北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
2013年1月，X村委会诉称：X厂于1995年3月28日与X村委会下属的第一生产队签订《房产使用权转让合同》，由X生产队将两处房屋院落共5038.7平方米转让给X厂，转让期限为50年。从2002年以来，X村委会不断收到村民代表意见，认为《房产使用权转让合同》侵害了村民的合法权益。X村委会发现X厂擅自将房屋转租给第三人，现X村委会要求：1.解除X村委会与X厂于1995年3月28日签订的《房产使用权转让合同》;2.X厂及X驾校、X出租汽车公司、X广告公司将占有、使用的《房产使用权转让合同》项下的全部房屋、土地腾空并交还给X村委会。
二、被告辩称
X厂辩称：双方之间签订的是租赁合同，租赁使用50年，根据当时规定也是合法的。不同意解除双方的《房产使用权转让合同》，双方签订的《房屋使用权转让合同》系双方真实意思表示不违反法律规定，依法具有法律效力， X厂不存在违约及其他违法行为，更没有可以导致合同解除的行为。X驾校、X出租汽车公司均系X厂全资设立的子公司，并没有收取任何所谓的租赁费用。且《房屋使用权转让合同》经过X村委会同意，也经由政府承认，所以X厂认为该协议效力没有任何问题。合同签订时，新合同法尚未实施，根据原经济合同法的相关规定，双方之间的合同约定50年的租赁期限应当合法有效。
三、审理查明
1995年3月28日，X村委会下属的第一生产队(出让方、甲方)与X厂(受让方、乙方)签订《房产使用权转让合同》约定：甲方将面积5038.7平方米的房屋提供给乙方使用，使用费为350万元，使用期为50年，从1995年3月28日至2045年3月27日止。在合同期内，如遇国家政策、法律、法规有新的规定使本合同无法履行时，应以国家政策、法律、法规为准;如遇国家占地、征用等原因使本合同无法履行时，地上建筑之补偿费归乙方所有，乙方已交的使用费不再退还。违约责任：乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每一天应向甲方偿付违约部分房产
吕家营第一生产队、X厂、X村委会、人民政府均在《房产使用权转让合同》上盖章。《房产使用权转让合同》在公证处作了公证。
合同签订后，第一生产队将上述房屋场地交付给X厂，X厂已经占有、使用房屋、场地并向第一生产队支付了约定的使用费。
X驾校、X出租汽车公司均系独立的法人单位。X厂说其均系X厂全资设立，相当于X厂自己使用，不存在与X厂无关的第三方使用，X厂交纳了50年的租金，有自主使用的权利，无需征得X村委会同意。X广告公司于2015年6月29日申请注销，同日，准予注销登记。
2014年2月16日，评估公司评估X厂建设的房屋、装修、设施现值304542元;由X出租汽车公司建设的装修物现值28795元。
X厂认为X村委会与X厂之间系租赁关系，X村委会亦认可。
X村委会表示同意将X厂新建房屋、设施、装修，X出租汽车公司的装修折价补偿给X厂及X出租汽车公司。
X村委会还表示，共收取X厂使用费352万元，扣除X厂已经使用的19年期限，同意退还219万元。
四、法院判决
1、解除X村村委会与X厂之间的《房产使用权转让合同》;
2、X厂、北京X汽车驾校、北京X出租汽车公司将其占有、使用的房屋及土地腾退给X村村委会;
3、X村村委会支付X厂新建房屋、设施、装修补偿款304542元、支付北京X出租汽车公司装修补偿款28795元;
4、X村村委会返还X厂使用费219万元。
五、房地产律师靳双权点评
房地产律师靳双权认为，第一生产队与X厂签订《房产使用权转让合同》，第一生产队系X村委会的下属单位，应由X村委会行使相关合同的权利，履行义务。在协议中，双方约定将房屋使用权转让给X厂，由X厂支付使用费，并约定了合同的期限，根据合同内容，双方之间并非永久转让房屋，符合租赁合同的特征，且双方均认可双方之间系租赁合同关系。双方约定，“在合同期内，如遇国家政策、法律、法规有新的规定使本合同无法履行时，应以国家政策、法律、法规为准”，故法院适用《中华人民共和国合同法》等相关法律作为判决依据，并无不当。因合同法规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故，双方所签订的《房产使用权转让合同》的有效期限为1995年3月28日至2015年3月27日止。
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。乘租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因X驾校、X出租汽车公司、X广告公司系独立的法人单位，X厂在租赁期间，未经X村委会同意，擅自将部分场地转租给X驾校、X出租汽车公司、X广告公司，故，对X厂的辩解不予支持，现X村委会要求解除双方之间的协议，于法有据，应予以支持。
因合同解除，应将使用的房屋、土地腾退给X村委会。X广告公司的法人资格已被注销，其相应腾退义务应当由其开办单位X厂承担，X村委会同意将装修折价补偿并退还X厂使用费219万元，应予支持。
