北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　陈某诉称：2013年1月31日，我与徐某、贵某签订房屋买卖合同，约定徐某、贵某将涉案房屋出售给我，房屋价格400万元，房屋过户税费按照法律规定承担，出卖人承担税费为所得税、营业税、教育附加费、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款等。合同签订后，我按时支付了房款，并且垫付了所有税费。另外，徐某、贵某仅将物业费交至2013年3月31日，但实际交付房屋的时间是2013年5月25日，这期间的物业费是我垫付的。现我起诉，要求徐某、贵某承担税费26.4万元，支付物业费1167元。

　　2、被告辩称

　　徐某、贵某辩称：虽然存量房屋买卖合同附件六对双方各自应当承担的税费进行了列举，但是该合同是网签合同，其格式条款是不能够修改的，双方的真实意思表示是购房款为我们的净得款，税费全部由陈某承担。合同履行过程中，陈某从未就房屋买卖税费交付事宜向我们提出异议。我们并没有要求陈某垫付税费，如果双方真实意思是各自承担相关税费，陈某完全可以在网签时或者支付税费时要求我们承担相关税费;然而，在我们没有要求垫付的情况下，陈某交纳了全部税费，可以证明双方真实意思表示是合同约定的购房款为我们的净得款。在向国家缴纳税费的当天(即2013年1月31日)，陈某向我们支付了购房款150万元，如果其认为部分税费应当由我们承担，那么其完全可以在当日的购房款中予以扣除，但是其并没有这样做。此后，陈某又于2013年3月28日和2013年5月9日向我们支付过购房款，其亦未从中扣除税费。从市场的惯例来看，现在的房屋买卖合同约定的交易价格，一般都是出卖人的净得款;如果出卖人需要承担相应的税费，则在合同中应有明确约定;双方在2013年3月15日签订的房屋买卖合同、补充合同中没有约定税费缴纳事宜，由此可知双方真实意思就是购房款为我们的净得款，所有税费由陈某承担。关于物业费，房屋于2013年3月28日过户至陈某名下，根据相关法律规定，陈某作为业主应当承担此后的物业费。

　　三、法院查明

　　2013年1月11日，徐某、贵某作为卖方(甲方)，陈某作为买方(乙方)，双方签订二手房买卖合同，约定乙方同意购买甲方拥有的涉案房屋，总价710万元;甲乙双方应相互配合向房屋所在区(县)房地产交易所申请上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，并按照有关规定申请领取房屋所有权证;甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费;因考虑到其他因素，甲乙双方后期签订文书的网签价格会低于本合同价710万，预计400万左右，双方在此约定，交易价以710万为准。

　　陈某提交了其与徐某、贵某于2013年1月31日签订的网签版本存量房屋买卖合同。该合同记载徐某为出卖人，贵某为出卖人共有人，陈某为买受人;出卖人所售房屋为涉案房屋;成交价格400万元;定金30万元，支付日期为2013年1月11日;买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为200万元。该合同中房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税、费相关规定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等条款中的空格均未实际填写。该合同附件六的内容为，出卖人承担的税费包括所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款，买受人承担的税费包括契税、印花税、土地出让金或土地收益。陈某提交了填发日期为2013年1月31日的税收通用完税证2份，其中记载纳税人徐某、贵某已缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计224000元，已缴个人所得税4万元。房产律师哪个好？

　　陈某向徐某、贵某支付款项的时间和数额为：2013年1月11日，定金30万元;2013年1月25日，购房款180万元;2013年1月31日，购房款150万元;2013年3月28日，购房款150万元;2013年5月9日，购房款200万元(贷款方式支付)。

　　2013年3月28日，涉案房屋登记至陈某名下。

　　2013年5月25日，徐某、贵某向陈某交付涉案房屋。同日，陈某支付物业管理费7638.36元，对应物业服务期间为2013年4月1日至2014年3月31日。审理中，双方均称在签订合同时未明确约定房屋交付时间;徐某、贵某称其在贷款到账后向陈某交付了房屋。

　　三、法院判决

　　1、被告徐某、贵某于本判决生效之日起十日内向原告陈某支付物业费1149.86元。

　　2、驳回原告陈某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　徐某、贵某与陈某签订的二手房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同仅提到“按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费”，但未明确记载买卖双方如何分担交易税费。

　　北京市建设委员会《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》所要求进行的存量房买卖合同网上签约，仅系行政机关规定进行的行政备案事项，并非当事人设立、变更、终止财产关系或人身关系的民事行为。陈某提交的其与徐某、贵某于2013年1月31日签订的网签版本存量房屋买卖合同，即系前述行政备案事项的反映，而非徐某、贵某与陈某之间民事行为的反映;亦即因此，双方通过该所谓“合同”的形式仅向行政机关备案了交易房屋、交易价款等与后续缴税、过户等行政行为密切相关的内容，而对其他大量与民事交易密切相关的条款在该合同中予以留空;本案中，双方甚至已经预先明定该所谓“合同”中的400万元并非真实交易价格。故此，虽然该存量房买卖合同的附件六中有税费负担相关内容，但其并非当事人协商确定的民事交易真实意思表示，该所谓合同整体均非当事人设立、变更、终止财产关系或人身关系的民事行为，陈某无权要求以此为据确定买卖双方对税费缴纳义务的负担方式。

　　目前北京市的房屋交易市场，确实存在由买受人负担全部税费的交易习惯。另外，陈某在2013年1月31日实际缴纳了纳税人应为徐某、贵某的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计22.4万元以及个人所得税4万元;但是，陈某于当日还向徐某、贵某支付购房款150万元，此后又于2013年3月28日向徐某、贵某支付购房款150万元;上述事实一方面表明徐某、贵某于2013年1月31日并非无能力自行缴纳上述税费，另一方面表明陈某在有机会从剩余购房款中自行扣除所谓多付税费的情况下并未予以扣除;综合上述情况，本院能够认定双方之间关于税费负担的真实意思表示即应为由陈某负担全部交易税费。对于陈某要求徐某、贵某承担税费26.4万元的诉讼请求，法院不予支持。房产法律咨询

　　双方在合同中对于物业费的负担未进行明确约定，依据公平原则，物业费的负担应以房屋实际占有使用情况为准，而不应以所有权登记为准。因此，徐某、贵某应当向陈某支付2013年4月1日至2013年5月25日期间的物业费，法院核算数额为1149.86元。