北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告东方红公司诉称：1.解除我公司与王旭于2016年5月30日签订《北京市商品房预售合同》;2.判决王旭配合我公司办理《北京市商品房预售合同》预售登记网签注销手续;3.判决王旭向我公司支付违约金1396196.6元;4.判决王旭立即腾退涉案房屋;5.判决王旭承担我公司交易税收损失共计762720.71元及我公司支付的销售佣金共计61083.33元;6.判决王旭承担自2017年3月29日至2018年6月7日的房屋使用费1826225元;7.判决王旭承担我公司就本案支付的律师费80000元并承担我公司就本案诉讼支付的全部诉讼费用;8.判令王旭向我公司偿还我公司向某银行代偿的两期欠款合计95044.31元及违约金自2018年5月2日至2018年6月21日共1451.2元，合计96498.5元;9.判决我公司有权就王旭所应支付的上述款项从其已付房款中抵扣，第3、5、6、7、8项费用金额合计4280336.14元;10.判决解除我公司、刘虹及某银行之间于2016年6月签署的《个人购房借款担保合同》;11.确认我公司有权以王旭已付购房款在扣除王旭应向我公司支付的数额后向某银行代偿王旭和刘虹所欠某银行尚未归还的银行贷款本息。12.判令刘虹共同偿还我公司已经向某银行代偿的两期欠款95044.32元及违约金，并对王旭的付款义务承担连带清偿责任。

　　二、被告辩称

　　被告王旭辩称：1.我与东方红公司签订的《北京市商品房预售合同》附件十补充协议第十一条第三款、第十四条第七款是东方红公司在订立合同前预先拟定的，未与我协商，属于格式条款，由于该条款排除了我继续履行合同的权利，依据合同法第四十条规定，上述条款构成无效的格式条款，故东方红公司不能依据补充协议第十一条第三款解除合同;2.我有诚意且有能力继续履行房屋买卖合同，法院应当本着鼓励交易的原则，驳回东方红公司要求解除合同的诉讼请求;3.《北京市商品房预售合同》如应继续履行，《个人购房借款担保合同》亦应当继续履行;4.如果合同继续履行，税收损失、房屋占用费、代偿贷款等费用都不会发生，上述费用我不应当支付;5.在解除合同的情况下，由于房价上涨，东方红公司没有任何损失，我不应当支付违约金;在继续履行的情况下，东方红公司应当另案主张违约金，不应在本案中处理;6.如果继续履行《北京市商品房预售合同》就不会产生房屋占用费，而且交房后我没有实际使用房屋，所以不应当支付占有使用费;如果法院认定合同解除，房屋占用费虽为合同约定，但由于约定金额高于同时间、同地点的房屋租金，要求法院酌减，按照每月四千元的标准计算;7.东方红公司中提出的要求我偿还代偿欠款的诉讼请求，与房屋买卖不是一个法律关系，东方红公司应当另行提起诉讼。专业房产律师哪个好？

　　三、审理查明

　　2016年4月29日，东方红公司与王旭签订了《北京市商品房预售合同》，约定：东方红公司将涉案房屋出卖于王旭;……每平方米单价60428.33元，总价为13903954元;合同附件五：1、付款方式为商业按揭贷款，在签订合同当日王旭应向东方红公司按照合同总价款的30%支付首期房款，金额为4173954元，其中包含履约定金700000元，王旭已于2016年3月6日支付上述款项，剩余9730000元按照银行按揭贷款方式支付;合同附件十补充协议：第十一条2、无论因何原因，若买受人未按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任代买受人向银行偿还已到期贷款本息及罚息的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后7日内将出卖人代为支付的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人支付金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金;第十一条3、如因买受人原因导致按揭贷款银行解除或终止与买受人之间的借款合同，则买受人应在出卖人按银行要求承担担保责任、代偿买受人所欠银行贷款3日内，向出卖人支付全部代偿款项。期限届满仍未支付的，则双方就该商品房所签订的预售合同在当日解除。第十四条1、出卖人和买受人任何一方根据预售合同或本补充协议的规定行使解除权时，预售合同和本补充协议自书面解约通知到达对方后即视为解除，违约方应当根据预售合同、本补充协议及双方签署的其他文件的要求承担违约责任;第十四条2、若因买受人原因引起司法诉讼或仲裁致使房款被冻结或房屋被查封的，出卖人有权单方解除合同;出卖人选择解除合同的，买受人应自收到出卖人发出的《解约通知》后十日内按照出卖人通知的时间、地点办理解约手续，同时买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金;第十四条6、预售合同和本补充协议解除或视为解除后，违约方应承担另一方因此而受到的税费损失;第十四条7、预售合同解除时，买受人已经接收该商品房的，买受人需按日向出卖人支付相当于该商品房总价款万分之三的房屋使用费，并自行承担物业费、供暖费、水电费在内的全部费用。《北京市商品房预售合同》还约定了其他事项。2016年3月6日，王旭向东方红公司支付定金70万元。2016年3月26日，王旭向东方红公司支付其余首付款共计3473954元。

　　《北京市商品房预售合同》签订后，王旭之妻刘虹作为借款人，某银行作为贷款人，王旭与刘虹作为抵押人，东方红公司作为保证人共同签署了《个人购房借款担保合同》，约定：第三十九条：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为973万元，贷款期限360个月;第四十条：贷款用于购买106号房屋;第四十三条：对本合同第四条第二款的约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率12，日利率=年利率360。2016年6月17日，某银行向东方红公司支付贷款973万元。

　　2017年3月29日，东方红公司将106号房屋交付给王旭，王旭签署了《房屋物品交接表》并填写《业主资料卡》，表示其已经收到了106号房屋业主一卡通及入户钥匙等物品。2017年3月29日，王旭根据106号房屋实测面积变化情况补交房款58012元，同时与东方红公司约定重新结算的房价款为13961966元。

　　2016年4月29日，东方红公司向王旭开具发票，行业分类：销售不动产，载明收取房款金额共计4173954元，经核算，该笔销售对应的营业税为208067.7元，对应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加金额共计25043.72元。2016年5月10日，针对106号房屋所立产权转移书据，东方红公司向原北京市门头沟区地方税务局缴纳印花税6951.98元。2017年3月20日，东方红公司开具北京增值税普通发票，注明价税合计9788012元，其中税额为466095.81元税率5%，经核算，该笔销售对应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计55931.45元。上述税款共计762720.71元。

　　《个人购房借款担保合同》签订后刘虹偿还部分本息，自2016年11月20日起，刘虹陆续发生未按约定偿还贷款本息情况。2018年3月23日，某银行向东方红公司发出《中国工商银行个人违约贷款催收通知书》，要求东方红公司督促刘虹还款或承担连带保证责任。东方红公司于2018年5月2日按照某银行指定的工商银行账号汇入95044.32元，并于2018年5月24日向王旭发出《某嘉园项目催款函》，要求王旭与刘虹于2018年5月31日前偿还东方红公司为其垫付的款项95044.32元，并要求支付违约金826元。经查询，该催收函于2018年5月25日由王旭本人签收。截至2018年6月7日，刘虹累计发生7期贷款逾期。

　　某银行主张：“截至2018年6月7日刘虹贷款余额金额9417788.55元，积欠利息为32725.15元，共计9450513.7元。自贷款发放日起至2018年6月21日止因逾期还款产生的罚息及复利为1592.09元。”对上述款项的计算方式，某银行未能完全说明。自2016年6月17日贷款发放起至2018年6月4日刘虹最后一笔还款，刘虹共计偿还某银行贷款本金312211.45元，利息736499.06元，合计：1048710.51元含东方红公司代偿部分。天津市第一中级人民法院因季某与王旭民间借贷纠纷一案，于2017年3月7日作出(2017)津01民初132号保全裁定，并于2017年3月9日向北京市门头沟区住房和城乡建设委员会发出《协助执行通知书》，要求查封王旭名下涉案106号房屋，查封期限自2017年3月9日至2020年3月8日。后天津市第一中级人民法院作出2017津01民初132号民事判决，判决：一、王旭于本判决生效之日起十日内返还季某58850000元及支付利息4119500元;二、驳回季某其他诉讼请求。王旭不服，上诉至天津市高级人民法院，2018年6月11日，天津市高级人民法院作出2018津民终38号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。

　　106号房屋已办理商品房预售合同登记备案手续，买受人为王旭，尚未办理转移登记及抵押登记。

　　2018年，东方红公司与北京某律师事务所签订《专项法律服务协议》，基础代理费为8万元。2018年4月13日，东方红公司已付4万元。

　　2018年6月12日，唐山某人力资源服务有限公司出具《关于收取佣金的说明函》，载明：根据东方红公司与该公司签订的劳务派遣合同补充协议一，因销售106号房屋及地下车库，该公司劳务派出人员收到佣金61083.33元。

　　经询问，东方红公司表示：同意在扣除王旭应赔偿其公司的各项损失后，把王旭支付的首付款本息和刘虹已偿还的贷款本息返还给王旭或刘虹。

　　四、法院判决

　　北京市门头沟区人民法院经审理判决如下：一、东方红与王旭签订的《北京市商品房预售合同》于2018年6月5日解除。二、王旭于本判决生效之日起七日内支付东方红违约金20万元。三、王旭于本判决生效之日起七日内赔偿东方红税收损失762720.71元。四、王旭于本判决生效之日起七日内支付东方红房屋占有使用费1826225元。五、王旭于本判决生效之日起七日内支付东方红代偿贷款及违约金共计96498.5元。六、刘虹就本判决第二、三、四、五项付款义务对东方红承担连带责任。七、东方红于本判决生效之日起七日内返还王旭原由刘虹偿还的购房贷款本息金额共计1048710.51元;返还王旭购房款本金4231966元，并以其中定金70万元为基数，自2016年3月6日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向王旭返还利息截至2018年6月7日利息为75063.01元，以其他首付款金额3473954元为基数，自2016年3月26日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向王旭返还利息截至2018年6月7日利息为363480.28元，同时以差价款共计58012元为基数，自2017年3月29日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向王旭返还利息截至2018年6月7日利息为3291.58元，上述三笔款项的履行期限应自2018年6月7日《个人购房借款担保合同》解除之日起计算，此后对已产生的本息均应计息。八、东方红、某银行、刘虹、王旭签订的编号A：住字北京分行门头沟支行2016年0122号的《个人购房借款担保合同》于2018年6月7日解除。九、东方红于本判决生效之日起七日内返还某银行购房贷款本息合计9450513.7元，并以9450513.7元为基数，自2018年6月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向某银行支付利息。十、本判决第二、三、四、五项与本判决第七项金额相互折抵后，东方红应于本判决生效之日起七日内返还王旭折抵后的购房款本息2837067.17元，并以折抵后的购房款本息2837067.17元为基数，自2018年6月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向王旭支付利息。十一、驳回东方红的其他诉讼请求。十二、驳回某银行的其他诉讼请求。

　　五、资深房产律师靳双权点评

　　东方红公司与王旭签订的《北京市商品房预售合同》以及王旭、刘虹、某银行、东方红公司签订的《个人购房借款担保合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，相应买卖合同及借款、担保合同合法有效。

　　关于东方红公司要求解除《北京市商品房预售合同》的诉讼请求，因按照《北京市商品房预售合同》约定，如因王旭原因引起诉讼致使106号房屋被查封的，东方红公司有权单方解除合同。现涉案房屋已因王旭欠案外人6000余万元债务被天津市第一中级人民法院查封，故合同中约定的解除权行使条件已经成就，东方红公司有权解除合同，但因之前东方红公司未向王旭发出解约通知，故法院确认东方红公司与王旭签订的《北京市商品房预售合同》于2018年6月5日王旭本人领取记载有解除合同诉讼请求的东方红公司起诉书之日起解除。对东方红公司要求王旭配合其办理预售登记网签注销手续及要求王旭腾退106号房屋的诉讼请求，因《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，106号房屋已被天津市第一中级人民法院查封，不能直接判令王旭配合解除106号房屋预售登记网签注销手续及将106号房屋腾退给东方红公司，故对东方红公司相应诉讼请求，不应支持。对东方红公司要求王旭承担该公司交易税收损失的诉讼请求，符合双方约定，应当支持，具体数额法院按照相关票据核算。对东方红公司要求王旭支付2017年3月29日至2018年6月7日房屋使用费1826225元的诉讼请求，因《北京市商品房预售合同》第十四条第7项约定合同解除后王旭应当在5日内将房屋腾空交还东方红公司，且自房屋交付之日起王旭应当向东方红公司按日以总房价款万分之三计算交纳房屋占有使用费，现王旭于2017年3月29日收房，王旭应按照约定以13961966元为基数，按照日万分之三的标准，向东方红公司支付相应房屋占有使用费，故对东方红公司的相应诉讼请求，法院予以支持。对东方红公司要求王旭偿还其公司代王旭向某银行偿还的两期欠款及自2018年5月2日至2018年6月21日违约金96498.5元的诉讼请求，因合同约定买受人未按期向某银行偿还贷款导致东方红公司承担保证责任的，买受人应当偿还东方红公司为其代偿的全部款项并从代偿之日起按照东方红公司已支付金额日万分之三的标准计算违约金，东方红公司于2018年5月2日已向某银行代偿欠款共计95044.32元，王旭应向东方红公司偿还该公司代偿的贷款金额共计95044.32元及相应违约金，故对东方红公司相应诉讼请求，应当支持。房产纠纷律师哪个好？

　　对于东方红公司要求王旭支付律师费及销售佣金的请求，因合同对此没有约定，故对该项诉讼请求不应支持。

　　对东方红公司、某银行要求解除《个人购房借款担保合同》的诉讼请求，因商品房买卖合同被确认解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，按照商品房买卖合同纠纷司法解释第二十四条的规定，对上述诉讼请求应当支持，同时确认《个人购房借款担保合同》于2018年6月7日王旭代刘虹签收记载有要求解除《个人购房借款担保合同》内容的东方红公司起诉书时解除。

　　对东方红公司所提要求将王旭已付购房款在扣除王旭应给付东方红公司的各项费用后，代偿支付给某银行贷款本息的诉讼请求及某银行所提要求东方红公司返还剩余贷款本息的诉讼请求，商品房买卖合同纠纷司法解释第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因《个人购房借款担保合同》未约定合同解除情况下返还购房贷款及购房款的利率标准，应根据东方红公司占用资金情况确定东方红公司返还购房贷款及购房款的利率标准为中国人民银行同期同档次贷款利率。据此，应确认东方红公司应返还某银行贷款本金973万元，并以973万元为基数，自2016年6月17日贷款发放日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向某银行返还利息计算至2018年6月7日为912953.9元，本息合计10642953.9元，该笔款项的履行期限应自2018年6月7日《个人购房借款担保合同》解除之日起计算，此后对已产生的本息均应计息。另外，东方红公司应返还王旭购房款本金共计4231966元，并以其中定金70万元为基数，自2016年3月6日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向王旭返还利息截至2018年6月7日利息为75063.01元，以其他首付款3473954元为基数，自2016年3月26日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向王旭返还利息截至2018年6月7日利息为363480.28元，同时以差价款58012元为基数，自2017年3月29日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率，向王旭返还利息截至2018年6月7日利息为3291.58元，上述三笔款项的履行期限应自2018年6月7日《个人购房借款担保合同》解除之日起计算，此后对已产生的本息均应计息。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除的情况下，某银行本应将原由刘虹偿还的购房贷款本息1048710.51元返还刘虹，该笔款项的履行期限应自2018年6月7日《个人购房借款担保合同》解除之日起计算，同时，因按照商品房买卖合同纠纷司法解释第二十五条第二款的规定，刘虹已偿还的贷款本息应属于刘虹指示某银行向东方红公司支付的王旭购房款本息，现东方红公司已全额收取了购房贷款及购房款，该款项应由东方红公司直接返还原买受人王旭。因某银行主张的截至2018年6月7日的本金及积欠利息数额未超出按前述方式计算的东方红公司应返还金额，某银行主张的相应数额应属合理，经各方债权债务相互折算，该部分法院判决合理。

　　对于东方红公司要求王旭支付106号房屋总价款10%违约金1396196.6元的诉讼请求，因本案系因王旭原因引起司法诉讼致106号房屋被查封，根据《北京市商品房预售合同》补充协议第十四条第2项的约定，王旭应承担违约责任，对王旭要求酌减违约金的答辩意见，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，东方红公司因王旭违约受到了房屋占有使用费损失、向银行代偿欠款损失、税费损失、律师费损失、销售佣金损失及东方红公司返还王旭的原刘虹已偿还贷款本息中因逾期还款形成的罚息及复利部分，根据东方红公司受到上述损失的情况及上述部分损失在本案中已经判令由王旭赔偿的情况，以及合同履行程度、预期利益等因素酌情确定王旭应赔偿东方红公司违约金20万元，对东方红公司主张违约金过高部分，不应支持。

　　对东方红公司要求刘虹对王旭的各项付款义务承担连带责任的诉讼请求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条第一款规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，王旭因购房所产生上述债务应按王旭、刘虹夫妻共同债务处理，故对东方红公司的相应诉讼请求，应当支持。

　　对于东方红公司提出的要求法院确认其有权从王旭已付购房款中抵扣王旭应给付东方红公司各项费用的诉讼请求，对法院已支持东方红公司的各款项，与王旭已付购房款之间符合法定抵销条件，对相应部分应以支持，对其余部分不予支持，对东方红公司同意退还剩余部分款项的意见，应当支持。对2018年6月7日《个人购房借款担保合同》解除时双方互负已到期债务本息核算及折抵后，应当确认东方红公司应返还王旭折抵后的购房款本息2837067.17元，并以2837067.17元为基数，自《个人购房借款担保合同》解除的次日2018年6月8日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率，向王旭支付利息。

　　王旭、刘虹要求继续履行相应合同的答辩意见，没有合同依据，不应支持。对王旭、刘虹要求按市场价处理106号房屋后偿债的答辩意见，因房屋已被查封，该意见无法实现，不应采纳。对王旭所提相应合同系格式条款，应属无效的答辩意见，无事实依据，不应支持。