北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
一、基本案情
1、原告诉称
原告李某诉称，两被告系夫妻关系。2014年4月15日，两被告将房屋出售给原告，原告替被告归还了银行贷款230000元及借款合计450000元，一次性付给两被告。两被告收钱后未能及时过户，经原告多次催要，两被告不予理睬。原告为维护自身权益，依法起诉：1.请求被告立即返还购房款450000元并承担自2014年4月15日起至实际还清之日止的利息(利息按银行同期贷款利率计算)、经济损失25000元;2.本案诉讼费用、保全费由被告负担。
2、被告辩称
被告周某未作答辩。
被告关某辩称，本案所涉房屋系被告周某婚前个人所有，其未将所收房款交付给被告;原告也未提供证据证明两被告向原告借款177000元的事实，且被告本人系国家正式编制教师，有稳定收入及单独房产，与被告周某经济分开，请求驳回原告的诉请。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：两被告于2011年10月14日办理结婚登记手续。房屋所有人系被告周某单独所有。另一套房屋和车库系被告关某单独所有。2014年4月3日，原告(乙方)与被告周某(甲方)签订房屋买卖协议1份。2014年4月15日，被告周某与原告签订协议书1份。2014年4月15日，被告周某向原告出具收条1份，载明：今收到李某文化二村购房款450000元。同日，被告周某向原告出具欠条1份，载明：卖房余款还欠8000元。同日，原告向被告周某出具收条1份，载明：收到周某2014年4月15日至7月15日的房租3000元。
被告关某提供落款时间为2011年11月18日的夫妻AA制协议1份，用来证明两被告经济分开。该份协议载明：本协议自签订之日起至婚姻终结为止，在本协议签订之前，夫妻双方的财产、物品等归各自所有，产生的相关债务归双方各自承担，自本协议签订之日起，双方各自的收入、物品、财产归各自所有，一方不得干预另一方的资金、物品、财产的使用及分配的权利，各自负担父母生活费、赡养费、子女抚养费、夫妻抚养费，夫妻个人形成的债务各自承担等内容。被告关某提供教师资格证及金坛市实验幼儿园书面证明用来证明其系教师、有稳定收入足以养活自己的事实。
诉讼前，法院依法作出民事裁定书，裁定：查封房屋一套及5-26号车库。
诉讼中，原告将诉讼请求变更为：要求两被告返还借款450000元及按照年利率6%支付自2014年4月16日起至还清之日起的利息。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：
1、被告周某、关某返还原告李某借款人民币208708.49元及逾期付款利息。
2、被告周某返还原告李某借款人民币230291.51元及逾期付款利息。
3、驳回原告李某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，结合本案查明事实及原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案基础法律关系如何认定。二、本案夫妻共同债务如何认定。
关于争议焦点一，本案基础法律关系如何确定。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来综合决定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
根据被告周某与原告签订的“房屋买卖协议”和“协议书”分析，双方订立协议的真实目的是为了给借款提供担保实现抵押，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋买卖协议时并无真实转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，被告周某与原告之间的真实法律关系是民间借贷，房屋买卖协议只是作为让与担保的一种方式。故房屋买卖协议名为房屋买卖，但实为民间借贷提供担保;根据上述协议，出借人为原告，借款人为被告周某，双方之间基础法律关系为民间借贷，且该种法律关系已经生效判决所确认。
二、关于涉案债务是否属于两被告的夫妻共同债务问题。
法院认为，夫妻共同债务，是指夫妻一方或者双方在婚姻关系存续期间，为维持家庭共同生活所负的债务。夫妻一方的个人债务，则是指夫妻一方婚前债务或者婚后以个人名义所负的与夫妻共同生活无关的债务。可见，是否为夫妻共同债务，应当以该债务是否用于夫妻共同生活作为本质的判断标准。具体何为“用于夫妻共同生活”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条进一步明确，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明夫妻双方实行分别财产制且债权人明知的除外。本案中，原告主张借款450000元，包括两部分，一部分为2013年的借款，另一部分为2014年的借款。
关于该笔借款262000元是否属于夫妻共同债务。该笔借款262000元包含两部分，一部分为原告替被告周某偿还房屋银行抵押贷款230291.51元，另一部分为31708.49元(262000元-230291.51元)借款。对于230291.51元，该笔债务应不属于夫妻共同债务，房屋银行抵押贷款日期为2011年9月15日，两被告结婚时间为2011年10月14日，被告周某取得贷款的时间不是发生在两被告夫妻关系存续期间，未用于夫妻共同生活。2.原告与被告周某之间签订的“房屋买卖协议”中的出卖房屋系被告周某单独所有，为其婚前财产，其收取的房款(实为借款)230291.51元用于偿还该房屋银行抵押贷款，并未用于两被告的夫妻共同生活，该笔借款不宜认定为夫妻共同债务。因此，原告诉请被告关某对该笔借款及利息承担连带责任的主张，缺乏事实依据，法院不予支持。对于债务31708.49元，应属于夫妻共同债务，被告关某应承担该笔债务及利息的连带清偿责任，相关理由如上述2013年的借款说理内容一致，不再累述。
