北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　杨某甲诉称：判令将坐落在北京市密云区某涉诉房屋内4间北正房、4间西厢房(诉争房屋)归我所有。事实和理由：杨某与张某系夫妻关系，共生育五子女，分别为长子杨某乙，次子杨某丙，三子杨某甲，长女杨某丁，次女杨某戊。杨某生前于2005年3月1日留下遗嘱，遗嘱约定将二人共有的4间房和院子一处及可动产、不可动产在二人都不在世时由杨某乙、杨某甲兄弟二人继承，其他人无权动用，无权干涉。因杨某丙经过分家已经取得其他房产，所以这处房产就分给了我与杨某乙。杨某于2006年12月7日病故。杨某去世后，刘某一人生活，于2010年左右因生病、生活等事借外债10000元，在刘某去世前仍未归还。后经兄妹们协商，说该笔外债由遗嘱继承人承担。二遗嘱继承人杨某乙、杨某甲经协商，杨某乙放弃遗嘱继承，其债务也不再承担，均由杨某甲一人继承和承担债务。刘某于2013年12月4日病故。写遗嘱的时候，诉争院落西侧实际是猪舍和厕所。2005年9月下旬，我拆除了厕所和猪舍，出资4万多新建了西厢房4间，当时我父母分别76岁和75岁，已无劳动能力。2008年，因院子低洼，东院墙和南院墙倒了，我又出资垒院墙和抹地面，修了大门和门口的影碑以及南门口简易石棉瓦棚子，共出资2.5万元。2002年，我对诉争房屋做了室内装修装饰，做了吊顶、抹墙及铺了地砖等，共花了4000多元。2014年，我还给诉争房屋的北正房做外墙保温，将木门窗换成了塑钢门窗，除了国家补贴，我出资了500元。我父母在世时，我尽了较多的赡养义务，父母看病的大部分钱都是我花的，我母亲住敬老院的钱也是我付的，杨某丙没有赡养父母，为维护我们的合法权益，故诉至法院，如果被告主张继承，也应当承担我所付的外债，我会另案主张。

　　2、被告辩称

　　杨某乙辩称：同意原告的诉讼请求。原告所述的建房时间和事实我都认可。修建诉争北正房和西厢房时，我没有出资出力。我认可遗嘱，并将遗嘱中确定由我继承的财产份额放弃给原告，如果遗嘱不被认定，我可继承的份额也归原告。

　　杨某丙辩称：不同意原告的诉讼请求，不认可原告说的西厢房系他所建。诉争4间北正房系1981年建的，1985年有一个申请表系新建4间西厢房的批示，不知道是谁建的。原告是否对涉诉房屋进行过装修装饰，我们不知情。原告所说的赡养父母，系其应尽的义务，与本案没有关系。我们要求对诉争房屋进行分割和继承。诉争的4间北正房及4间偏房应系家庭成员共有财产，并非杨某与刘某的个人财产，他们处分他人财产是不合法的。遗书中杨某的遗嘱部分有效，但刘某处的签名系代写的，其遗嘱部分无效。杨某去世后，刘某按遗嘱继承了杨某的遗产部分，刘某去世后无遗嘱，则其遗产应按照法定继承分割。我虽认可分家单，但不代表放弃对父母遗产的继承权。我本人系残疾人，生活困难，缺乏劳动能力，依据继承法的相关规定，分配遗产时应予以照顾。杨某甲是居民户口，不是房产所在地的集体户口，依法不享有宅基地使用权，而我的的户口就在该村，所以请求法院将涉诉院落及院落内房屋均判归我所有。房地产律师哪个好？

　　杨某丁辩称：原告所述都属实，诉争的4间西厢房确实是原告于2005年9月新建的。北正房是1985年建的，当时建北正房时没有西厢房。原告说的对院墙进行维修和对房屋装饰装修我都认可，因为我也参与了，帮忙给做饭。我认可遗嘱，但如遗嘱不被认定，诉争房屋如果有我应继承的部分和个人所有的部分，我同意给原告。杨某丙没有赡养过我父母，就连我母亲去世，杨某丙也没来过。他的残疾是因为交通事故造成的，2016年办的残疾证，不是以前就有。

　　杨某戊辩称：原告所述全部属实，对于杨某丁的答辩意我均认可。我认可遗嘱，但如果遗嘱不被认定，我要求继承我该继承的份额。修建诉争北正房和西厢房时，我没有出资出力，我认可北正房4间是我父母的遗产范围，我主张北正房中东房的份额。

　　二、法院查明

　　杨某与刘某系夫妻关系，杨某于2006年12月7日去世，刘某于2013年12月4日去世。二人共生育三子二女，分别为长子杨某乙、二子杨某丙、三子杨某甲、长女杨某丁、次女杨某戊。1981年的某公社批复申请存查表显示，“杨某，8口人，子26、24、19……有房3间拆，大队申请建房4间，公社批4间”;1982年5月，在中证人见证下，杨某与杨某丙订立分家单，约定“父亲杨某与次子杨某丙因同居不便,经自相商量，经家族杨某戊说合及大队干部调节，次子杨某丙另起锅灶自奔前程，所以杨某丙分得大街东老宅一处瓦正房叁间一切固定建筑物在内，例如门窗户、……小篷，圈舍水管、墙门等、立柜壹顶、板柜壹顶，缝纫机壹架……”;1985年10月15日，杨某作为申请人，在大队申请新建四间房，该申请表显示“现有房数为4间”。农村建房申请表记载同居人口为“刘某、杨某乙、杨某甲、杨某丁、杨某戊、王某(82岁，先于杨某死亡)”;大队意见为“同意新建四间，占地0.25亩”;批准意见为“准按规划建房占地0.25亩”。该院落所在位置为北京市密云区某房屋。2005年3月1日，杨某自书“遗书”一份，写明“密云县某村民杨某刘某夫妇立遗书内容如下：现有四间房院子一处和所有可动不可动资产由二人所有，以后若有一人不在世，上述所有一切资产由在世的人所有，若夫妇二人都不在世时，则上述房产院子和一切可动不可动资产由杨某乙、杨某甲兄弟二人继承所有权，其他人无权动用无权干涉。特此请求公证。立遗书人杨某、刘某，2005年3月1日”。刘某签名系杨某代签。因遗产继承问题，杨某甲诉于本院。

　　案件审理过程中，就北正房4间与西厢房4间的建设时间，杨某丙提出异议，认为按照1981年的西田各庄公社批复申请存查表与1985年农村建房申请表的记载，北正房4间建于1981年，1985年建的系诉争院落里的4间西厢房，不认可西厢房系杨某甲所建，并称建设房屋时有出力，但表示不清楚院落内装修情况，就其出力情况，杨某丙未提交相应证据。为证明其出资新建西厢房和装修房屋及院落、修建院墙等情况，杨某甲申请证人季某6出证作证，季某6所做的证言与杨某甲所述修、建房屋的时间和内容基本一致;杨某乙、杨某丁、杨某戊均表示认可;杨某丙认为证人证言与本案不具有关联性。杨某甲提交反映房屋现状照片7张，四被告对照片的真实性均无异议。照片显示内容与杨某甲所述房屋装饰、装修情况基本一致。

　　关于“遗书”，双方均认可“遗书”中“刘某”的签名并非其本人所书写，但杨某甲、杨某乙、杨某丁、杨某戊认为该“遗书”系杨某和刘某的真实意思表示，且立“遗书”时杨某丁和杨某戊均在场，四人均主张按“遗书”分割诉争房屋。为证明“遗书”的真实性，杨某甲另申请刘某出庭作证。证人均表示听到杨某、刘某提起过他们订立遗嘱，将诉争房屋给了杨某乙、杨某甲二人，刘某另表示其曾通过张某亲眼看到过遗嘱。杨某丙对证人证言不予认可。案件审理过程中，杨某丙曾申请对“遗书”进行鉴定，后又自愿撤回鉴定申请，但表示因“遗书”中的“刘某”并非刘某本人签名，刘某的遗嘱部分属于代书遗嘱，代书遗嘱应有见证人，而“遗书”中无见证人，故该份“遗书”不符合法律规定的形式要件，刘某遗嘱部分应无效。

　　杨某甲向本院提交了杨某乙放弃继承的声明书一份，载明“声明人：杨某乙，男，今有杨某乙声明对父母杨某、刘某于2005年3月1日留下的遗嘱应继承的份额明确表示放弃，对母亲张某在世时的10000元债务也不承担偿还义务，均由杨某甲继承和承担债务(我那份应继承的房产份额也由杨某甲继承)，立字如证。声明人：杨某乙，2016年7月18日，证明人：杨某丁、杨某戊，2016年7月18日。”

　　庭审中，杨某甲称其对杨某、刘某尽到了较多的赡养义务，杨某丙未对杨某、刘某尽赡养义务，在刘某去世后，独自承担了刘某欠刘某的10000元债务。就该主张，杨某甲申请人证人刘某某出庭作证，刘某某的证言与杨某甲的陈述一致;杨某甲另提交了其给杨某、刘某看病的医疗费票据，其为刘某支付的刘某在敬老院期间产生费用的票据。杨某乙、杨某丁、杨某戊对上述证人证言及证据均予以认可，并持答辩意见对自己应继承的份额分别提出主张;杨某丙则称赡养父母系杨某甲应尽的义务，与本案没有关系，并称其系残疾人，生活困难，缺乏劳动能力，分配遗产时应予以照顾，但其自认其残疾系因交通事故所致，有退休金，有一个女儿有工作，且未向本院提交其生活有特殊困难的充足证据。

　　为进一步查证双方所述1981年的某公社批复申请存查表与1985年农村建房申请表所显示的建房情况，本院与密云区某村支郭某成了解情况，其称1985年的村民建房用地申请审批表里新建四间房应该是指新建一个四间北正房的院落，否则不会写占地多少亩的字样，如是新建厢房的批示，应该会明确东或西厢房，1981年的批复应是指批的另一处宅院。

　　三、法院判决

　　1、坐落在北京市密云区某涉诉房屋院落内的北正房西数第一间、第二间、第三间、第四间西三分之一间归原告杨某甲所有，西数第四间中间三分之一间归被告杨某戊所有，西数第四间东三分之一间归被告杨某丙所有。

　　2、坐落在北京市密云区某涉诉房屋院落内的西厢房四间归原告杨某甲居住使用。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　公民依法享有合法的财产权和继承权，继承人应本着互谅互让和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产;本案双方就诉争房屋建设时间及修建、装修情况产生争议，该争议涉及的是遗产范围的确定;依据双方当事人陈述及农村建房申请审批实际情况，可以确认，涉诉院落中的房屋应系1985年农村建房申请表中所载明的新建房屋;杨某丙认为1981年的批复申请存查表与1985年农村建房申请表的房屋分别系北正房及西厢房，无事实依据，且杨某丙未能向法院提交其为建房出资出力的相关证据，故对杨某丙称北正房及西厢房分别建于1981年、1985年以及其为建设诉争房屋出资出力的答辩意见不予采纳;除杨某丙外，其他当事人均认可北正房四间系杨某、刘某于1985年所建，杨某甲在此后进行了装饰装修，且杨某甲提交了相关证人证言，可以相互印证，故可以认定北正房四间系杨某、刘某的夫妻共同财产，考虑杨某甲对房屋的修缮和装修行为，应当酌情确定杨某甲在继承时可继承的份额;就西厢房建设的时间及出资情况，杨某甲提供了证人证言，杨某乙、杨某丁、杨某戊亦均予认可，且杨某丙就其否认的答辩意见未提交相关证据，故综合考虑案件情况可以认定诉争房屋中西厢房四间系杨某甲出资所建。继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产;原告向法院提交的证据虽名为“遗书”，但具有遗嘱性质，且原、被告双方均未对此提出异议，故应当确认“遗书”的遗嘱性质，以下称为遗嘱;原、被告对遗嘱系杨某自书的真实性均无异议，应当依法予以确认;经审查以及上文所述，遗嘱中涉及杨某部分的自书遗嘱，内容明确，形式合法，具备法律规定的订立遗嘱的要件，可以对该部分遗嘱的真实性及有效性予以确认;虽杨某丁、杨某戊自认订立遗嘱时，其二人在场，但因遗嘱中刘某的签名并非本人所书写，二人亦未在遗嘱上签字，故遗嘱中涉及刘某的遗嘱部分不符合法律规定的订立遗嘱的形式要件，难以确认其真实性及有效性，但该部分的无效不能影响杨某的遗嘱内容，故杨某所订立遗嘱应为独立性质的遗嘱;民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，依据杨某订立遗嘱的内容，订立遗嘱的目的以及诚信原则，杨某订立遗嘱最终指定的财产继承人为杨某甲与杨某乙，在所附条件“夫妇二人都不在世时”成就后，其遗产份额应由杨某甲、杨某乙继承;现杨某乙出具声明并当庭明确表明其应继承财产份额归杨某甲所有，系其自愿，且不违反法律规定，应当予以确认。房产专业律师哪个好？刘某在涉诉房产中遗留的其个人合法财产部分，应当按照法定继承原则予以分割;因杨某乙、杨某丁均表示其应继承的份额归杨某甲所有，系二人自愿之行为，且不违反法律规定，应当不持异议。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用，综合杨某丙、杨某戊要求享有份额的遗产分割意见，应当酌定二人可享有的财产份额及位置。杨某丙主张其系残疾人，生活有特殊困难，缺乏劳动能力，在分割遗产时应予以照顾，但综合考虑分家时杨某丙已分得了一处房产，其自认有退休金，有一名女儿有工作，且未提交充足的证据证明其生活有特殊困难，故对其答辩意见，应当不予采纳;杨某甲主张其对刘某尽了主要赡养义务，杨某丙未尽赡养义务，但考虑杨某甲已经依据遗嘱取得了较多的遗产，且杨某丙确实身有残疾，故在分割刘某遗产时，应当酌定各方可继承的份额。本案系析产、继承案件，当事人享有房产继承权不应受其居民身份的限制，故对杨某丙认为杨某甲系居民身份不应取得诉争房屋的答辩意见应当不予采纳。因诉争房屋中的西厢房四间无正式批示，对其归属的表述上，应当酌情予以调整。