫣自2017年11月1日起每日赔偿我违约金189元，直至上述房产过户登记至我名下之日止。
二、被告辩称
被告徐峰、乔燕、兴远经纪中心经法庭传唤未到庭参与庭审和答辩。
三、审理查明
2013年7月17日，徐峰(卖房人、甲方)、乔燕(买房人、乙方)、兴远经纪中心(居间方、丙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方。甲方承诺已婚，夫妻双方同意出售此房，如由此造成的一切纠纷，均由甲方自行承担全部责任);房产的预测建筑面积为88.17平方米(房产实际面积及建成年限以《房屋所有权证》所载信息为准);房产成交价格为630000元;甲乙双方于2013年8月18日签订本合同，自签订本合同起，乙方应于2013年9月21日将房屋全款一次性打入甲方指定的银行账户内，共计630000元，含定金20000元;签订该合同当日，乙方向甲方交纳购房定金20000元，后期抵作房款，由于此房目前没有产权证待产权证下发10个工作日之内甲方必须无条件配合乙方办理产权过户手续，如甲方不配合乙方过户甲方则视为违约，应负违约责任，甲方无条件退还乙方已付全部房款另赔偿乙方违约金630000元;甲方承诺收到乙方购房款630000元的同时将该套房产的全部手续以及钥匙和水电燃气卡交付给乙方;甲方未按合同规定时间交房时，每逾期一日交房，则按房价总额的万分之三计算违约金，在房产交割当日以现金形式一次性交给乙方;甲方逾期交房超过30日时，乙方有权解除合同，甲方除将已收房款全部退还给乙方外，应赔偿630000元违约金及乙方各种损失(如搬家费、误工费、过户费等实际发生的费用)交予乙方。
2013年7月17日，徐峰的妻子王嫣出具《同意出售证明》声明同意售房人徐峰出售其名下的涉案房屋。2013年8月18日，乔燕交付定金20000元。2013年10月13日，乔燕转入徐峰账户610000元，徐峰出具收到房款630000元的收条。徐峰和其妻子王嫣出具声明，保证并承诺待房产证下发10日内无任何条件及要求全力配合将此房过户给乔燕，如若不配合，其及其家人将自愿承担违约责任，除了退还已交纳的所有购房款和利息及有关费用外，另支付630000元的违约金。乔燕称双方口头有约定交钱当天将房屋交给乔燕，房屋已于2013年10月31日交付乔燕使用。北京通达物业管理有限公司出具居住证明，证明北京市大兴区育林街×室与房屋买卖合同地址北京市大兴区育新花园×室为同一地址。
2017年7月1日，徐峰与田瑞华签订《主债权及房屋抵押合同(房屋登记专用)》，徐峰提供涉案房屋对主债权1700000元进行抵押担保。
经乔燕申请诉前财产保全，法院于2018年1月1日作出裁定：“将被申请人徐峰所有的涉案房屋查封，查封期间不得办理产权变更登记手续。”乔燕支付保全费5000元。专业房产律师哪个好？
四、法院判决
北京市大兴区人民法院经审理判决如下：一、徐峰、王嫣于判决生效后十日内向乔燕支付违约金(金额以每日189元，自2017年11月1日起计算至北京市大兴区育林街×室过户至乔燕之日止，以不超过630000元为限);二、驳回乔燕的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，徐峰、王嫣、兴远经纪中心经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。徐峰、乔燕、兴远经纪中心于2013年7月17日签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，无法律规定合同无效的情形，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由于涉案房屋被抵押，故在未取得抵押权人同意或抵押权消灭的情况下，乔燕要求办理过户登记手续的诉讼请求，不应支持。乔燕称双方口头有约定交钱当天将房屋交给乔燕，房屋已于2013年9月30日交付乔燕使用，故徐峰并未逾期交房。《房屋买卖合同》约定在产权证下发10个工作日之内徐峰必须无条件配合乙方办理产权过户手续，但至今仍未办理，徐峰应承担相应违约责任，双方对此约定的违约金为630000元，现乔燕主张违约金自2017年11月1日起每日赔偿189元，应当支持，但应以不超过630000元为限。根据王嫣的声明，其应与徐峰共同承担违约责任。
