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【经典问答】

【律师最新回复】

商住两用的房子和普通住宅有什么不同
  区别如下:   1.商住楼的土地使用性质为综合用地,根据国家土地法规定,综合土地的使用权年限为50年,而普通住宅的使用年限一般是70年。   2.未来使用费用不确定。商住两用型住宅水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。   3.商住两用型住宅和普通住宅相关税费存在差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%,而50年产权的住宅,其契税按3%缴纳。   4.贷款条件的限制。购买商住两用型住宅大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭。   5.对于普通住宅而言商住两用型住宅人防和消防建设标准较高,相对更为安全。
回复时间:2018-12-14回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
商住两用的房子可以买吗?
  商住两用房可以买,但是一定要考虑清楚再买,商住两用房的产权一般只有40年或50年,商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。最重要的一点是,商住两用房不能落户,商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。在考虑买商住两用房时,一定要考虑好,如果是长居且没落户,不建议买。
回复时间:2018-12-14回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
农民房屋可以买卖吗?
  核心内容:买卖农民房屋被诉至法院,法院会如何判决?下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。   案 情   1991年4月,北京市××区某乡农民甲与邻乡农民乙签订《协议书》,约定:乙将北房两间、门楼一个卖与甲,房价1万元,双方签字立据,不得反悔。甲随后支付了房款1万元,乙将两间房屋及《乡政府审核批给社员建房户施工许可证》原件一并交与甲,双方未办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月,乙妻向海淀法院提起诉讼,请求法院判令甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效,理由是:乙当年在原告不知情的情况下将房屋卖与甲,原告一直认为该房屋只是借给甲使用。2003年原告找到甲要求腾房,甲说房子是其购买的,但未向原告出示任何手续。原告认为,甲乙双方的房屋买卖行为未办理相关手续,故请求法院判令买卖合同无效。   另据查,该地区因房地产开发原因即将面临拆迁,被拆迁人可以获得数十万元的拆迁补偿款。   判 决   ××区法院审理后认为,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定:“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的,必须办理土地权属变更登记手续,变更证书。”“农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”甲与乙买卖房屋的行为,未经有关部门批准,双方所签订的买卖房屋的协议书无效。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项的规定,判决:甲与乙1991年4月签订的买卖房屋的协议书无效。   解 析   笔者认为,一审判决值得商榷,理由如下:   一、判定诉争合同是否有效的依据应当是《合同法》,而非《民法通则》。   《民法通则》第五十八条规定了七种无效的民事行为,其中,第一款第(五)项规定:违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第五十二条第(五)项规定:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,即把原来的民法通则五十八条“违反法律”作了进一步的解释,尽可能缩小了无效合同的范围,这正符合合同法所确立的鼓励交易的原则。   根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第三条之规定:“人民法院确认合同效力时,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的,则适用合同法。”   由此可见,本案应当适用合同法来判定诉争合同的效力。   二、诉争合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效。   首先,一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,认定甲与乙买卖房屋的行为未经有关部门批准,所以双方所签订的房屋买卖协议无效。笔者认为,一审法院没有正确理解“法律、行政法规强制性规定”的含义,亦未正确、全面理解《土地管理法》有关规定的含义。   (一)《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《<合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以法院不能依《土地管理法》的上述规定认定合同无效。事实上,目前,我国农村宅基地和房屋办理登记的比例很低,更谈不上办理变更登记了。   (二)《土地管理法》规定:农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。笔者认为,该规定是明确针对农村居民新建住宅而言。法律只规定了农民建住宅要由乡政府批准,而未规定农村房屋买卖也要由政府批准,所以法院不能任意对法律规定作扩大解释,更不能依此认定买卖行为无效。而且,《土地管理法》第62条也规定:“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”显然,法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅,也未对出售行为设置任何限制,而仅仅规定出卖人出售住房后不能再申请宅基地。迄今为止,我国还没有法律或行政法规对农村房屋的买卖作出禁止性或限制性的规定。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定:“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这可能是唯一对农村房屋买卖进行限制的规定,但是该通知既非法律,亦非行政法规,更何况其限制的只是城市居民购买农村房屋,根本没有限制农民之间买卖房屋的行为。   其次,除了一审判决中援引的《土地管理法》的有关规定外,一些人主张合同无效的主要依据就是《土地管理法》中“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”这一规定。笔者认为,该条虽未明确规定适用农村农业用地,但是,从其立法精神来看,该条旨在加强土地用途管制,限制农用地转为建设用地,保持农用地的数量,确保农民的生存之本和国家粮食安全,而宅基地本来就是建设用地,其主体变更没有改变宅基地的性质,更不会导致农用地的减少,故将该条规定适用于宅基地是不妥的。   三、一审判决合同无效,是对诚实信用基本原则的背离,也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。   本案诉争的房屋买卖协议从1991年签订、履行至今已十三年之久。期间,两家未对该房屋买卖行为产生过任何争议。直至2004年该村面临拆迁,被拆迁人可能获得几十万元的拆迁补偿款,正是在这种利益驱使下,原告才诉至法院,主张当年的买卖合同无效。   笔者认为,第一、该房屋买卖协议的签订是甲、乙双方当事人意思自治的结果,并且已经履行完毕,事隔十三年后原告因形势的变化要求确认合同无效,显然有违诚实信用的基本原则,应属恶意抗辩。第二、尽管目前法律界对诉讼时效制度能否适用于确认合同无效之诉尚有争论,但从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发,如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系,对另一方是不公平的,这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意,也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。   综上所述,笔者认为,一审法院的判决有失公允,有待商榷。
回复时间:2018-12-13回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
住宅转让时,维修资金如何处理?
  《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十一条的规定,因买卖、赠与等发生住宅转让的,住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明,向开户银行办理分户帐更名手续。   住宅转让时,原业主交纳的维修资金剩余款额,由住宅受让人向原业主支付;住宅转让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。   房地产开发企业出售住宅时,其按规定代购房人交纳的维修资金剩余款额,与房屋受让人结算。合同另有规定的,从其约定。
回复时间:2018-12-07回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
哪些房地产不得转让
  房地产的转让必须是依法登记并取得房地产权证书的房地产权利人,而房地产的受让人可以是中华人民共和国境内或境外的自然人、法人、其他组织,也可以是法律、法规、规章另有规定或土地使用权出让合同约定的其他自然人、法人、其他组织。   下列房地产不得转让:   一、 未依法登记取得房地产权证书的;   二、 共有房地产,未经其他共有人书面同意的;   三、 权属有争议,尚在诉讼、仲裁或者行政处理中;   四、 司法机关或者行政机关依法裁定,决定查封或者其他形式限制房地产权利的;   五、 依法收回土地使用权的;   六、 法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
回复时间:2018-12-07回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
房屋的使用权房可以转让吗
  未列入可出售范围内的公房,可以进行承租权(即使用权)的转让和交换。列入可出售范围内的公房,主要是独用成套公房,不可以进行承租权的转让和交换,但可同步进行政策购房和上市交易。   公房承租权的转让和交换应征得出租人的书面同意,由受让人继续履行租赁合同,并与出租人签订租赁主体变更合同。公房的转让和交换应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。   另外,下列公有居住房屋不得进行承租权的转让和交换:   一、整幢独用的花园住宅;   二、属部队、宗教团体所有的或者在学校校园内的;   三、产权不明晰的;   四、承租人拖欠租金尚未结清的;   五、依法代管或需要落实政策的;   六、已列入户籍冻结范围的;   七、承租人在承租房屋内擅自搭建的;   八、列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;   九、其他依法应当由出租人收回的。   除上述规定的情形外,出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。
回复时间:2018-12-07回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
购房者如何规避期房风险
  购房者如何规避期房风险?   对开发商仔细考证   在房地产市场,开发商的实力有强有弱。由于有些开发商实力不强、信誉不好,从而造成逾期交房或房子质量差的现象不断发生。因此,作为购房者买期房首先要选好开发商,力争选择那些信誉好,实力强的品牌开发商开发的期房,因为这些开发商考虑到信誉,会尽可能做到按期按质交房。   购房资金分期投入   购房时,有的开发商规定,对一次性交款的购房者,会给予一定优惠。对于消费者来说,如果购现房这当然是好事,而购期房则要慎重。如果一次性交款,虽然享受了优惠,但到时开发商不按时、按质交房,购房者再去要求开发商赔偿,一般难以奏效。如果钱不一次交清,则可凭未付余款去与开发商交涉,购房者便会由被动变为主动。   购期房选好时机   购买期房,最好在开发商已经开始动工的基础上去购买。因为开发商已经开工并建设,表明按期交工有了初步保障。同时,作为购房者亦可在动工之期到工地查看其施工质量,从而做到心中有数。如果仅凭开发商设计的图纸、规划的模型去购买,到时开发商以手续未办齐而迟迟不开工,延了工期,吃亏的还是购房者。   周边环境心中有数   购期房不像买现房,现看现买,周边的环境一清二楚。但买期房则不同,到底周边环境怎样,是一个未知数。因此,对房子周边潜在的环境变化要问个明白,问问期房之位置是否有环境恶化的可能。如果买了一套周边有污染、有噪音的房子,长期居住在这样的环境之中,是难以幸福的。
回复时间:2018-12-07回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
期房该如何转让?
  在期房转让中办理预售合同权益转让的最多。预售合同转让必须满足以下条件之一:该房屋的大产证尚未办出,该房屋尚未交房,上家已付清所有房款。   在符合条件的情况下,进行权益转让有两种方式:一种是发展商同意的权益转让。须办理以下手续:将上家与发展商签订的所有预售合同全部借出(至少五本以上);准备上家购买该房屋的全额发票;签订相关的该房屋转让的权益转让书;买卖双方前往发展商处办理权益转让手续,且发展商在权益转让书上盖章确认;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。另一种是发展商不同意的权益转让。须办理以下手续:将上家与发展商签订的所有预售合同借出(至少一本);办理预售合同复印件与原件相符的公证,由公证处出具至少五本公证后的预售合同复印件;准备上家购买该房屋的全额发票;以挂号信方式将转让该房屋的消息告知给发展商;签订相关的该房屋转让的权益转让书;办理相关的贷款手续;双方前往交易中心办理权益转让手续。   在实际操作中,期房交易还有以下几种操作方式。   订购单转让。这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购,然后将这些房子放在中介公司挂牌出售,将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书,约定好转让价及其他相关条件后,双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家,待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。   办理期房的进退户手续。上家先行支付一笔首付款,与发展商签订预售合同后,将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后,由上家与发展商签订解除合同的退户同意书,并前往交易中心办理相关退户手续,然后由下家与发展商签订新的预售合同,并将新的预售合同送往交易中心备案登记,至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。   等候产权证进行交易。即上家买下房子签订好预售合同,又将房子出售给其他人。一般来说,这种交易方式应该最简单,即上家与下家签订出售协议书,如可交房则先行交房,但不办理相关的手续。待上家的产权证办出以后双方再进行交易。双方的协议书经公证处公证,上家的相关资料暂留在中介公司。
回复时间:2018-12-04回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
什么是限竞房?
  1、什么是限竞房?   所谓的“限竞房”就是以“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的,它是开发商获得土地使用权之前就确定了销售价格的商品房。   2、哪类人可以购买北京限竞房?   限竞房属于商品房,具有在京购买商品房资格的人都可以购买限竞房。   A. 北京户口   ①单身:只允许拥有1套住宅,单身包括:未婚、离异、丧偶和未婚先育。   ②已婚:家庭可以拥有2套住宅,家庭范围:夫妻双方和未成年子女。   B. 外地户口   ①条件:在北京市连续缴纳5年的社保或者连续5年的纳税。   ②不论单身、已婚,家庭名下无房。   ③拥有北京市工作居住证的外地人。   3、限竞房能正常出售吗?   在取得分户不动产登记证或契税完税凭证后5年后即可正常出售。
回复时间:2018-11-16回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
什么是共有产权房?
  共有产权房可以看做自住房的延伸,主要与自住房的区别就是产权划分的变动。根据住建委定义,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。   1、共有产权房购买资格   申请家庭应同时具备以下条件:一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。   一个家庭只能购买一套共有产权住房。   有以下情形之一的家庭不能申请购买共有产权住房:   (1)申请家庭已签订住房购房合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。   (2)申请家庭在本市有住房转出记录的。   (3)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。   (4)申请家庭有违法建设行为的,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。   申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租房屋。   2、共有产权房设计标准和户型标准   共有产权住房规划设计标准和户型标准按照《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》规定执行。城六区新建项目容积率不高于2.8,层高不低于2.8米,套型总建筑面积最大90平方米;其他区新建项目容积率不高于2.5,层高不低于2.9米,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米。开发建设单位承诺的建设标准高于技术导则标准的,按承诺标准进行方案审查和日常监督。   3、共有产权房配售及申请流程   共有产权住房申请审核和配售采取项目登记制,不搞轮候。共有产权住房实行网上申购,具体按照以下程序进行:   (1)网上公告。开发建设单位取得项目规划方案复函后,向项目所在区住房城乡建设委(房管局)提交开通网上申购的申请,经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告,网上申购期限不少于15日。   (2)网上申请。符合条件的家庭,可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况,并按照本办法规定的条件和项目公告,准备相关证明材料。   (3)联网审核。市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内,通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核,区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭,可取得申请编码。   申请家庭可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的,可以自资格审核完成之日起10个工作日内,持相关证明材料到区住房建设委(房管局)申请复核。   4、共有产权房销售定价及个人产权份额比例确定   共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。   开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。   购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。   政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。   5、共有产权房使用管理规定   共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。   共有产权住房购房人和代持机构,不得将拥有的产权份额分割转让给他人;不得违反本办法规定,擅自转让、出租、出借共有产权住房。   购房人、同住人违反购房合同约定,有擅自转让、出租、出借或超过份额抵押共有产权住房等行为的,代持机构可以按照合同约定,要求其改正,并追究其违约责任。   已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。   购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。   6、共有产权房上市交易管理   共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。   共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。   共有产权房可以看做自住房的延伸,主要与自住房的区别就是产权划分的变动。根据住建委定义,共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。   1、共有产权房购买资格   申请家庭应同时具备以下条件:一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。   一个家庭只能购买一套共有产权住房。   有以下情形之一的家庭不能申请购买共有产权住房:   (1)申请家庭已签订住房购房合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。   (2)申请家庭在本市有住房转出记录的。   (3)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。   (4)申请家庭有违法建设行为的,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。   申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租房屋。   2、共有产权房设计标准和户型标准   共有产权住房规划设计标准和户型标准按照《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》规定执行。城六区新建项目容积率不高于2.8,层高不低于2.8米,套型总建筑面积最大90平方米;其他区新建项目容积率不高于2.5,层高不低于2.9米,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米。开发建设单位承诺的建设标准高于技术导则标准的,按承诺标准进行方案审查和日常监督。   3、共有产权房配售及申请流程   共有产权住房申请审核和配售采取项目登记制,不搞轮候。共有产权住房实行网上申购,具体按照以下程序进行:   (1)网上公告。开发建设单位取得项目规划方案复函后,向项目所在区住房城乡建设委(房管局)提交开通网上申购的申请,经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告,网上申购期限不少于15日。   (2)网上申请。符合条件的家庭,可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请,在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》,如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况,并按照本办法规定的条件和项目公告,准备相关证明材料。   (3)联网审核。市住房城乡建设委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内,通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核,区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭,可取得申请编码。   申请家庭可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的,可以自资格审核完成之日起10个工作日内,持相关证明材料到区住房建设委(房管局)申请复核。   4、共有产权房销售定价及个人产权份额比例确定   共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。   开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。   购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。   政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。   5、共有产权房使用管理规定   共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。   共有产权住房购房人和代持机构,不得将拥有的产权份额分割转让给他人;不得违反本办法规定,擅自转让、出租、出借共有产权住房。   购房人、同住人违反购房合同约定,有擅自转让、出租、出借或超过份额抵押共有产权住房等行为的,代持机构可以按照合同约定,要求其改正,并追究其违约责任。   已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。   购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。   6、共有产权房上市交易管理   共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。   共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。   购房人应向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交转让申请,明确转让价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。   代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。   7、共有产权房处罚措施   违反《北京市共有产权住房管理暂行办法》第十条、第十二条、第十四条规定,经查实,申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况,伪造或提供不真实相关证明材料,承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房但在规定期限内拒不腾退的,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房,并按以下情形处理:   (一)已取得资格的,由区住房城乡建设委(房管局)取消其购买资格;   (二)已签约的,开发建设单位应与其解除购房合同,购房家庭承担相应经济和法律责任;   (三)已购买共有产权住房的,由代持机构责令其腾退住房,收取住房占用期间的市场租金,住房腾退给代持机构后,由代持机构退回购房款。   购房人应向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交转让申请,明确转让价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。   代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。
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我用我兄弟的名字买了套房子安全吗?合法吗?
  在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下,不少没有资格或贷款困难的买房人便另辟蹊径,借用他人名义来购买房屋。但“借名买房”的背后,却隐藏着巨大的法律风险:   李先生想借用朋友的名义贷款购买一套房,他该怎么做才能确保日后不会出现纠纷?   针对以上问题,:你可以和朋友签订一份协议,表明是由你出资购房,只是借用了他的名字,同时一定要把房产证放在自己手里。此外,你还可以和朋友签订一份抵押合同,把房子抵押给你,并进行登记,防止他把房子出售。但这些都不能够杜绝以后可能出现的纠纷,所以你必须谨慎而行。   借他人名义买房,需知道有这些法律风险。   一、名义产权人反悔   如果名义产权人(被借名买房的人,非实际购房者)反悔,而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。   二、银行贷款合同提前解除   如果银行查明实际购房人与贷款人不是同一个人,也可能依据贷款合同的相关规定,提前解除合同。而一旦无法取得贷款,房屋的购买就可能出现困难。   三、名义产权人陷入债务等纠纷   从名义产权人领取房产证,到将房屋产权过户给出资人的这段时间,一种情况是,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖。   另一种情况是,名义产权人中途发生意外,很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而只能要求对方返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。   四、名义产权人私下卖房   如果名义产权人不守诚信,偷偷将该房产出售,而购房者(第三人)因基于对房产登记的信任,购买了该房产,那么,真正出资的购房人就可能无法追回该房产。   五、借名买房合同无效   如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋,该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即便双方签署了这种书面协议后,向公证机关申请公证,公证机关也不予受理。   六、过户产生的税费   即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下,也要负担相应的税费。   重要!重要!重要!如何尽可能地规避“借名买房”带来的风险?   一、弄清楚所购房屋的性质   如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,那么最好不要购买,以免发生纠纷,造成房钱两空。   二、签订“借名买房合同”需言明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务   借名买房人一般是实际出资人,因此,应当在借名买房合同中格外注明“经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关”等特殊条款,防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患。   三、借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据   出资的原始凭证,如存折、购房发票等,务必保存好。这样一旦名义产权人对借名买房合同的约定反悔,借名买房人就可以凭借足够的证据证明该房屋是借名买的,实际产权归借名买房人所有。   四、约定严格的违约责任   为防止名义产权人违反借名买房合同的约定,将该房转让或抵押给第三人,在借名买房合同中最好约定:登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人,等等;如果出现此类违约情况,就要承担相应的违约责任。这样就为双方严格履行借名买房合同,提供了相对充分的法律保障。
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农村房屋买卖中的土地和房屋是怎样的一个关系
  城市房屋买卖中,遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。在我国的农村,土地是农村经济组织集体所有。根据我国土地管理法等相关规定,集体土地未经征用,不得出让、转让。实践中,在对农村土地进行征用时,房屋是作为地上附着物予以补偿的,采取的是“房随地走”的原则。因此,基于此因素,笔者认为,农村房屋转让也应遵循“房随地走”的原则,以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。  现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定   1、现行法律规定   《物权法》第152条至155条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建房,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。   《土地管理法》第62条第3款规定,“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”   《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发28号)规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地。   国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》(国办发199939号)规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。   2、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见   最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定:“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有,社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后,宅基地的使用权即随之转移给新房主,但宅基地的所有权仍归生产队所有。”;最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第6 0条规定:“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷,应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见,《土地管理法》施行前,最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后,国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策,最高院未就此出台过新的规定,也没有发布典型案例,因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。
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定金能不能退?
  目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见,大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定,对买受人极为不利,使买受人在签约时处于受制于人的境地,买受人往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款,自己的真实意思也不能体现在合同中,有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为,购房定金与其它商品交易一样,就像平常买东西一样,交了定金就是这个东西给我留着,我准备要了,如果东西我不要了,定金就算我给你的赔偿,以此类推到房子上,认为一旦签订了商品房认购书,无论什么原因房子最终没有买成,定金就一定不能返还了,有些人甚至自动放弃了取回定金,这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退,什么条件下定金不能退?   到目前为止,涉及到定金的法律规定有下:《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有:《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外,北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作,比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同,要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定:认购人同意在支付定金之日起_____日内,与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限,而非终止时限)。第六条规定:认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起 ___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论:商品房认购书作为商品房买卖预约合同,其中的定金条款,是在一方违约,导致无法签订商品房买卖合同时,对守约方的保护和救济。然而,当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时,不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下,认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理,即买受人因自己的原因放弃购买此房屋,不来签订买卖合同,或者出卖人违约,不卖此房屋,那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的义务,应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,不能归责于任何一方,所以出卖人应把定金全数返还买受人。
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购房定金怎么退
回复时间:2018-11-08回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
购房定金比例是多少
  购房定金的比例不能违反法律的规定。《担保法》规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。因此,按照上述法律的规定,购房认购书中规定的购房定金的比例不应当超过购房款的20%。比如,购房者要买的商品房的价格是100万元,那么认购书中规定的购房定金就不能超过20万元。如果购房定金的比例超过了百分之二十的话怎么办?《担保法司法解释》第一百二十一条规定,当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持。也就是说,超过百分之二十的部分就不属于定金,不适用法律关于定金罚则的规定。需要提醒您的是,购房定金并不是买房的必经程序。由于购房定金是一把双刃剑,所以您一定得根据自己的事情情况,合理约定购房定金。否则一旦发生纠纷,很可能给自己造成很多的损失。如果您对购房定金还有什么需要帮助的,不妨直接联系律师进行咨询,他们会为您提供更加专业和全面的解答。
回复时间:2018-11-08回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
借名购买的房子,还没过户,被借名人就死亡了,该怎么办?
看看下面的案例,希望能帮到您!   北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。   (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)   一、原告诉称   原告孔阿姨起诉称:2001年,王某甲与被告唐女士达成口头借名买房协议,王某甲以被告唐女士名义购买乙区104号房屋。2008年4月,王某甲因交通事故意外去世。我作为王某甲的法定继承人,于2014年12月向乙区法院起诉,2015年5月20日,乙区人民法院作出判决,认定王某甲与唐女士关于上述房屋的口头借名买房协议有效,所以请求法院判令被告协助我办理乙区104号房屋产权过户手续。   二、被告辩称   被告唐女士答辩称:对于乙区人民法院判决书的真实性认可,这份判决书我上诉后撤诉了,目前已生效。另外在乙区法院我起诉过一个与本案相关的行政案件,目前已撤诉。如原告孔阿姨给我适当补偿,我同意协助原告办理过户手续。   三、法院查明   法院经审理查明:王大叔与孔阿姨系夫妻,生育有三个子女:王某甲、王某乙、王某丙。王某甲与施先生系夫妻,无子女。王某甲于2008年4月7日死亡。   2002年2月21日唐女士与甲市T房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,由唐女士购买乙区104号房屋(现登记地址为:乙区104号房屋,以下简称104号房屋),价款为322776元。其上约定买受人唐女士,付款方式为公积金贷款,于2002年2月21日付房款32884元,余款290000元于签订合同起一个月内办理完贷款,并将款划入出卖人账户。后,唐女士与X银行X地支行签订了《甲市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》,借款人唐女士,贷款290000元,于合同生效当日一次性将贷款资金划付甲市T房地产开发有限责任公司。   合同签订后王某甲以唐女士名义支付了购房款,并入住104号房屋。2008年5月104号房屋交纳了契税4841.64元。2008年6月12日104号房屋取得产权证,房屋所有权人为唐女士。双方当事人均认可联系电话为王某甲的电话号码。且双方均认可104号房屋的购房首付款由王某甲支付,按揭贷款由王某甲偿还,104号房屋自2002年交付后即由王某甲控制使用,物业费、燃气费、水电费等费用均由王某甲交纳。王某甲去世后由原告偿还贷款并继续使用房屋,相关票据原件均在原告处。   2015年5月20日,法院作出民事判决书,判决王某甲与唐女士关于甲市乙区104号房屋的口头借名买房协议有效。目前该判决书已发生法律效力。另,唐女士曾提起行政诉讼,起诉被告甲市住房和城乡建设委员会、第三人孔阿姨和甲市T房地产开发有限责任公司,在审理期间,唐女士申请撤回起诉,法院作出行政裁定书,裁定准许唐女士撤回起诉。   王某甲于2008年4月7日死亡。其第一顺序继承人为:配偶施先生、父王大叔、母孔阿姨,王某甲无子女。在本案审理期间,王某甲之父王大叔、之夫施先生到庭,均明确表示放弃实体权利,不参加本案诉讼。王某甲之母孔阿姨作为第一顺序继承人提起本案诉讼。   四、法院判决   法院经审理后作出判决:   1、原告孔阿姨于本判决生效之日起七日内一次性给付被告唐女士补偿款五十九万元。   2、原告孔阿姨于本判决生效之日起六十日内一次性结清甲市乙区104号房屋贷款(具体数额以银行最终结算为准)。贷款结清后,房屋所有权证交由原告孔阿姨持有。此过程如需被告唐女士协助,被告唐女士应当协助。   3、被告唐女士于原告孔阿姨结清本判决书第二项所述贷款后三十日内协助原告孔阿姨办理甲市乙区104号房屋所有权转移登记手续。   五、律师点评   借名买房纠纷律师靳双权分析认为:王某甲与唐女士关于甲市乙区104号房屋的口头借名买房协议已经法院判决有效,该判决书现已生效,故双方均应依协议约定履行。王某甲于2008年4月7日死亡,其第一顺序继承人有权主张该协议约定的实体权利。庭审中,王某甲之父王大叔、之夫施先生到庭,均明确表示放弃实体权利,不参加本案诉讼。所以王某甲之母孔阿姨作为原告提起本案诉讼,主体适格。关于办理过户手续,我国《物权法》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现原告孔阿姨依照双方有效协议要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续,符合法律规定,予以支持。关于原告孔阿姨同意补偿被告唐女士59万元,靳律师认为,当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利,现双方已就补偿数额达成一致意见,对此不持异议。关于偿还房屋剩余贷款,法院生效判决已认定,房屋的购房首付款由王某甲支付,按揭贷款由王某甲偿还,王某甲去世后由原告孔阿姨偿还贷款并继续使用房屋,现原告孔阿姨同意一次性偿还剩余贷款,所以对此不持异议。综上法院判决是正确的。
回复时间:2018-11-02回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
借名买房被借名人不协助我办理过户怎么办
您好!下面从一起案例来解答您的问题。  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。   (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)   一、原告诉称   原告向先生起诉称: 2015年4月20日,我与汤某签订《甲市存量房屋买卖合同》,约定汤某将甲市乙区9号楼23层2303号房屋(建筑面积82.34平方米,以下简称诉争房屋)出售给我。诉争房屋性质为商品房,未设定抵押且未进行出租,房屋成交价为人民币370万元。付款方式为,合同签订后我向汤某支付定金5万元,剩余购房款365万元于2015年7月20日前支付汤某。汤某于合同签订后90日内将诉争房屋交付我。自合同签订之日起90日内,双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订后,我于2015年6月8日通过网银转账方式向汤某支付了定金5万元。因我在签订《房屋买卖合同》时尚不具备在甲市购房资格,我与汤某及我公司的员工安某协商达成口头协议,约定我借用安某名义购买诉争房屋,汤某先将诉争房屋过户给安某,待我取得在甲市购房资格后再由安某将诉争房屋过户给我。2015年7月9日,我通过谢某的账户以银行转账方式支付剩余购房款365万元。汤某向我出具收据,收据写明:“今收到我购房尾款人民币365万元,户主暂时落在安某名下,房屋坐落乙区9号楼23层2303号”。2015年7月10日,汤某将诉争房屋交付我。2015年7月13日,汤某将诉争房屋过户至安某名下,过户时所交纳的税费均由我支付。诉争房屋的购房款发票、税收缴款书等材料的原件由我持有。过户后,安某领取了房屋所有权证,并将该房屋所有权证交给我持有。2016年12月,我取得在甲市购房资格后,与安某联系办理诉争房屋过户手续,但安某拒不配合,2017年2月,我经过查询发现安某正在办理诉争房屋所有权证的挂失补办手续。所以请求法院判令被告安某履行与原告我达成的口头协议,将甲市乙区9号楼23层2303号房屋过户至我名下;案件受理费由被告承担。   二、被告辩称   被告安某答辩称:1、向先生不是本案适格原告。向先生为甲市K投资管理有限公司的董事长,而我为该公司职员。甲市K投资管理有限公司系从事小额信贷业务的企业。在业务往来过程中,有的借款人不能如期还款,以房屋进行抵债。诉争房屋涉及的关系复杂,我与汤某不是房屋买卖关系,而是三角债权债务关系,最终结果为汤某用诉争房屋抵销了甲市K投资管理有限公司的债务。向先生与甲市K投资管理有限公司不是法律层面的同一概念,向先生不是本案适格原告,本案的适格原告应为甲市K投资管理有限公司。2、我与向先生不存在借名买卖的事实,汤某将诉争房屋抵债给甲市K投资管理有限公司后,甲市K投资管理有限公司找到我,要求将诉争房屋登记在我名下,用诉争房屋进行抵押贷款。如果诉争房屋再次出售,购房款优先偿还甲市K投资管理有限公司,由此产生的溢价款双方口头约定二八分成,我分得20%的溢价款,公司分得80%的溢价款。诉争房屋一直由我实际使用。后因双方产生纠纷,向先生提出给我20万元,但我不同意,因双方争议较大,还曾报警处理。综上,向先生的诉讼请求没有事实与法律依据,我不同意向先生的诉讼请求。   第三人汤某述称:汤某的意见同向先生起诉状陈述的事实一致。   三、法院查明   法院经审理查明:2009年9月,汤某购买了诉争房屋。2009年10月20日,汤某领取诉争房屋所有权证。2015年7月7日,安某与汤某签订《存量房屋买卖合同》。合同约定,安某(买受人)购买汤某(出卖人)名下的诉争房屋,建筑面积82.34平方米,房屋成交总价202万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的,具体约定见附件一。买受人采取自行交割的付款方式。出卖人应在5日内将诉争房屋交付买受人。自本同签订之日起60日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年7月10日,安某缴纳诉争房屋契税。2015年7月13日,安某取得诉争房屋所有权登记。2015年9月16日,诉争房屋设立抵押登记,后于2015年11月18日注销抵押登记。2016年3月31日,诉争房屋再次设立抵押登记,后于2016年6月2日注销抵押登记。   四、法院判决   法院经审理后作出判决:被告安某于本判决生效后十五日内将甲市乙区XX小区9号楼23层2303号房屋所有权转移登记至原告向先生名下。   五、律师点评   北京房产律师靳双权分析认为:根据本案已查明事实,诉争房屋虽登记在安某名下,但向先生及汤某均认可诉争房屋系向先生全部出资购买。安某未支付任何购房款,且向先生持有纳税凭证、房产证原件。被告未提供翔实、有效的证据证明其实际入住诉争房屋。向先生通过实际付款、实际占有等一系列间接证据的举证,已完成对借名购房事实的证明,应认定向先生主张的借名买房事实成立。故向先生要求安某将诉争房屋登记过户至其名下的请求,应予以支持。被告关于诉争房屋系以房抵债以及原告主体不适格的抗辩意见,因被告未提供翔实、有效的证据予以证明,不予采信。综上所述法院判决是正确的。
回复时间:2018-11-02回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
你好,我在工作单位的农村购买的一套农村房屋,现在卖方想把房子要回去,我想问下一关于农村房屋买卖合法吗?
  农村房屋可以买卖,但是农村的房基地不可以随意买卖。如果本人已经进城或者离开农村,要把老家在农村的房子出售,不可以买给有城市户口的人但可以买给同村的村民,或经有关部门批准落户的农民,当然只能算建筑物的钱了,土地是不能算钱的。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,故村民在取得新宅基地之后,不应继续占有原宅基地,必须及时退交村委会,由村委会依照村庄规划方案另行安排。我国的土地属于全民所有或农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定,“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”该法第六十三条还规定,“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
回复时间:2018-10-30回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
开发商房产证迟迟办不下来,业主该怎么办
  交付了首付款并办理了按揭贷款。收房之后,开发商收取了房屋公共维修金和契税,告诉岳女士房产证正在办理,很快就能办下来。由于是用来投资的房屋,所以岳女士自己并没有入住这套房产,而是准备在价格合适时将其出售。   转眼三个月过去了,这套房屋价格已经上涨了不少,岳女士打算把房子出手,但是房产证还是没有办下来,开发商只是说马上就要办下来了,让岳女士先别急。这一等又是两个月,开发商始终在拖延辩解,岳女士开始怀疑自己买的这套房子是否存在问题了。再次催促开发商未果的情况下,岳女士索性停止了向银行偿还按揭贷款。在岳女士累计10个月未支付银行贷款的情况下,银行按担保合同一次性扣划了开发商为该房屋担保的全部未付款项。得知自己的钱款被划扣,开发商找到岳女士要求归还其为岳女士代偿的按揭购房款。但岳女士以开发商严重违约为由拒绝偿还,加之岳女士感觉办理房产证遥遥无期,自己的预期收益也毫无保障,于是向开发商提出退房的请求。双方协商未果之后,选择对薄公堂。   法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表达,且没有违反法律规定,属于依法成立的合同,双方都受其约束,并依照合同约定履行自己的权利和义务。   本案中,开发商迟迟没有为岳女士办理房产证是没有履行合同义务的表现,构成了违约责任。而岳女士和银行的按揭贷款,是另一组法律关系,岳女士因为开发商没有办理房产证而停止偿还银行贷款,也是构成了违约责任。对于岳女士要求退房的请求,因为开发商逾期办理房产证的时间尚未达到法律规定的退房期限,所以没有得到法院的支持。   因此,法院判决开发商限期为岳女士办理房产证,并支付违约金。岳女士偿还欠缴的银行贷款。   业主是否可以因为开发商延期办理房产证要求退房?   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。   依照这一司法解释的规定,岳女士需要在开发商逾期办理房产证一年后,才有权要求退房。本案中这个期限是指岳女士与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的办理房产证的最后期限,由于双方没有对此作出约定,则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,自交房之日起90日内开发商需要为业主办理房产证。也就是说交房之后的90天是开发商办理房产证的期限,超出这个期限一年岳女士才可以要求退房。   业主是否可以因为开发商不办房产证就拒绝偿还银行贷款?   很多业主存在一个误区,就是认为业主、开发商、银行三者是在同一个法律关系内的当事人,其实则不然。购房者也就是业主,和开发商签订《商品房买卖合同》,双方享受这一合同赋予的权利,履行这一合同约定的义务。业主和银行签订的贷款合同,银行将贷款作为房款支付给开发商,业主按期偿还银行贷款,这一合同是业主和银行之间的合同关系,享有合同约定的权利与义务,开发商是不参与其中的。本案中,岳女士停止还贷,银行扣留了应该拨发给开发商的房款,是岳女士违反了与银行签订的合同约定。   开发商迟迟不给办理房产证业主应该怎么办?   《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开发商没有为业主办理房产证,必然是没有履行合同约定的义务,对于开发商违约责任的认定与处罚,一般有两种情况:   一是双方在《商品房买卖合同》中有关于办理房产证的期限和违约处罚的规定,则按合同约定执行。   二是双方没有约定办理房产证的期限和违约处罚方式的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,在房屋交付之后90日内仍然没有为业主办理房产证的,根据已付房款比例按日计罚。   如果开发商在超出规定或约定办理房产证期限一年以上,则业主可以要求开发商解除合同并赔偿自己的损失。   靳双权律师提醒广大业主,有些开发商在没有取得相关许可和手续的情况下就开始施工建设和销售商品房,这种楼盘存在很多隐患,很容易导致业主的产权证无法办理。所以在购房时,业主需要多了解开发商是否证件、手续齐全,在签订买卖合同时对于交房日期、产权证等规定要仔细留意,必要时可以向靳双权律师寻求帮助。
回复时间:2018-10-28回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
业主是否可以因为开发商不办房产证就拒绝偿还银行贷款
  很多业主存在一个误区,就是认为业主、开发商、银行三者是在同一个法律关系内的当事人,其实则不然。购房者也就是业主,和开发商签订《商品房买卖合同》,双方享受这一合同赋予的权利,履行这一合同约定的义务。业主和银行签订的贷款合同,银行将贷款作为房款支付给开发商,业主按期偿还银行贷款,这一合同是业主和银行之间的合同关系,享有合同约定的权利与义务,开发商是不参与其中的。本案中,岳女士停止还贷,银行扣留了应该拨发给开发商的房款,是岳女士违反了与银行签订的合同约定。
回复时间:2018-10-28回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149

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