北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认位于北京市西城区一号产权归原告郭某鹏一人所有；2．本案诉讼费用由被告承担。

事实及理由：郭某强、迟某芬系夫妻关系，二人生有二子，即郭某鹏、郭某英。郭某英与赵某丽系夫妻关系。北京市西城区一号（以下简称一号）系郭某强、迟某芬夫妇承租的自管公房。后迟某芬于1998年5月25日病故。迟某芬病故后，郭某强于2015年参与房改售房，全额出资53045．36元以房改价将讼争房屋购买，仅购房人登记在郭某英名下，属于借名登记。郭某英于2020年9月12日病故后，当事人之间就一号的产权归属问题发生纠纷，需要确认该讼争房屋的产权归属。

后郭某强在诉讼期间突然死亡，没有留有任何遗嘱，因为郭某英是在郭某强去世前死亡，所以郭某杰有权代位继承。但我方主张案涉房屋归郭某鹏一人所有，今后，郭某鹏再与郭某杰商量房屋如何分割。涉案房屋属于已购公房，不是经济适用房，应适用房改售房的政策。与此同时，已购公房的借名登记，借名人与登记人一般具有近亲属关系，经济适用房的借名买房，借名人与登记人一般不具有近亲属关系。鉴于亲属之间互相信赖，一般很少签订协议，仅以出资证明为据，无协议的借名登记，应依据所有权确认之诉，诉请确认房屋归属并变更登记。

综上，请求依法确认位于北京市西城区一号产权归原告一人所有，诉讼费用由被告承担。

被告辩称

不同意原告的诉讼请求。涉案房屋系被继承人郭某英婚后购买。购买时使用了郭某英的工龄，系郭某英和被告赵某丽的夫妻共同财产。原告与郭某英从未有过借名买房的合意，也没有借名买房的必要。郭某英自1994年开始就在涉案房屋里居住。被告赵某丽自2004年至今，一直居住在涉案房屋里。涉案房屋的购房协议书、房本等相关材料的原件一直由郭某英与赵某丽保管。各种相关费用也一直由郭某英和赵某丽缴纳。

不论是之前承租涉案房屋时的房租，还是涉案房屋的装修，以及涉案房屋、水电、燃气费、供暖费等均是郭某英和赵某丽承担。原告主张涉案房屋系其个人财产没有任何事实和法律依据，应予驳回。

第三人述称，郭某强是我爷爷，被告是我父亲郭某英的现任妻子。我同意原告的诉讼请求，同意房子归原告郭某鹏一人所有，之后我们双方再行协商处理房屋问题。

法院查明

郭某强、迟某芬系夫妻关系，二人生育二子，即郭某鹏、郭某英。郭某杰系郭某英与周某佳所生之子。1998年5月27日，迟某芬死亡注销户口。2010年4月19日，郭某英、赵某丽登记结婚。2020年12月16日，郭某英去世。2021年9月13日，郭某强去世。

1996年6月1日，甲方西城区人民政府办公室与乙方迟某芬签订换房协议。根据双方协商，同意达成换房协议如下：一、甲方房屋地点西城区一号，间数，贰居室，以上房屋交给乙方使用，其产权归管理单位，使用权归乙方。二、乙方房屋地点：①西城区A号壹居室，②西城区A号平房两间，以上两处房屋交给甲方使用，其产权归管理单位，使用权归甲方。三、甲、乙双方签署协议后，共同到产权管理部分办理过户手续。然后向对方移交房屋及房屋设施清单等。

双方各自负责移交前的旧债务，承担各自新的义务，并享有房屋使用的权利。对未办理移交的住房，于六个月内负责保管好丢失。四、本协议经双方签字盖章后即生效，甲、乙双方各持壹份。

2015年5月11日，卖方（甲方）单位与买方（乙方）郭某英签订购房协议书，约定：一、甲方将坐落于西城区A号楼房一套。出售给乙方。乙方合计应付金额53045．36元。二、每建筑面积为1560元。1．按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄折扣，年工龄折扣率为0．9%。2015年5月14日，郭某强账户支出53045．36元。

不动产权证载明：权利人郭某英。

庭审中，原告方出示的书面申请及回复载明：因时间久远，经查当日业务传票，客户郭某强取款53045．36元，后续存入对公账户。户名为某单位，金额为53045．36。与此同时，原告方出示银行现金进账单复印件一张，该复印件载明：单位、郭某英房改售房房价款金额53045．36、空白处签有“郭某英”字样签名。对该复印件，被告方不认可真实性。

裁判结果

驳回原告郭某鹏的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产的真实所有权人。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。

本案当中，根据前述查明，郭某英取得案涉房屋的所有权，是因买方郭某英与卖方单位签订购房协议书，卖方协助办理了相关过户手续及产权登记。现在来看，案涉房屋登记为郭某英所有是否存在错误，原告未予以证明，根据查明的过户所涉及的合同，案涉房屋登记为郭某英所有并没有错误。且根据庭审中原告方的陈述，登记在郭某英名下系事先商议好的，案涉房屋用郭某英的名字去登记购买。

本案中，原告方以案涉房屋原为迟某芬承租公房、购房款由郭某强交纳等理由主张对案涉房屋享有所有权。对此，法院认为，承租公房到产权购买，系为两个不同的法律关系，当事人对承租关系变动的异议，应另行救济，无法在所有权确认纠纷中予以裁处。此外，无论是否在房屋购买过程中有过出资，都不能直接设立所有权。案涉房屋所有权的设立源自于卖方依据当时的政策所进行的成本价出售。

需要特别予以说明的是，买卖是取得不动产所有权最为常见的基础行为，但是买卖并不导致所有权的直接设立，而是订立买卖契约，约定出卖方有义务在一定条件成就时，将房屋等不动产过户给买受人，完成过户登记以设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时，买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务，而无权要求确认其对所购房屋享有所有权。故即便在购房中进行出资，该种出资也是家庭内部的关系，没有反映到与卖方的买卖契约关系中。

出资发生何种效力有赖于当事人内部的约定，没有约定则需考虑具体情况，另行考量款项救济问题，但不是所有权确认的依据，故本案中，对于出资问题不予深入考察。另外需要予以说明的是居住、户籍、交纳各种费用均不是所有权确认的依据。

综上所述，原告诉请确认郭某英名下位于北京市西城区一号产权归原告郭某鹏一人所有的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。