合同的成立必须基于当事人的合意，即意思表示一致。

　　合同订立的过程就是当事人双方使其意思表示趋于一致的过程。

　　这一过程在合同法上称为要约和承诺。北京房产律师哪个好？

　　一、要约

　　1、要约的概念及其必要条件。

　　要约是指一方当事人向他人作出的以一定条件订立合同的意思表示。

　　前者称为要约人，后者称为受要约人。

　　要约要取得法律效力，应该具备如下条件：

　　(1)要约是由特定人作出的意思表示。

　　这一特定的人是自然人还是法人，是本人还是代理人可以在所不问，便他必须是在客观上可以确定的人。只有这样，受要约人才能对之承诺。

　　(2)要约必须具有订立合同的意图。

　　要约人应表明，一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，与之建立合同关系。

　　(3)要约必须是向相对人发出的意思表示。否则，就没有承诺的对象，也不可能有承诺法律效果的产生。要约的相对人可以是特定的人，也可以是不特定的人。向特定的人发出要约，通常是某一具体的法人或自然人。向不特定的人发出要约，一般是指向社会公众社会发出的要约，如悬赏广告。

　　(4)要约的内容必须具体、确定。要约的目的在于取得相对人的承诺，建立合同关系。要约能否为相对人所接受，关键是拟订立的合同对其亦有利。

　　因此，要约除须表明要约人订立合同的愿望以外，还须表明拟订立合同的主要条款，如标的、数量和质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式，违约责任，争议的处理方法以及要求对方答复的期限等，以供被要约人考虑是否承诺。

　　在合同实务中，应该注意要约与要约邀请的区别。

　　要约邀请，也称要约引诱，是指行为人邀请他人向其提出要约。

　　要约引诱不是合同订立的必要程序，因而不具有法律意义，即对行为人不具法律约束力。

　　虽然要约邀请的最终目的也是为了订立合同，但它本身不是要约而是邀请他人向自己提出要约，由此而发的要约，须经发出要约邀请的一方表示承诺，合同才能成立。

　　可见，要约邀请确切地说，仅是当事人订立合同的一种预备行为。

　　在实际生活中，拍卖公告、招标、寄送商品目录及价目表、广告等，都是较为常见的要约邀请。

　　2、要约的形式。

　　要约作为一种意思表示，可以以书面形式作出，也可以以对话形式作出。

　　书面形式，包括信函、电报、电传传真等函件。

　　究竟以什么形式作出，应根据法律规定或具体合同而定。

　　法律规定某种要约必须采用书面形式的，应依照法律规定;无法律规定的，当事人可视具体合同自由选择要约形式。

　　3、要约的法律效力和要约的撤回、撤销。房产律师在线免费解答

　　要约的生效时间因要约形式的不同而不同。

　　对话形式的要约自受要约人了解时发生效力;书面形式的要约于到达受要约人时生效。

　　采用数据电文式订立合同，收件人指定特定系统接收电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间;未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达。

　　从理论上说，要约的效力包括对要约人的拘束力和对受要约的拘束力两个方面。

　　但在事实上，要约通常对于受要约人的拘束力和对受要约人没有拘束力。

　　受要约人接到要约后，只是在法律上取得承诺的权利，并不因此承担必须承诺的义务。

　　要约的拘束力，一般是指在要约的有效期间内，要约人不得随意改变要约的内容，更不得随意撤回要约。

　　否则，由此而给受要约人造成损害的，必须承担赔偿的责任。

　　但是，属于以下情况之一的，要约对要约人不再具有拘束力：

　　(1)拒绝要约的通知到达要约人的;

　　(2)要约人依法撤销要约的;

　　(3)承诺期限届满，受要约人未作出承诺的;

　　(4)受要约人对要约的内容作出实质性变更的;

　　(5)要约人死亡或丧失民事行为能力，或者作为法人的要约人被撤销的。

　　要约生效前是可以撤回的。

　　要约人撤回要约，应当向对方发出通知。

　　撤回要约的通知先于或同时到达对方的，撤回生效。撤回通知按照通常情形可以先期到达或者同时到达对方，因途中障碍而迟到的，收到人应当于收到撤回通知时立即将迟到的情形通知对方;未立即通知对方的，视为撤回通知未迟到。

　　迟到的撤回通知无效。

　　要约也是可以撤销的。

　　撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。

　　有下列情形要约不得撤销：

　　(1)要约人确定了承诺期限或者以其他方式明示要约不可撤销;

　　(2)受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

　　二、承诺1、承诺的概念及其必备条件。

　　承诺，是指受要约人在合理期限内完全同意要约内容的意思表示。

　　有效的承诺，必人备如下条件：

　　(1)承诺必须由受要约人作出。

　　要约和承诺是一种有相对人思表示，因此，承诺非受要约人作出不可。

　　受要约人以外的任何第三人即使知道要约的内容并对此作出同意的意思表示，也不能认为是承诺。

　　受要约人，通常是指受要约人本人，但也包括其授权的代理人。代理人在授权范围内所作的承诺与受要约人的承诺具有同等效力。

　　(2)承诺必须是在合理期限内向要约人发出。

　　所谓“合理期限内”是指：要约确定承诺期限的，所确定的期限内即为合理期限;要约未确定承诺期限的，通常认为合理的时间内即为合理期限。

　　(3)承诺必须与要约的内容相一致。

　　若受要约人对要约的内容作出实质性变更者，则是一种新的要约。

　　所谓“实质性变更”，是指有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更。

　　2、承诺的形式。

　　作为意思表示的承诺，其表现形式应与要约相一致，即要约以什么形式作出，承诺也应以什么形式作出。

　　承诺的形式还应注意三个问题：

　　(1)对于以对话形式作出要约的承诺，除要约有期限外，一般应即时作出，过后承诺的，要约人有权拒绝。

　　(2)依法必须以书面形式订立的合同，其承诺必须以书面形式作出。

　　(3)除有特别规定或约定外，沉默不能视为承诺的形式。

　　3、承诺的生效时间和承诺撤回。

　　承诺的生效，也就意味着合同成立，因此，承诺时间至关重要。

　　在我国，承诺生效时间按《合同法》的规定是：“承诺通知到达要约人时生效。

　　承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”。房地产律师哪个好？

　　采用数据电文订立合同的，其承诺到达时间，与前述采用此种形式的要约到达时间相同。

　　承诺生效前也是可以撤回的。

　　承诺撤回的程序、要求，与要约撤回的程序，要求完全相同。