北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2015年1月，张某、丁某1诉称：张某与丁某系夫妻关系，二人于1985年9月16日登记结婚，双方系再婚，丁某1与丁某2均系丁某的子女。丁某于2000年9月29日去世。1999年8月18日，丁某与北京电子城有限责任公司(以下称电子城公司)签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，约定丁某名下位于北京市朝阳区901号房屋被拆迁，电子城公司补偿丁某位于北京市朝阳区901号房屋一套，自行周转过渡期自1999年8月25日至2002年8月25日。房屋回迁后一直由丁某2居住使用。2014年6月，张某、丁某1得知丁某2已将房屋出售给杨某，现房屋由杨某居住和使用。张某、丁某1认为房屋属于张某与丁某的夫妻共同财产，丁某2出售房屋属于无权处分;房屋系经济适用房，未满五年不能上市交易，且杨某不具有购买经济适用房的资格;房屋未取得产权证，不得转让，且丁某2与杨某未签订书面买卖合同;杨某购买涉诉房屋的行为不构成善意取得，故张某、丁某1诉至法院，要求：1.确认丁某2、杨某就涉诉房屋签订的买卖合同无效;2.杨某向张某、丁某1腾退涉诉房屋。专业房产律师哪个好？

　　2、被告辩称

　　丁某2辩称：我认可将房屋出售给杨某，但是具体时间记不清了。我也同意确认与杨某间的房屋买卖合同无效，并同意杨某将房屋腾退给张某、丁某1。

　　杨某辩称：不同意张某、丁某1的全部诉讼请求。第一，房屋不属于张某与丁某的夫妻共同财产。张某与丁某于1985年登记结婚，房屋是由原朝阳区901号房屋拆迁安置而来，属于丁某的婚前个人财产。第二，房屋不属于遗产。张某与丁某于1985年登记结婚，双方均系再婚，在婚姻关系存续期间双方虽没有关于互不继承对方财产的约定，但是公平起见，各自财产应由各自子女继承。在丁某去世前，房屋并未交割，未办理产权证，但所有房屋拆迁手续均由丁某2办理，故可以认定丁某已经就自己的财产作出处理，即归丁某2所有。第三，张某、丁某1即使享有继承权，继承的份额也尚未确定，故本案必须以另一继承案件为依据。第四，丁某2、杨某已于1999年签订房屋买卖协议，并且交纳了房屋差价款及物业费、取暖费等各项费用，杨某早已搬入房屋并一直占有使用房屋，杨某已经构成了善意取得。综上，不同意张某、丁某1的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　张某与丁某系夫妻关系，二人于1985年9月16日登记结婚。丁某1与丁某2均系丁某的子女。丁某于2000年9月29日去世。

　　1999年8月18日，作为被拆迁人的丁某与作为拆迁人的电子城公司签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，载明被拆迁房屋为901号房屋，电子城公司以涉诉房屋补偿丁某，丁某应于协议签订之日起三日内向电子城公司支付差价19423.65元;丁某应在1999年8月21日前完成搬迁，并将原住房交电子城公司拆除，自行周转过渡期限自1999年8月25日至2002年8月25日。

　　同日，电子城公司出具折抵金额凭证和发票，折抵金额凭证载明户主：丁某，折抵金额：218205元，经办人：李璐;发票载明代收房款19423.65元，付款人为丁某。

　　2004年8月19日，丁某2、杨某签订《证明》，载明“杨某于1999年8月18日购买丁某之子丁某2房屋一处。该房屋为危改拆迁房。原位于北京市朝阳区901号，为平房2.5间，正式建筑面积38.25元，另有非正式房屋一间，建筑面积8.32平方米。该房拆迁回迁后位于北京市朝阳区，房屋总面积为79.52平方米，户型为两室一厅，总房款为25.5万元，计二十五万五千元整。杨某已经将全部房款付清给丁某2。付款人：杨某。收款人：丁某2。日期：2004年8月19日”。丁某2认可该《证明》上的“丁某2”系其所签，但表示其未查看《证明》的内容即签了字，且签字日期为2004年，故实际上其系于2004年将涉诉房屋出售给杨某的。

　　2015年1月16日，丁某2出具《卖房事实经过》，载明“我叫丁某2，是丁某之子是张某继子，1999年8月我父亲原房屋被拆迁，按拆迁补偿协议约定，2002年8月回迁到朝阳区，2002年8月该房回迁一直由我居住，后我私下将该房以24万元卖给杨某，我们之间没有协议，后一直由其在此居住。以上是代文卖房的经过。我所说的均是事实，我敢承担法律责任”。

　　杨某提交《住户房屋装修管理协议书》、《物业管理委托合同》、《供暖协议》及发票，用以证明杨某已经实际取得房屋使用权，并正常使用。张某、丁某1和丁某2对该组证据的证明目的和关联性均不予认可。

　　关于房屋房款的支付，丁某2表示其从1999年开始向杨某借钱，房款发票上的19423.65元是其向杨某借的第一笔钱，后来陆陆续续又向杨某借了将近三十笔，金额总共不超过240000元。双方从未出具过书面借据，期间其也从未还过杨某钱。到了2004年杨某找其说还钱的事，因其当时无力偿还，于是双方达成口头协议，其把房屋卖给杨某，以借款作为售房款。杨某表示购房款是陆续支付给丁某2的，房屋回迁前已全部付清，但具体支付方式和时间记不清了。其中，向电子城公司交纳的19423.65元房款，杨某表示实际系由其支付，付款当时丁某2、丁某均在场。张某、丁某1表示交纳房款当天丁某、丁某2和杨某均在场，因为房屋由丁某2居住使用，故由其交纳房款差价，丁某2说杨某是他朋友，就让杨某开车带着丁某和丁某2去交房款，至于19423.65元究竟来源于丁某2还是杨某，张某、丁某1表示不清楚。

　　丁某2表示2002年杨某入住房屋，杨某表示开发商交房后其即入住房屋。张某、丁某1及丁某2、杨某均认可房屋至今未办理权属证书。

　　经询，张某、丁某1要求确认合同无效的理由如下：房屋属于张某与丁某的夫妻共同财产，丁某2出售房屋属于无权处分;房屋系经济适用房，未满五年不能上市交易，且杨某不具有购买经济适用房的资格;房屋未取得产权证，不得转让，且丁某2与杨某未签订书面买卖合同;杨某购买房屋的行为不构成善意取得。房产律师在线免费解答

　　另查，《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》、折抵金额凭证及补交房款差价发票原件均由杨某持有。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回张某、丁某1的全部诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　本案中，根据查明的事实可知，丁某2、杨某就房屋订立了买卖合同，形成了房屋买卖合同关系。

　　现张某、丁某1诉至法院，要求确认丁某2、杨某订立的房屋买卖合同无效，但张某、丁某1所述的合同无效理由均不成立，理由如下：第一，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故张某、丁某1以丁某2无权处分为由主张合同无效不符合法律规定，法院不予支持。第二，张某、丁某1未举证证明房屋属于经济适用住房，即使房屋属于经济适用住房，因丁某与电子城公司就房屋签订的原始购房合同即《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》系在2008年4月11日之前，该房屋现已具备上市交易条件，故丁某2、杨某之间的合同不违反关于经济适用住房管理的相关规定。

　　第三，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，故丁某2、杨某之间就房屋达成的口头协议符合法律规定的形式，且丁某2、杨某于2004年8月19日通过签订《证明》的方式确认了双方口头买卖房屋的意思表示及内容。虽《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“房地产转让应当签订书面转让合同”及“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但上述规定均属于管理性规定，而非效力性强制性规定，不能据此否定买卖合同的效力。

　　第四，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，故张某、丁某1以房屋未转移登记至杨某名下，杨某未构成善意取得主张合同无效的理由不成立。综上，张某、丁某1要求确认丁某2、杨某就房屋订立的买卖合同无效的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。现杨某占有使用房屋系以其与丁某2间的房屋买卖合同为依据，故张某、丁某1关于腾退房屋的请求法院亦不予支持。