[案情]
原告张某系XX县移民,1995年在该县A地购买房屋三间共81.88平方米,当时的房产证号为万房字第2847号。1997年1月10日,原告张某与被告何某签订了一份转售杂房协议书(由证人贾某执笔并起草)。后来双方又于当日签订一份补充协议,将价格提高为3000元。房地产纠纷律师哪个好?双方均按协议履行了合同,原告张某将房屋交由被告何某居住,并收取被告交来的房款3000元。双方一直没有办理房屋买卖过户登记手续,现原告张某以自己是文盲不识字、该合同并不是自己的真实意思表示,且被告未将其女儿嫁给其为妻为理由诉至法院,要求确认原、被告房屋买卖合同无效,被告应立即将其占用的两间房屋归还原告(约30平方米)。
[分歧]
一种意见认为,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定。虽原、被告签订了房屋买卖合同,但未办理房屋过户登记手续,而法律明确规定房屋应办理过户登记手续的,故房屋买卖合同仍未生效,房屋所有权未发生变动,仍应为原告所有。
第二种意见认为,原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示、合法有效,且被告当天已交付房款,故原、被告的房屋买卖合同成立。未办理房屋过户登记手续,并不影响房屋买卖合同的效力,只是合同标的物所有权不能发生转移。
[评析]
靳律师同意第二种意见。
一、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定:当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中,原、被告在1997年1月10日签订的两份转售杂房协议书均有原、被告双方签字或盖章,故双方签订的售房协议书依法成立、合法有效。
二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定:有下列情形之一,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。现本案中的被告以双方未办理登记过户手续主张房屋买卖合同无效,不符合上述法律规定合同无效之情形,故被告主张房屋买卖合同无效不能成立。同时,根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定:当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记,不影响合同效力。
三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条之规定:法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。专业房产律师哪个好?故本案的原、被告双方未办理房屋过户登记手续并不影响原、被告房屋买卖合同之效力,合同仍为有效,只是房屋的所有权不能发生转移。
综上所述,原告主张房屋买卖无效之诉讼请求,不符合《合同法》的相关规定,应予以驳回。