合同性质

房产律师解析农村房屋使用权转让合同性质

发布日期:2024-01-21 责任编辑:创始人 阅读:0
导读

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  2013年1月,X村委会诉称:X厂于1995年3月28日与X村委会下属的第一生产队签订《房产使用权转让合同》,由X生产队将两处房屋院落共5038.7平方米转让给X厂,转让期限为50年。从2002年以来,X村委会不断收到村民代表意见,认为《房产使用权转让合同》侵害了村民的合法权益。X村委会发现X厂擅自将房屋转租给第三人,现X村委会要求:1.解除X村委会与X厂于1995年3月28日签订的《房产使用权转让合同》;2.X厂及X驾校、X出租汽车公司、X广告公司将占有、使用的《房产使用权转让合同》项下的全部房屋、土地腾空并交还给X村委会。

  二、被告辩称

  X厂辩称:双方之间签订的是租赁合同,租赁使用50年,根据当时规定也是合法的。不同意解除双方的《房产使用权转让合同》,双方签订的《房屋使用权转让合同》系双方真实意思表示不违反法律规定,依法具有法律效力, X厂不存在违约及其他违法行为,更没有可以导致合同解除的行为。X驾校、X出租汽车公司均系X厂全资设立的子公司,并没有收取任何所谓的租赁费用。且《房屋使用权转让合同》经过X村委会同意,也经由政府承认,所以X厂认为该协议效力没有任何问题。合同签订时,新合同法尚未实施,根据原经济合同法的相关规定,双方之间的合同约定50年的租赁期限应当合法有效。

  三、审理查明

  1995年3月28日,X村委会下属的第一生产队(出让方、甲方)与X厂(受让方、乙方)签订《房产使用权转让合同》约定:甲方将面积5038.7平方米的房屋提供给乙方使用,使用费为350万元,使用期为50年,从1995年3月28日至2045年3月27日止。在合同期内,如遇国家政策、法律、法规有新的规定使本合同无法履行时,应以国家政策、法律、法规为准;如遇国家占地、征用等原因使本合同无法履行时,地上建筑之补偿费归乙方所有,乙方已交的使用费不再退还。违约责任:乙方必须按期向甲方付款,如逾期,每一天应向甲方偿付违约部分房产

  吕家营第一生产队、X厂、X村委会、人民政府均在《房产使用权转让合同》上盖章。《房产使用权转让合同》在公证处作了公证。

  合同签订后,第一生产队将上述房屋场地交付给X厂,X厂已经占有、使用房屋、场地并向第一生产队支付了约定的使用费。

  X驾校、X出租汽车公司均系独立的法人单位。X厂说其均系X厂全资设立,相当于X厂自己使用,不存在与X厂无关的第三方使用,X厂交纳了50年的租金,有自主使用的权利,无需征得X村委会同意。X广告公司于2015年6月29日申请注销,同日,准予注销登记。

  2014年2月16日,评估公司评估X厂建设的房屋、装修、设施现值304542元;由X出租汽车公司建设的装修物现值28795元。

  X厂认为X村委会与X厂之间系租赁关系,X村委会亦认可。

  X村委会表示同意将X厂新建房屋、设施、装修,X出租汽车公司的装修折价补偿给X厂及X出租汽车公司。

  X村委会还表示,共收取X厂使用费352万元,扣除X厂已经使用的19年期限,同意退还219万元。

  四、法院判决

  1、解除X村村委会与X厂之间的《房产使用权转让合同》;

  2、X厂、北京X汽车驾校、北京X出租汽车公司将其占有、使用的房屋及土地腾退给X村村委会;

  3、X村村委会支付X厂新建房屋、设施、装修补偿款304542元、支付北京X出租汽车公司装修补偿款28795元;

  4、X村村委会返还X厂使用费219万元。

  五、房地产律师靳双权点评

  房地产律师靳双权认为,第一生产队与X厂签订《房产使用权转让合同》,第一生产队系X村委会的下属单位,应由X村委会行使相关合同的权利,履行义务。在协议中,双方约定将房屋使用权转让给X厂,由X厂支付使用费,并约定了合同的期限,根据合同内容,双方之间并非永久转让房屋,符合租赁合同的特征,且双方均认可双方之间系租赁合同关系。双方约定,“在合同期内,如遇国家政策、法律、法规有新的规定使本合同无法履行时,应以国家政策、法律、法规为准”,故法院适用《中华人民共和国合同法》等相关法律作为判决依据,并无不当。因合同法规定租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。故,双方所签订的《房产使用权转让合同》的有效期限为1995年3月28日至2015年3月27日止。

  承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。乘租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因X驾校、X出租汽车公司、X广告公司系独立的法人单位,X厂在租赁期间,未经X村委会同意,擅自将部分场地转租给X驾校、X出租汽车公司、X广告公司,故,对X厂的辩解不予支持,现X村委会要求解除双方之间的协议,于法有据,应予以支持。

  因合同解除,应将使用的房屋、土地腾退给X村委会。X广告公司的法人资格已被注销,其相应腾退义务应当由其开办单位X厂承担,X村委会同意将装修折价补偿并退还X厂使用费219万元,应予支持。


相关栏目

律师风采

提交房产问题

房产专家为您解答

咨询在线客服

周一至周日 9:00 - 21:00

律房网服务热线:13426037149

手机
+086 13426037149

周一至周日 9:00 - 21:00

律房网微信公众号

免费下载说房APP

返回顶部