北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　李某1诉称：李某1与李某2系叔侄关系，李某2是我的三叔。2008年12月6日，经双方充分协商，签署了《房屋转让协议书》。李某2同意将北京市昌平区502号房屋卖给李某1，房屋的价款为224000元。李某2同意在签约的当日就将房屋交付给李某1，并配合李某1在五年后的第一个月内办理房屋所有权的过户手续。当时在场见证的有多位亲属，李某1四叔李某3作为证明人在《房屋转让协议》上签字。

　　2010年3月上旬，李某2称有朋友要拆迁须周转下房屋，要借用房屋8个月，李某1考虑是亲戚关系就同意了，但事后才知道李某2实际上是将房屋骗回对外出租挣钱，李某1多次向李某2要房均无果。自从买下房屋后，李某1曾多次催促李某2协助办理房屋所有权的过户手续，但李某2始终不予配合，直到现在。据此，诉至法院，请求：1.判决李某2、杨某继续履行《房屋转让协议》，立即协助李某1将502号房屋的所有权过户到其名下;2.判令李某2、杨某赔偿李某1从2012年3月至2014年3月的房屋占有损失36000元。

　　2、被告辩称

　　李某2、杨某辩称：不同意李某1的诉讼请求。一、李某1与李某2签订的房屋买卖合同为无效合同，签订合同时杨某不知情，事后没有对该房屋买卖合同进行追认，房产系拆迁所得的家庭三人共有的财产，该合同侵害了我们婚生子女李某4的利益。二、签订合同时该房产为经济适用房，不许买卖。三、杨某知道买卖房屋后明确不同意出卖该房屋，婚生子女李某4也不同意出卖房屋。四、拆迁安置房屋的使用及产权手续的办理都是李某2经手办理的。杨某及案外人李某4均不知情。五、李某1只向李某2缴纳了17.5万元的房款，并不是李某1所称的224000元的房款。六、2010年3月上旬李某2收回房屋是在不同意出卖基础上收回房屋，并不是其他原因。综上所述，李某1的请求事项一是在认定该房屋转让协议为有效的情况下才能成立，请求事项二是在李某1物权成立的情况下才有房屋损失并且有证据证明的情况下才能成立。综上，请求法院查明事实，驳回李某1的全部诉讼请求。房产专业律师哪个好？

　　二、法院查明

　　李某2与李某1系叔侄关系，李某2系李某1的三叔。1989年12月19日，李某2与杨某登记结婚，并于1992年7月23日生育女儿李某4。

　　2006年，李某2位于西关的房屋被拆迁，李某2作为被拆迁人(乙方)与拆迁人(甲方)房地产开发公司于2006年12月18日签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》。甲方应当在本协议签定之日起收到乙方交钥匙3日内，将拆迁补偿款、补助费等合计808089元，向被拆迁人开具领款凭证。合同还对其它事项进行了约定。房屋拆迁后，双方签订《昌平区西关房屋买卖合同》，约定李某2购买北京市昌平区102号房屋、401号房屋及502号房屋。合同对房屋价款及双方的权利义务进行了约定。

　　2008年12月6日，甲方李某2与乙方李某1在证明人李某3的见证下达成《房屋转让协议》。协议约定：李某2自愿将其名下502房间一套，房屋面积以房产证为准转让给李某1。房屋总价款为人民币224000元，上述总价中已包含李某2办理该房屋房产证明所需一切费用。李某2承诺在拿到该房屋房产证明五年后第一个月内与李某1办理该房屋过户手续。房屋价款李某1已于2008年12月6日全额交付完毕。李某2于2008年12月6日将上述房屋移交给李某1。协议由李某1、李某2及李某3签字。2009年1月李某2将房屋交付给李某1使用。2009年9月18日，李某2取得房屋的所有权证书。2010年3月，李某2以朋友拆迁需周转房屋为由向李某1借房，李某1将502号房屋交还李某2。

　　2014年3月李某1诉至法院，要求李某2继续履行合同，按照协议约定为其办理房屋过户手续。李某2主张房屋为其与杨某及李某4的家庭共同财产，其与李某1签订的协议无效，且李某1未付清全部房款，故不同意为李某1办理房屋过户手续，并于2014年2月26日将502号房屋变更为其与杨某按份共有。为证明杨某对李某1购买房屋知情并同意的事实，李某1申请其四叔李某3、二爷李玉亭出庭以证实上述事实。李某3出庭证实杨某对李某2与李某1房屋交易一事知情，该事项系双方在长辈主持下通过家庭会议的形式达成共识，李某1在签订协议之前已交付部分房款，交款时杨某在场。李某1奶奶李淑桂亦出具书面证言，证明买房过程，证明杨某对此事知情。

　　另查，房屋系按经济适用住房管理的房屋。本案审理期间，李某1曾提出财产保全的申请，要求查封502号房屋，并交纳保全申请费4020元，后李某1撤回了保全申请。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)李某2继续履行其与李某1签订的《房屋转让协议》。李某2、杨某协助李某1将房屋过户至李某1名下。

　　2)驳回李某1的其它诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。502号房屋系李某2名下位于西关的房屋拆迁所得，李某2所有的位于西关的房屋系其与杨某的夫妻共同财产，故李某2购买的502号房屋属于其与杨某的夫妻共同财产。李某2之女李某4于1992年7月23日出生，西关的房屋在拆迁时李某4尚未成年，其虽系被拆迁人口之一，但其对该院落的宅基地及房屋均不享有权利，李某2主张房屋有李某4的份额依据不足，法院对此不予采信。

　　李某2与李某1签订《房屋转让协议》时杨某虽未签字，但李某2于2009年1月即已将房屋交付李某1居住使用，杨某主张其对李某2与李某1房屋交易一事不知情与常理不符。且李某2与李某1系亲属关系，李某1提供的与其二人均存在亲属关系的证人均证实杨某对此事知情且未表示反对，综合双方的证据，法院认为李某1提交的证据明显优于李某2、杨某的陈述，故法院对李某1关于杨某对其与李某2房屋交易一事知情且同意的主张予以采信。李某2、杨某以李某2擅自处分夫妻共同财产导致房屋转让协议无效的主张，缺乏依据，法院不予采信。

　　李某1与李某2签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。因双方《房屋转让协议》明确写明李某1已付清全部房款，故对李某2关于李某1尚欠部分房款未付的主张，未有相关证据佐证，法院不予采信。

　　根据协议约定，李某2应当于取得房屋产权证五年后第一个月内与李某1办理过户手续，现履行期限已届满，李某1要求李某2继续履行合同并为其办理房屋产权过户手续的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持;李某1于2010年3月自愿将房屋交还李某2，故其要求李某2支付2012年3月至2014年3月房屋占用损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。