北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李刚诉称：2009年4月20日，原告与被告签订了《投资协议》，协议明确投资的目的是购买xx室，随后原告向被告支付了投资(购房)款。2011年9月30日被告取得商品房预售许可证。2011年12月27日原告与被告签订了《购房确认书》，再次明确了之前原告支付给被告的投资款为购房款。按照国家相关法律规定，《投资协议》和《购房确认书》应等同于《商品房买卖合同》。之后，被告一直无故拖延，不与原告网签正式合同。2012年8月，原告与其他购房者一起找被告理论，并将情况反映给北京市住建委，要求被告在2012年9月10日前与原告网签正式合同。被告不但不履行承诺，而且采取各种恶劣手段阻止履行合同至今。被告恶意拖延，违约事实清楚，严重侵犯了原告的合法权益。请求法院：1.判令被告为原告办理xx室房屋转移登记手续并交付房屋;2.判令被告向原告支付延期违约金(自2009年7月1日计算至正式合同网签日，按照中国人民银行届时贷款利率计算)，违约金冲抵购房款;3.判令被告按合同约定完成精装修;4.被告承担本案诉讼费。

　　二、被告辩称

　　被告顺风达公司辩称，双方房屋买卖合同无效，签订合同时被告没有取得预售许可，投资协议无效。被告取得预售许可后，签署购房确认书，当时项目房屋和土地被法院查封，该购房确认书也无效。不同意原告的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　经审理查明：2009年4月20日，李刚(甲方)与顺风达公司(乙方)签订投资协议。该协议约定，甲方已充分了解乙方所开发建设的房地产项目的开发计划，甲方同意投资给乙方402643元，投资期限自2009年4月20日至2009年6月30日，甲方自愿选择房屋回报方式，即待项目正式销售时，乙方同意按29700元/平方米单价售予甲方45.19平方米住宅房屋，该房屋全部为精装修，标准见附件，投资款转为部分房款，房屋具体位置为xx室，预计交房日期为2010年10月30日，如乙方不能在投资期限内换签正式合同，甲方保留房屋购买权利，乙方需按届时人民银行的年利率支付延期的投资款利息。投资协议后附房屋装修情况。

　　2009年4月23日、5月7日、15日、20日、31日，顺风达公司共计收到李刚支付的投资款402643元。

　　2011年9月30日，顺风达公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，有效期一年。该商品房预售许可证失效后，顺风达公司未重新办理商品房预售许可证。

　　2011年12月27日，李刚(甲方)与顺风达公司(乙方)签订购房确认书，双方一致确认投资协议系乙方在尚未取得“房地产项目”预售资质时，甲方为确保可以成功购买乙方所开发的房屋之背景下自愿签署的协议。甲方最终目的仅为以约定的价格购买约定的房屋，而并非为了获取任何其他投资回报;现在乙方已经取得“房地产项目”预售资质，双方再次确认，甲方以29700元/平方米的单价购买乙方开发的“房地产项目”xx室的房屋，房屋面积为45.19平方米，房屋总价为1342143元，用途为住宅。甲方已支付乙方款项402643元，尚欠939500元，在能够办理网上签约条件时，乙方向甲方出具书面通知，甲方收到乙方书面通知并确认后15日内付清未付款。上述购房确认书签订后，顺风达公司未与李刚网签购房合同，李刚未给付顺风达公司剩余房款939500元。

　　2016年9月1日，人民法院对涉案房屋所在的北京市西城区房地产土地进行了查封。房地产项目尚未完成竣工验收。

　　就房地产项目竣工验收事宜，本院走访了项目属地的行政管理机关，相关工作人员介绍：“这个项目是以老旧房危改启动的，动迁工作从2001年开始，建设单位就是案件的被告北京顺风达房地产开发有限公司。2009年核发规划许可证，项目开建，一般完工后，开发商都是急着办验收。顺风达没有报送竣工验收材料，不知为什么，没有竣工验收的材料，就不知道是否有未按规划建设的情况。在违反规划建设方面也是听说存在超面积的情况，比如可能有地下车库增加面积、顶层增加面积等情况。因为顺风达没有报材料，所以无法测绘，没有测绘就不掌握是否违反规划，以及违反的程度。验收是个综合事项，包括工程的施工、消防、绿化等等。竣工验收是开发商组织施工、监理等四方参加进行竣工验收，不具有强制性。如确实超规划施工，将导致无法通过竣工验收，即使法院判决也无法完成竣工验收。”

　　四、法院判决

　　驳回李刚的诉讼请求。

　　五、房产律师靳双权点评

　　顺风达公司作为“房地产项目”的开发商与李刚签订了投资协议。在上述协议中，当事人的意思表示为李刚向顺风达公司开发的“房地产项目”投资，待项目完成销售房屋时，李刚以约定的价格购买xx室房屋，李刚已支付的投资款转为购房款。顺风达公司于2011年取得“房地产项目”所涉及房屋预售许可证后，双方签订购房确认书，明确确认李刚变更购买“房地产项目”xx室房屋的价款，李刚已按双方约定支付了部分房屋价款。据此应当认定，李刚、顺风达公司所签订的投资协议及购房确认书等已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应认定为商品房预售合同。李刚与顺风达公司所签订的投资协议及购房确认书等合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。李刚已按双方协议履行了相应的义务，顺风达公司亦应继续履行上述协议中的义务。诉讼中，顺风达公司就合同无效的抗辩，没有法律依据，不应支持。

　　目前，“房地产项目”尚未办理竣工验收。现有证据不能排除该项目存在未按规划建设影响竣工验收的可能，而未竣工验收的房屋对居住安全存有隐患。另，涉案房屋及土地已被人民法院查封，综合上述情形，双方合同暂不具备履行条件。

　　由于双方并未签订正式商品房预售合同，现并无证据表明双方此前已具备网签的条件，故李刚要求支付延期违约金的主张，依据不足。

　　因涉案房屋暂不具备交付条件，李刚要求按照合同约定完成精装修的主张，缺乏依据。

　　综上所述，对李刚要求顺风达公司办理产权转移登记手续并交付房屋、支付违约金、按照合同约定完成精装修的诉讼请求，不应支持。