北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年7月，高某诉称：我与刘某于2014年4月18日通过第三人链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定我将位于北京市丰台区601号房屋出售给刘某，合同价款总计177万元，签约当天刘某支付定金2万元。双方在协议的第二条第二项约定了具体付款时间，在2014年6月27日前支付房款174万元，不包括已经支付的定金2万元;协议的第二条第四项约定剩余房款1万元作为物业交割保证金，待办理物业交割后当日刘某支付我。签约后，刘某仅向我支付了定金2万元，但未依约履行其付款义务，经我催告刘某仍置之不理。现我诉至法院，要求：1、解除我与刘某于2014年4月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、刘某赔偿我违约金35.4万元。

　　2、被告辩称并反诉

　　刘某辩称并反诉：本案中的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》应当依法解除。刘某的户籍地是湖北省武汉市，为非京籍居民。刘某在京已有一套商品房，按照北京的限购政策刘某不具备在京购房资格，因此本案属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，因此《北京市存量房屋买卖合同》应当解除。不同意高某的其他诉讼请求。同时，高某理应返还刘某所付定金，并因高某多次催促给刘某造成了极大的压力和伤害。故刘某提出反诉，要求：1、解除双方于2014年4月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、高某返还我定金2万元;3、高某支付我精神抚慰金2万元。

　　二、法院查明

　　2014年4月18日，高某(出卖人)与刘某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高某将北京市丰台区601号房屋出售给刘某房屋总价款177万元，定金2万元。合同约定：第七条违约责任，(二)逾期付款责任：买受人未按照《补充协议》约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。房产专业律师哪个好？

　　1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行;

　　2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

　　同日，高某(甲方)与刘某(乙方)签署《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方于2014年4月18日向甲方支付定金二万元整，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列方式履行：(1)乙方于2014年6月27日前将第一笔购房款一百七十四万元整(不包含定金2万元)以建委资金监管的方式支付甲方。第四条违约责任，3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。上述合同签订后，刘某向高某支付了定金2万元。

　　2014年7月11日，高某向刘某发出律师函，要求刘某履行合同向其支付房款。

　　庭审中，高某称刘某在签订房屋买卖合同时对购房资格问题完全知情，刘某称其在签订房屋买卖合同时一直担心自己不具备购房资格，是在第三人链家公司工作人员的保证下才签订了房屋买卖合同，第三人链家公司称刘某在购房时向该公司承诺过其具备在京购房资格。

　　高某就其主张提供如下证据：

　　1、2014年4月18日刘某签字的购房承诺书，证明刘某了解在京购房的限购政策。刘某认可该购房承诺书是其所签的，但不认可该证据的证明目的，认为签约时并不知道限购政策，而且法律责任应当由法院进行判决，并非由一纸协议所能确定。

　　2、2014年4月18日刘某签字的声明，载明刘某为能够提供在京5年以上纳税证明或社会保险交纳证明的外埠购房人，证明刘某承诺其具备购房资格。刘某认可该份证据是其所签，但称内容并非其所写，故证明目的其不予认可，并表示在中介居间服务时，给了其很多协议签字，其中很多协议、文件乃是空白的，让其签字，当时是深夜，看不清，所以很多文件的内容并不了解，该份声明也是空白的。第三人链家公司认可该证据真实性。

　　刘某就其主张提供如下证据：

　　1、房屋所有权证书，证明刘某在京已有一套住房。高某认为该证据与本案无关。第三人链家公司表示没有见过该证据，且该证据与本案无关。

　　2、解约协议书，证明刘某提出过与高某解除合同，但高某拒绝。高某表示对该证据的真实性与证明目的均不认可，没有见过该解约协议书，刘某也未联系过高某协商解约事宜。第三人链家公司表示刘某单方提出的解约意向，该公司也联系了高某，但高某拒绝解约，解除合同应当双方协商一致，高某拒绝故合同未解除，双方应按合同继续履行，该公司仅认可刘某来该公司要求解约的事实。

　　另查明，刘某与高某于2014年4月18日签订的《补充协议》第二条第3项权属转移登记约定：“甲乙双方同意，在甲方收到所有房款一个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”《补充协议》第四条违约责任中的第2项甲方责任第(3)条约定“逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)解除高某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》;2)刘某给付高某违约金十八万元;

　　3)驳回高某的其他诉讼请求;

　　4)驳回刘某的反诉请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　高某、刘某所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应本着诚实信用的原则依约履行。刘某作为买受人理应按合同约定向出卖人高某支付购房款，逾期不支付，理应承担相应的法律责任。

　　关于刘某在签订合同时的购房资格问题。首先本案所涉房屋买卖合同签署于限购政策出台之后，刘某作为购房人理应对其是否具备购房资格有充分了解，现刘某主张其在签约时不了解相关限购政策，法院难以采信。

　　其次，刘某所称第三人链家公司向其承诺其可以购房一事，属于刘某和第三人链家公司之间的内部关系，并无任何证据显示高某对此知情且需为此承担责任，故刘某以此作为抗辩法院不予采信。

　　最后，通过刘某签名的购房承诺书、声明，高某在签订房屋买卖合同时显然可以相信刘某是具备购房资格的。综上，虽然双方所签的房屋买卖合同因刘某不具备购房条件而无法履行，但不能因此排除刘某的违约责任。故刘某以其不具备购房资格为由要求双方无责解除合同的主张，法院不予支持。刘某所称第三人链家公司向其承诺其可以购房一事，可另案解决。

　　刘某违反买卖合同约定，逾期不支付房款，且因刘某的原因导致合同无法履行，刘某显应承担相应的违约责任。现高某要求解除双方买卖合同的请求，并无不当，法院应予支持。高某要求刘某支付违约金35.4万元，数额明显过高，法院结合双方合同的履行情况、对高某可能造成的损失及刘某提出解除合同的情况，酌情确定该金额以20万元为宜，在扣除刘某已付定金2万元后，刘某理应向高某支付违约金18万元。刘某反诉要求以其不具备购房资格为由要求双方无责解除合同、返还定金、赔偿精神损害抚慰金的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。