北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告北京某中学诉称：
二零一二年十二月，原、被告双方签订房屋租赁合同，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金每年10万元。
合同约定，租赁期间，原告应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用及日常的房屋维修费用均由被告承担。被告未取得原告和有关部门同意时，不得私搭乱建，退租时，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用，原告无须对被告进行任何补偿。对于被告投资的可拆装移动财产，由被告自行处理。
到期后，双方未续签合同，原告书面通知被告腾退房屋，被告予以拒绝。故原告诉至法院，要求被告立即腾退并要求支付使用费。房产专业律师哪个好？
2、被告某公司辩称：
租赁合同系原告单方制定，强迫被告签署，出租房屋并无房产证，亦无其他审批手续，故双方签署的租赁合同应属无效。
被告系民营企业，自1998年开始承租原告房屋并陆续在该院内建造房屋，原告以此作为要挟，增加房租，如被告不同意签订租赁合同，原告不再续签，投入无法收回。
被告曾在2002年给原告捐资助学，现原告向法院起诉，被告无法接受。
二、法院查明
1、2012年12月31日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将房屋场地使用权出租给被告使用，被告租赁该房屋场地作为办公使用。租赁期间，原告应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用及日常的房屋维修费用均由被告承担。被告未取得原告和有关部门同意时，不得私搭乱建，退租时，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用，原告无须对被告进行任何补偿。对于被告投资的可拆装移动财产，由被告自行处理。
合同签订后，被告向原告交纳了一年的租金。到期后，原、被告未续签合同，原告于2013年12月31日向被告发函要求腾退场地及房屋。
2、被告提交1998年至2013年期间共12份其与原告签订的房屋租赁合同，证明双方长期存在租赁合同关系，原告对此予以认可。
3、关于租赁场地范围，原告主张双方租赁场地系如意中学大院全部，合同约定的房屋面积仅为大约数字;被告认为双方约定的房屋面积为300平方米，并非包含整个院落。
4、审理中前往出租场地现场勘验，被告提交承租场地房屋平面图一张，证明场地范围、原有建筑情况、自建房屋情况。原告认可被告提交的平面图，但表示其中部分房屋情况与被告标注不符。
三、法院判决：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
1、被告某公司于判决生效之日起十五日内将涉诉某院场地及房屋腾空返还给原告北京某中学;
2、被告某公司于判决生效之日起十五日内给付原告北京某中学房屋及场地使用费。
四、房产律师点评
房产律师靳双权点评：
1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告将房屋场地使用权出租给被告使用，被告租赁该房屋场地作为办公使用。租赁期间，原告应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用及日常的房屋维修费用均由被告承担。被告未取得原告和有关部门同意时，不得私搭乱建，退租时，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用，原告无须对被告进行任何补偿。对于被告投资的可拆装移动财产，由被告自行处理。” 本案中，合同约定明确。案中合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。
租赁期满后，双方不再续签合同的，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》中明确约定租期自2013年1月1日至2013年12月31日，且合同到期后原告明确提出要求被告腾退场地及房屋，不再续签租赁合同，故被告应当在合同期满后将其承租的场地及房屋腾退给原告。现被告未按时腾退房屋，应支付其占有使用期间的费用。房地产纠纷律师哪个好？
关于自建房屋，租赁合同第十一条第五款约定：“合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。对于乙方投资的可拆装移动财产，由乙方自行处理”。因合同中已经进行明确约定，双方应当按照约定履行。
2、关于租赁范围，双方二零一二年十二月三十一日签订的合同约定，租赁范围以合同所附平面位置图为准，虽房屋面积约定为300平方米，但原、被告均未就具体房屋范围提交证据，故租赁范围应当确定为如意中学大院这一整体范围。
