北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：被告和原告于2017年1月4日在被告家中签订涉案房屋买卖合同。2017年1月3日晚大约18点,被告王某1将房屋以95万元的价格出售给原告，并于当天签订了房屋买卖定金合同并给被告王某1定金1万元，双方协商于次日，即1月4日签订正式房屋买卖合同。不知何因，次日原告王某接到被告王某1打电话通知房屋不能出售，因价格问题不想出售此房，经双方再一次协商：确定由原来的价格95万元整涨到113万元整。价格协商一致后，被告担心原告会有变动，特要求由原来的定金1万元整提升至10万元整，原告履行协商约定后，最终被告再次做出承诺此次协商后可随时配合原告办理该房屋的一切手续。因房价上涨过快，被告再次违约要求提高价格。让原告从原来的总房款113万元整再次提高到总房款为128万元整，原告认为被告有明显刻意的抬高房价嫌疑，经双方电话协商未果，于是被告让其家人(来人是被告的儿子，可全权委托谈判)，本次要求更加过分，其儿子欲将房屋价格提升至170万元整，完全不顾及签署合同当日之约定，竟说出房价一直在涨，越涨越不卖(有录音为证)。注：该房屋自签订买卖合同后被告及被告全权委托人中途共加价三次，被告最终期望以总价143万元成交，这期间房价一直在涨，这个期间的市场价格的涨幅已经超出了原告的支付能力，无法再次购买其他房产，已对原告造成了极大损失(被告要求全款，原告已于2017年2月15日凑足剩余房款103万元，要求被告配合原告办理过户手续)。故诉至法院，请求：1.判令被告王某1与原告王某于2017年1月4日所签订的涉案房屋产权及土地证登记过户至原告名下，并将上述房屋腾退交付原告。2.依法判令被告向原告给付违约金总房款的20%即226000.00元。

　　2、被告辩称

　　王某1辩称：我方认为原告与我方签订的协议无效。因为原告并不是北京人，在北京购买房屋需要资质，我方认为原告没有购房资质，签合同时我爱人并不知情，王某是某房地产中介从业人员，原告隐瞒了身份。原告也并没有想让我方跟他办过户手续，而是办理公证手续，后来我方通过资料查询发现原告并没有真实的购房意愿而是赚取差价。原告在我们全家人不知情和我们不了解市场行情的情况下，诱导我和他签定协议。

　　二、法院查明

　　本院经审理查明：王某系某房地产经纪有限公司职员，因不具备北京购房资格，准备以办理委托售房公证的方式炒房牟利。为此，王某于2017年1月3日与王某1就购买王某1所有的5号房屋达成一致，王某当即向王某1支付定金1万元，王某1为王某出具《定金协议》，主要载明：涉案房屋的成交价格95万元，王某交给王某1定金1万元。2017年1月4日，王某1(出卖人，甲方)与王某(买受人，乙方)签订《合同》，双方约定：乙方同意购买甲方所有的涉案房屋，交易价格113万元，定金10万元，甲方应于收到乙方全额房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房之前将所欠费用结清。关于违约责任在第六条约定，若乙方中途违约，甲方返还乙方已付房款，购房定金归甲方所有，若甲方中途违约，甲方双倍返还定金及乙方已付房款。双方在合同第十二条(最后一条)以手写文字特别约定：1.甲方收到全款后无条件配合乙方过户及公证委托手续。2.双方最迟于2017年4月4日前办理完毕该房屋全部手续。3.在此期间，任何一方违约，除按第六条的约定外，再付对方房屋总价款的20%作为违约金。4.不可抗拒因素双方免责。合同签订当日，王某向王某1支付定金9万元，王某1在《合同》签字日期后面的空白处注明：王某1收到王某定金共计10万元(含1月3日给付的1万元)。签订合同时，王某没有向王某1讲明其不具备购房资格的情况，也没有向王某1说明合同中约定“公证委托手续”的具体含义和目的。2017年2月，王某要求王某1配合其办理委托售房手续的公证，王某1问明办理委托售房手续的含义后，不同意委托售房，只同意产权过户，如果非要办理委托售房，则要求提高房屋价格。双方因此产生争议，未能继续履行合同。

　　诉讼中，王某提供了王鸿羽为申请人的购房资格核验单，核验单载明：申请核验人王鸿羽，户籍所在地北京。王某户籍所在地陕西，与申请核验人夫妻关系。核验结果为初步核验通过。王某当庭陈述其与王鸿羽准备结婚，还没有领取结婚证。王某当庭陈述不知道王鸿羽父母的名字，陈述王鸿羽1988年出生，与核验单载明的王鸿羽出生时间有较大出入。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　被告王某1返还原告王某定金十万元，

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　法律上或者事实上不能履行的，当事人不得要求履行。王某与王某1签订的《合同》约定王某1在收到王某支付全款后无条件配合过户及公证委托手续。因王某不具备北京购房资格，目前属客观不能履行，王某起诉要求王某1办理转移登记手续，没有法律依据，法院判决驳回王某的该项诉讼请求正确，房子是用来住的，不是用来炒的。以委托售房的方式进行房屋交易，目的在于逃避住房限购政策，减少交易环节，逃避税收监管，本质上就是炒房牟利，所以这种房屋交易方式不受法律保护。王某1与王某因对办理委托售房公证产生争议，导致合同不能继续履行，王某主张王某1违约，并要求王某1支付违约金，没有事实根据，法院判决驳回王某的该项诉讼请求正确。法院认定王某1与王某解除合同，双方均表示认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院判决王某1返还王某定金10万元，二审中双方均表示认可。