北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告刘璐向法院起诉请求：1.解除双方于2016年2月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.陈磊返还定金5万元;3.陈磊支付违约金57万元;4.陈磊支付房屋差价损失70万元及评估费、中介费、担保费损失22850元。事实与理由：刘璐与陈磊2016年2月1日通过存房经纪公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定刘璐购买陈磊位于北京市朝阳区房屋(以下简称涉案房屋)。合同签订当日刘璐支付了定金5万元。2016年2月1日，双方签订了《公积金贷款方式补充协议》。合同及补充协议签订后，陈磊既未在2016年4月11日前配合刘璐办理公积金贷款手续又未在合同签订后90日内配合刘璐办理产权登记转移手续。后得知涉案房屋上市须由陈磊配合才可完成，但是陈磊已经表明不予配合办理上市手续，导致合同无法继续履行，陈磊对此应该承担违约责任及赔偿刘璐各项损失。

　　二、被告辩称

　　被告陈磊辩称：定金可以返还，违约金要求数额过高，请法院降低。不同意原告的其他诉讼请求，请求法院驳回。

　　三、审理查明

　　涉案房屋登记的所有权人为陈磊，房产证编号为京XX**号。2016年2月1日，陈磊作为出卖人、刘璐作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：出卖方所售房屋为楼房，坐落在朝阳区，该房屋建筑总层数为18层，该房屋所在楼层在15层，面积70.48平方米。该房屋所有权证号为经京房权证朝私05字第XX**号。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为285万元。买受人向出卖人支付定金5万元;出卖人应当保证该房屋没有产权没有纠纷，未限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权;买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同共计其他相关文件的约定，如因一方违反签署承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺按照房屋成交总价款20%赔偿守约方损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反签署承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方可以依据本条款追究违反承诺方的法律责任;出卖人办理完毕该房屋所有权登记手续后，于三个工作日内将该房屋交付给买受人;本次交易应缴纳的所有税费用由买受人承担，因约定承担一方不按约定交纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其影响对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。买卖最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长办理房屋权属登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同。如买受人选择继续履行合同，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人已付款的万分之五向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付等。房地产律师哪个好？

　　同日，陈磊与刘璐及存房经纪公司签署了《居间服务合同》。刘璐在庭审中提交了存房经纪公司出具的收款收据，证明刘璐已经支付了居间服务费14250元、综合保障服务费5600元，评估费3000元。

　　同日，王庆作为陈磊的配偶签署了配偶同意出售声明，另外双方还签署了《公积金贷款付款方式补充协议》。

　　上述合同签署后，刘璐向陈磊支付了定金5万元，剩余房款未付。

　　2016年4月22日，陈磊通过短信向存房经纪公司提出涉案房屋上市手续受阻，可能无法出售。2016年4月24日，陈磊向刘璐明确表示不履行合同。经一审法院询问陈磊不履行合同的原因，其表示陈磊家庭持有三套央产房，如果出售涉案房屋需要三套房屋一起办理，补交超标款数额不确定，且可能有一套房屋会被收回，引发了家庭矛盾。刘璐认可在签署房屋买卖合同之时知道涉案房屋系央产房，但表示陈磊承诺可以办理上市交易手续。

　　本案在审理过程中，一审法院向涉案房屋的原产权单位国家电网公司三次致函，询问涉案房屋是否能够办理上市交易事宜，国家电网公司三次回函，主要内容如下：

　　1.陈磊名下涉案房屋已于2005年7月22日领取房屋所有权证，现阶段，该房屋可以上市交易。如上市交易，产权人需填写《中央在京单位职工住房情况登记表》，夫妻双方单位加盖公章后交国家电网公司审核后，该房屋相关信息将上传至在京和中央国家机关住房交易中心，产权人即可到在京和中央国家机关住房交易中心办理上市交易手续。

　　2.陈磊曾于2016年4月向我公司提交《中央在京单位职工住房情况登记表》，我公司在审核时发现其未按要求如实填报材料，即电话通知其本人。之后，刘璐将全部材料从我公司取回，同时我公司亦告知其按照要求如实填报材料后可以继续办理相关审核手续。但事后，陈磊未再次向我公司提交《中央在京单位职工住房情况登记表》及房屋上市所需要的其他材料。如陈磊按要求如实填报《中央在京单位职工住房情况登记表》并按要求提交所有相关材料，则可以通过我单位负责事项下的审核。我公司审核、计算超标款、收取超标款并将该房屋相关信息上传至在京和中央国家机关馇房交易中心，整个流程约需10个工作日。信息上传到在京和中央国家机关住房交易中心后次日，产权人即可按要求携带有关材料到在京和中央国家机关住房交易中心办理上市有关手续，该阶段手续办理要求与时限以在京和中央国家机关住房交易中心相关规定为准。

　　3.陈磊名下涉案房屋不能单独补交超标款。由于陈磊未提交有关材料，故陈磊及其配偶王庆共计需要补交的超标款数额暂无法计算。陈磊及其配偶须按要求如实填报《中央在京单位职工住房情况登记表》，夫妻双方所在单位加盖公章并按要求出具相关材料，且材料审核通过后，方可计算出其需要补交的超标款数额。房屋超标款由产权人及其配偶缴纳，不能由他人代交。

　　四、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：一、解除刘璐与陈磊于2016年2月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;二、陈磊于判决生效之日起十日内返还刘璐定金5万元;三、陈磊于判决生效之日起十日内支付刘璐违约金30万元;四、驳回刘璐的其他诉讼请求。

　　五、资深房产律师靳双权点评

　　刘璐与陈磊签署的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签署后，刘璐向陈磊交纳了定金5万元。后由于涉案房屋的房屋性质为成本价出售住房，不能直接上市交易，经法院致函原产权单位国家电网公司，国家电网公司表示需要陈磊及其配偶本人亲自办理上市交易手续，不能他人代办，但陈磊坚持不再出售房屋，则双方房屋无法继续履行，故对于刘璐要求解除合同的请求应当支持，陈磊应返还刘璐已经支付的定金5万元。针对刘璐主张的违约金和经济损失。在合同中明确约定了违约金条款，由违约方承担房屋价款20%的违约金，但陈磊提出违约金约定过高。通过查明的情况可知，刘璐在签署合同之时即知晓涉案的房屋系央产房，不能直接买卖，需要办理房屋上市交易的手续，其对于由于房屋性质特殊带来的买卖过程的阻碍应有所预期。同时，陈磊在签署合同后的两个月即向刘璐表示其不能继续履行合同的意思表示，在两个月期间，房屋上涨的幅度并不会很大;且针对涉案房屋，陈磊除5万元定金之外未收取其他款项，陈磊对于刘璐购买其他房屋并未设置其他的障碍，刘璐可以通过选购其他房屋的方式减少房价上涨的损失。综合上述情况，法院酌情判定陈磊支付刘璐违约金30万元。对于刘璐主张的房屋价格上涨损失和中介费、评估费、担保费等，其损失通过违约金进行了弥补，不再支持。