北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告刘勋起诉请求：1、张琪2005年明知涉案房产必须经过单位同意房屋才能出售，在未能保证涉案房屋具备交易条件情况下仍登报发布广告，承诺一年后能过户等方式欺骗刘勋购买，直至2015年张琪见房价暴涨十余倍又主动违约要求解除合同，张琪作为违约方及过错方应赔偿刘勋的实际损失。2、张琪当初出售涉案房产是为筹钱置换新房产，张琪在获得刘勋购房款后已实现置换新房产目的，现又通过合同解除方式以不到市场价一半的成本收回了当初已经按正常市场价出售给刘勋的房产，是获利一方;刘勋当初是按市场价购得涉案房产，在合同解除后只获得不到市场价一半的赔偿款，现已丧失购买地段房产的条件，是本案受损一方。3、涉案房屋不能实现过户致使合同被解除完全是张琪的主观故意所为。根据我们已经提供的证据，证明此套房屋既不是军产房也不是央产房，此小区同类房改房产已有很多对外出售的案例，产权单位是否同意出售主要取决于卖房人的意愿和态度，张琪正是抓住这个漏洞，见房价暴涨有利可图故意不配合过户并伙同同单位某领导出具了一份并不真实的情况说明。2018年10月卖方人得知赔偿后，对方又在我爱我家中介进行销售，第一次要在我们家拍照，我们没有让他们进，第二次又来我们家带人看房，我们也没有让他们进。我们去问我爱我家为什么可以二次出售，我爱我家说对方的手续齐全可以二次出售。1、判令张琪返还我方已付购房款283000元及银行同期贷款利息(自2005年3月9日至2017年7月18日止);2、判令张琪向我方支付违约金100000元;3、判令张琪赔偿合同价款与房屋现时价格之间的差价部分即房屋增值部分2628092元;4、判令张琪赔偿我方装修费用80000元、搬迁费用3000元;5、本案诉讼费用由张琪承担。本案诉讼过程中，刘勋放弃了第4项诉讼请求。

　　二、被告辩称

　　被告张琪辩称：本案对损失赔偿数额认定依法不应高于30万元。在认定赔偿额的时候也应遵照法律规定，不能超过订立合同时，能够预见到的因违反合同可能造成的损失。本案对被上诉人的损失应认定为双方同等责任。请求驳回原告的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　张琪系北京蓝海机械厂职工。2001年2月5日，北京蓝海机械厂(甲方)与张琪(乙方)签订《出售现住房协议》，主要约定：甲方以1230元平方米的成本价向乙方出售涉案房屋;乙方同意按1999年的成本价1230元平方米付款，按优惠价34621元一次付清;因个人原因，乙方调离本厂，甲方有权将其购房收回;乙方在变更房屋继承人或出租、出售房屋时，必须按照北京市的有关政策执行，同时乙方在事前必须同甲方协商办理有关手续，不得擅自处理。2001年10月22日，张琪取得上述房屋的所有权证，登记的房屋性质为成本价出售住宅。房产纠纷律师哪个好？

　　2006年4月10日，刘勋(甲方)与张琪(乙方)签订《房屋买卖合同书》。合同主要约定：甲乙双方协商同意，现转让涉案房屋;甲乙双方同意按30万元现款成交，先首付28万元，剩2万元作为保证金，等过户后一次付清，如违约者罚金10万元;乙方已确认，自合同生效即日起房屋产权归甲方所有;甲乙双方同意等政策解冻后及时过户，但费用由甲方承担(乙方负责协助甲方办理过户)，如有意料不到事宜双方协商解决。合同签订后，刘勋向张琪支付购房款28万元，张琪将房屋交付给刘勋。2014年9月29日，张琪补办了新的房屋所有权证(证号：X京房权证昌字第**号)，登记的房屋性质为房改房(成本价)。

　　2016年4月，张琪以刘勋为被告向法院提起诉讼，要求解除其与刘勋签订的上述《房屋买卖合同书》。经审理，法院认为双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效，但涉案房屋系军产房，且产权单位不同意上市交易，该房屋在客观上无法办理过户手续，致使双方签订房屋买卖合同的目的无法实现，故判决解除上述《房屋买卖合同书》。判决作出后，刘勋提出上诉。2017年9月30日，北京市第一中级人民法院作出了(2016)京xx民终xxx号民事判决书，判决维持了(2015)昌民初字第xxxxx号民事判决书。

　　本案审理过程中，刘勋申请对涉案房屋在2017年9月30日这一时点的价值进行评估。法院依法委托北京康正宏基房地产评估有限公司进行评估，该公司于2017年12月22日出具了《不动产估价报告书》，评估价值为2908092元，评估单价为36543元(已扣除出让金)。

　　四、法院判决

　　北京市昌平区人民法院经审理判决如下：一、本判决生效后七日内，张琪返还刘勋购房款280000元;二、本判决生效后七日内，张琪赔偿刘勋房屋增值损失1825664.40元;三、驳回刘勋的其他诉讼请求。

　　五、资深房产律师靳双权点评

　　北京市第一中级人民法院于2017年9月30日作出了(2016)京xx民终xxx号民事判决书，判决维持了(2015)昌民初字第xxxxx号民事判决书，故双方签订的《房屋买卖合同书》于2017年9月30日解除。自合同解除之日，双方即负有返还因合同而获得的财产的义务，即刘勋返还房屋，张琪返还购房款。因此刘勋要求张琪返还已付购房款的诉讼请求，具有事实及法律依据，应当支持。根据银行转账记录及收据，应当确定张琪应返还的购房款金额为280000元。

　　合同解除后，买方刘勋再不能以2005年签订合同之时的价格购买相同地段的房屋，客观上刘勋利益受到损害，其所遭受的利益损失应为2005年的购房价格与合同解除之日(2017年9月30日)的房屋市场价格之差。因此应当对于评估方法、评估基准日以及评估价值予以认可。根据评估报告，评估价值为2908092元，扣减原购房款300000元，差价损失为2608092元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案房屋性质为房改房(成本价)，该类型房屋在上市交易时应当得到产权单位的同意，否则无法办理过户手续，对此规定双方都应当知晓。但张琪、刘勋仍然签订了《房屋买卖合同书》，因此双方对于《房屋买卖合同书》不能履行均负有责任。张琪作为出卖方，应当保证涉案房屋具备交易的条件，应当先行征得产权单位的同意再与刘勋签约，但张琪并未先行征得产权单位的同意，因此张琪对于合同不能履行所应承担的责任明显大于买方刘勋。因此应当酌情确定由张琪赔偿刘勋房屋差价损失的70%，刘勋自负损失的30%。房地产律师哪个好？

　　关于刘勋主张的违约金，鉴于双方对《房屋买卖合同书》不能履行均负有责任，且刘勋已经主张差价损失，故刘勋请求判令张琪支付违约金的诉讼请求不应支持。