北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙晓起诉请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《变更协议书》于2016年11月26日解除;2、林冲退还购房定金10万元;3、林冲支付北京市昌平区(602)房屋(以下简称诉争房屋)总价款20%的违约金68万元;4、林冲赔偿孙晓因购买房屋缴纳的中介服务费92400元(含居间代理费74800元、保障服务费17000元、评估费600元);5、林冲支付上述87.24万元为基数的同期银行贷款利息，从2016年11月27日起算至实际付清之日止。

　　二、被告辩称

　　被告林冲反诉请求：1、判令解除林冲与孙晓于2016年8月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2、孙晓向林冲支付根本违约之违约金(该违约金以房屋总价款的20%计算，合计为68万元)。

　　三、审理查明

　　2016年8月5日，林冲(出卖人)与孙晓(买受人)在北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《变更协议书》。该三份合同主要约定：林冲将诉争房屋出卖给孙晓。诉争房屋面积为159.43平方米，合同约定房屋总价款为340万元，其中定金为10万元。诉争房屋已经设定抵押，抵押权人是北京银行。林冲承诺在2016年11月1日前办理抵押注销手续。孙晓购买诉争房屋拟向银行申请贷款，贷款金额为214万元。双方同意自以上合同签订之日起120日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第二条第4款第(1)项约定，孙晓于过户前3个工作日内将第一笔首付款115万元以理房通托管的方式支付林冲。北京房产律师哪个好？《补充协议》第四条第2款约定：“甲方(林冲)若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方(孙晓)有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方(链家公司)收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”《变更协议书》约定首付款115万元支付的时间限定在2016年11月14日。另《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)第十二条约定：“本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况，对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”

　　上述合同签订后，孙晓向林冲支付定金10万元。10月8日，孙晓依据本案当事人签订的《居间服务合同》约定向链家公司支付居间代理费74800元。同日，孙晓依据《房屋交易保障服务合同》约定向北京中融信担保有限公司支付保障服务费17000元、评估费600元。其后，林冲并未在合同约定的10月1日前解除诉争房屋的抵押登记。关于未解除抵押登记的原因，林冲称因为孙晓迟迟无法确定首付款到位的时间，所以双方协商推迟了解除抵押登记的时间。只待孙晓方首付款资金到位，林冲便解除抵押登记。孙晓称双方未曾达成过推迟解抵押时间的口头协议。林冲逾期办理解抵押登记，构成违约。孙晓方一直在催促林冲及时解抵押。孙晓还称，他的首付款资金没有问题，完全能够按照协议约定的时间履行。林冲过分关注首付款没有合同依据。居间方工作人员闫某出庭作证称，签订合同当天林冲、孙晓口头协商约定解抵押所需钱款由林冲自筹，但林冲需要知道孙晓筹齐首付款的大概时间。在合同履行过程中，林冲一直向闫某询问首付款到位的时间，孙晓最终称大约在2017年1月中旬到位。孙晓不认可其与林冲在签订房屋买卖合同时曾另行达成口头协议，也不认可其曾陈述首付款大约在2017年1月中旬到位。

　　关于合同的履行问题，双方曾有过当面协商。孙晓称他一直催促林冲解除抵押登记，但林冲却以有损失为由拖延解抵押的时间，并曾提出让孙晓额外支付10万元的所谓手续费。林冲称因为孙晓的首付款资金不能到位，孙晓曾在11月中旬提出过解除合同的意见，此后双方就退还定金数额和赔偿损失数额有过磋商。孙晓否认曾口头提出过解除合同。2016年11月17日，居间方链家公司向林冲发送《催告函》，催告林冲在2016年11月21日前办理诉争房屋的还款解抵押手续。但林冲并未在此之前解抵押。11月23日，闫某给林冲打电话，告知他孙晓想继续履行合同。林冲回复不可能，房子已经抵押给了银行。11月24日，孙晓向林冲发送解除合同的通知短信。11月25日，孙晓向林冲邮寄《关于解除合同的通知函》，内容为由于林冲逾期办理诉争房屋的解除抵押登记合同义务，属于根本违约，故孙晓通知解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。林冲于12月27日收到了该函件。

　　2016年11月24日，孙晓的配偶万某作为买受人与案外人出卖人刘某签订了另一份《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。该合同约定万某购买刘某所有的位于另一相邻小区411房屋。该房屋建筑面积为89.44平方米，售价为400万元。孙晓在本案中提交了购房款发票，税收完税证明等。另查，关于诉争房屋解抵押的时间，依据林冲提交的房产证附记看，房产登记部门分别在2016年11月28日、2017年1月4日、1月11日、1月19日加盖抵押登记注销章。

　　上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《变更协议书》、预收费专用收据、关于解除合同的通知函、房屋所有权证、闫某证人证言、《催告函》、通话录音、短信息及林冲、孙晓的庭审陈述等证据在案佐证。

　　四、法院判决

　　北京市昌平区人民法院经审理判决如下：一、孙晓与林冲于2016年8月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》和《变更协议书》于2016年11月24日解除;二、林冲于本判决生效之日起7日内退还孙晓购房定金10万元;三、林冲于本判决生效之日起15日内支付孙晓违约金68万元;四、林冲于本判决生效之日起7日内赔偿孙晓居间代理费损失74800元;五、驳回孙晓的其他诉讼请求;六、驳回林冲的反诉请求。

　　五、资深房产律师靳双权点评

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。林冲、孙晓签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法应当有效。双方均应当按照约定履行合同义务。孙晓交付定金后，林冲应当按照合同约定的时间完成房屋解抵押手续，以便为后续的网签、申请办理贷款手续做好准备。林冲并未在合同约定的时间内解除诉争房屋的抵押登记，构成违约，应当承担违约责任。

　　在本案中，林冲为延迟解抵押行为提出的辩解意见主要有三点：1、双方曾在签订合同时达成过口头协议，孙晓先确认首付款筹齐的时间，林冲再解除抵押登记;2、因孙晓的首付款迟迟不能到位，双方达成延迟解抵押的口头协议;3、孙晓因为无法筹到首付款在2016年10月中旬提出过解除合同。此后双方就合同解除事宜一直保持沟通。以上三点说法，孙晓并不认可，林冲也未有书面或录音等直接证据证明。证人闫某出庭并未证实后两种说法属实。关于第一种说法，闫某仅证实在签订合同时，林冲对首付款到位的时间比较关注，并未证实首付款筹齐为解抵押的前提条件。应当认为，林冲主张的三点事实真实性存疑。本案中，解除抵押登记是林冲方在先的主合同义务。在该义务没有履行完毕前，孙晓有权拒绝支付首付款。林冲以孙晓没有筹齐首付款为由拒绝履行在先的解除抵押登记义务既没有事实依据，也没有法律依据。

　　林冲比合同约定时间延迟解除抵押登记达两个月之久，按照《补充协议》第四条第2款第(3)项的约定，孙晓有权行使解除权。2016年11月24日，孙晓向林冲发送的解除合同短信通知指向明确、理由明确、观点明确，林冲接收到该短信之时，双方签订的一系列的合同宣告解除。应当确认孙晓与林冲签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《变更协议书》于2016年11月24日解除。林冲作为违约方并无解除合同的权利，且前述合同因孙晓行使解除权已经宣告解除，故林冲反诉要求解除合同的请求，应当不予支持。房地产律师哪个好？

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同解除后，林冲作为违约方应当退还孙晓已经交纳的定金。孙晓要求退还定金的请求应当予以支持。《补充协议》第四条第2款约定，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金，即68万元。林冲作为违约方应向孙晓支付违约金。孙晓在行使解除权后，及时新购房屋。从孙晓新购的房屋位置、价格、面积来看，孙晓因林冲违约所产生的有形损失并不明显低于合同约定的违约金。故虽然林冲在本案中也曾主张降低违约金，但依据本案的实际情况，应当不予准许。孙晓要求林冲支付68万元违约金的请求，应当予以支持。林冲作为违约方，依据双方签订的《补充协议》第四条第2款的约定，应当赔付孙晓交纳的居间代理费。故孙晓要求林冲赔付居间代理费的请求应当予以支持。保障服务费和评估费的负担问题在《补充协议》中并未约定，约定在《房屋交易保障服务合同》中。林冲、孙晓可另行协商解决或与保障服务方协商解决，本案不予处理。孙晓要求林冲赔付以上费用逾期付款利息的请求，没有法律依据，不应支持。林冲要求孙晓支付违约金的请求没有事实和法律依据，不应支持。