一、商品房买卖合同的性质

　　商品房买卖合同就是以商品房为标的物的买卖合同。房产专业律师哪个好？关于商品房的定义，目前我国法律法规及司法解释均未有明确规定。从文义上看，可以简单地将商品房理解为作为商品的房屋，但这只是望文生义，并没有从商品房本质上予以揭示。商品房在我国是具有独特含义的，绝不能简单地认为只要是进入市场交易的房屋就是商品房，更不是商品与房屋的简单相加。我国的商品房是随着住房制度的改革，福利性住房分配制度逐步取消，代之以城镇居民住宅的货币化、市场化，商品房才开始出现，这一词汇也随之被广泛应用。根据我国现行立法，结合我国房地产开发经营的实际情况不难看出，商品房应首先是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋;其次，根据《城市房地产管理法》第29条规定，从事房地产开发和经营的主体必须具备相应的法定资格，即商品房的建造和出卖主体资格是由法律专门规定的。

　　由此可以认为，商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。从现行的法律、法规及司法解释、部门规章所使用的商品房一词的实际情况看，商品房往往与房地产开发经营行为联系在一起使用的，是专指房地产开发企业开发经营房屋时的专用词语。按照房屋存在的状态，商品房可分为现房和期房。根据《商品房销售管理办法》规定，现房是指已竣工验收合格的房屋，期房是指正在建设中的房屋，也称待建房屋、楼花。综上，根据《合同法》第130条关于买卖合同定义的规定，可以将商品房买卖合同解释为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　按照上文所述房地产开发企业建造出售的商品房存在现房和期房两种状态，商品房买卖合同又可分为商品房现售和商品房预售合同。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房屋价款的行为。商品房预售是由香港立信置业公司于1954年首创的商品房买卖形式，也称期房买卖。根据现行法律规定，现售的商品房必须是已竣工或验收合格的房屋，预售的商品房必须是达到法定的投资比例后方可预售。但在司法实践中，房地产开发企业为尽快回收筹集建设资金、减少投资成本、降低投资风险，通常违法操作，在商品房刚刚竣工还尚未通过验收合格就进行销售或建设项目刚获批准尚未投资建设就已开始预售，再加上行政管理部门的不规范操作，促使房地产企业更多地违规操作，导致大量纠纷的出现。房地产纠纷律师哪个好？

　　二、商品房买卖合同有什么特征

　　根据以上对商品房及商品房买卖合同的论述，商品房买卖合同有以下特征：

　　1、出卖人具有法定性、特定性。《城市房地产管理法》第29条规定了房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。由此，可以认为商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业，出卖人的法定性和特定性也是商品房买卖合同区别于其他房屋买卖合同的重要特征。

　　2、标的物的非现实存在。一般房屋买卖合同的标的物都是现实存在的房屋，商品房现售出卖的也是已竣工的房屋，而商品房预售则是典型的以非现存、将来建造的房屋进行出卖的合同。

　　3、出售行为的社会化、公开化。虽说商品房是由房地产开发企业建造出售的房屋，但其建造出售的房屋又不全是商品房。如由政府组织建设的经济适用房，尽管也是由房地产开发企业建造出售，但其建设、出售价格、购买人资格等都受政府调控。其作为社会保障性和社会福利性住房，不是公开向社会出售的，因此，不属于商品房的范畴。房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品化的房屋。