【在线咨询】

首页 >问答中心
* 姓名:
* 电话:
* 问题:
 

【经典问答】

【律师最新回复】

您好!开发商逾期交房怎么计算违约金
  如果购房合同对逾期交房的违约金有约定,或者对违约金的计算方法有约定则按照约定计算。这里广大购房者应该注意,如果约定的违约金过低,不足以弥补给自己带来的损失的时候,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加,以维护自己的合法权益。   在购房合同中如果没有约定违约金或损失赔偿计算方法的:开发商逾期交付使用房屋,则按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但当开发商逾期交房违约后,购房者有义务采取适当措施防止损失的扩大;如果没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求开发商进行赔偿。购房者因防止损失扩大而支出的合理费用,由开放商承担。
回复时间:2018-10-22回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
怎么确定商品房买卖合同的违约责任?
  商品房买卖合同大多属于格式合同,对于违约责任的约定相对比较明确。在约定有效的情况下,按照约定执行即可。   一旦出现约定不明的情况,就需要根据最高院关于《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。如果是逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准予以补偿。若是由于开发商的原因,购买者在规定期限内未能取得房屋所有权证书的,除当事人有特殊原因外,可以按照购买者已付购房款总额,参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准向购买者赔偿。
回复时间:2018-10-22回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
您好!我买了套二手房,对方让我网签,请问网签是什么意思?
网签,通常是指公民在购买商品房的时候,要与开发商或出卖方签订房屋买卖合同,并持该合同到不动产登记部门进行网上备案登记。网签目的是为了实现国家及地方政府对房地产市场交易的规范和控制,防止出现市场交易的混乱,在一定程度上保护了房屋买卖双方的合法权益。
回复时间:2018-10-22回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
签了房屋认购书没有签房屋买卖合同怎么处理
  房屋认购书一般签订于商品房买卖合同之前,是双方主体在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同相关事项达成的协议,是一个独立的合同。其约定的内容是当事人有义务在一定期限或条件下签订商品房买卖合同,而不是对商品房的买卖进行具体规定,一般认定为商品房买卖合同的预约合同。《商品房买卖合同》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
回复时间:2018-10-21回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
买房时网签价格与实际价格不一致怎么认定
  房屋买卖合同中的网签是行政机关的强制性登记备案手续,其本身不能取代商品房买卖合同。网签虽然是一种有效并经公示的合同,但是在现实生活中,当事人双方为了避税、或者利于贷款等原因,往往会就同一房屋签署不同的“阴阳”合同,用于办理网签等手续,因此,虽然网签合同是有效的合同,但网签合同里边关于价款的约定不一定就是双方当事人的真实意思表示。此时一般会根据后签订的合同优于签合同的原则,以后订立的合同为准,同时结合合同约定的价格与市场价之间的差距,合同登记备案等情况综合判断。
回复时间:2018-10-21回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
买卖经济适用房购房资格的合同有效吗
经济适用房是政府以一定的优惠政策向特定的居民提供的保障性的住房,具有特定的额人身属性,购房者资格的取得、转让等都不同于普通的商品房,购房者不得随意转让购房资格。如果当事人转让购房资格,在客观上损害了公共利益,妨碍了其他购房者的权利,根据《合同法》的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损坏社会公共利益的合同无效,因此当事人转让经济适用房购房资格的合同应认定为无效。
回复时间:2018-10-21回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
开发商不给办房产证该怎么办?
  根据我国物权法、合同法及相关法律法规及司法解释的规定,作为购房者,如果已经按照购房合同约定履行了支付购房款等全部义务,那么作为合同相对方的开发商就有义务依照合同约定为购房者办理房屋所有权证书。实践当中,开发商不办理房产证的原因多种多样,有的是因为规划问题、有的是因为土地出让金的问题,但总体来说,只要不是购房者违约,而是因开发商的原因而导致的,购房者都可以依据购房合同及相应证据要求开发商依约办理房产证,如开发商仍然拒绝办理,可依法起诉,通过诉讼的方式强制其履行办证义务,同时可追究对方的违约责任。如因开发商的原因导致房产证最终无法办理,那么购房者也可以要求解除购房合同,同时要求开发商承担违约责任或者赔偿自己的损失。
回复时间:2018-10-21回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
购买商品房都需要什么材料?
  目前,根据我国相关法律法规及房地产司法实践,购买商品房,除需要准备购房资金、符合银行贷款的相应审核条件外,还需要符合商品房所占地市的房产限购政策,即通常所说的限购政策。一般来说,需要提供的资料包括身份证明、户口本、结婚证或离婚证、不动产登记部门房产限购查询证明等。
回复时间:2018-10-21回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
谁知道怎么办理房产抵押委托公证
  首先,一定要签订合法规范的借贷合同。民间的借与贷一般都是发生在关系比较友好的双方身上,所以很多的借贷双方仅仅是签订普通的借条,这样很不“保险”,建议签订规范而标准的借贷合同。假若只是签订普通的借条,那么借条的内容过于简单,通常改要出现的方面都没有涉及到,很容易产生纠纷。一旦产生了纠纷,那么当事人想通过法律来获得有效的帮助也是比较困难的。其次,民间的借贷通过房产抵押来贷款,当事人需要到有关房管部门办理房产抵押登记。根据有关规定,抵押合同要在登记之日才有效,若不办理抵押登记手续,很可能造成抵押无效,那么这样的抵押贷款就没有法律效应。另外,如果是用房产抵押来办理民间的借贷,双方都要慎重考虑还款能力,用房产抵押的方式贷款许多时候都是自己仅有的住房,并不能代表借钱方有足够的还款能力,所以双方都要核准后再进行借贷。办理抵押贷款公证,对合同赋予强制执行效力,这是公证一项特殊的法律效能。一旦借款到期不能偿还,债权人可以向原承办公证处申请强制执行证书,凭执行证书直接向人民法院申请强制执行,不需再经过诉讼程序。
回复时间:2018-10-21回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
房产证可以补办吗?
  可以。根据我国物权法相关规定,房产证即房屋所有权证书或不动产登记证,是证明房屋权属状况的法定证明文件。如果丢失,应当依法向不动产登记部门提出申请,经该部门查询不动产登记档案资料,核对无误后,可将丢失证件作废并重新办理不动产权证书。
回复时间:2018-10-21回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
您好!我朋友有套回迁房,他一直想要我买,我想问一下回迁房可以买吗?
  回迁房是指国家进行旧城改造或征地拆迁后,对于被拆迁地区居民进行就地建房安置的房屋。根据我国相关法律规定,回迁房是被拆迁地区居民合法拥有的财产,在建成后依法应当办理房屋所有权证书。回迁房的所有权人,也依法享有自由买卖该房产的权利。实践中,许多回迁房因政策、历史原因暂时难以办理房产证,对于房屋的自由交易造成了不便,但这并不影响房屋所有权的最终认定。
回复时间:2018-10-19回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
购买无产权房有什么风险啊
  (一)无产权证房屋不太容易办理物权变动手续,存在交易风险。无产权证房屋权利人难以如愿行使买卖、抵押、出租、入股等权利,难以物尽其用,导致买受人的合法权利不一定能够得到有效的保障。(二)房屋拆迁时,无产权证房屋权利人无法获得如同有产权证房屋价值相当的补偿。(三)如果无产权证房屋被认定为违章建筑还将面临行政处罚和强行拆除。当然,无产权证房屋在现行法律框架内应当得到相应保护。即使无证房屋属于违章建筑,除法定机关外,任何人不得侵占、毁损或拆除,否则无产权证房屋权利人可以请求返还财产、排除妨碍和赔偿损失。(四)无产权证房屋权利人行使房屋权利与邻人发生纠纷时,应当适用相邻关系的规定,接受限制和扩张权利。(五)当无产权证房屋买卖双方出现纠纷,需要通过法律途径解决时,很可能因房屋产权问题而影响买卖合同的效力,从而导致纠纷处理陷入困境,难以维权。
回复时间:2018-10-19回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
房子买了以后多久可以转让?
  我国的房价一直处于上涨,从而让不少人看到了商机,有很多人投资房子来赚钱。房子买了一段时间后,发现它升值了,自然是打算将其卖出去,但自己买的房子并不久,那么,买房多久可以卖? 一般来说,买房后取得房地产权证手续后就可以转卖了,购新房由于是预售房,一般需要1年左右下证,购二手房过户后3-5天就可以取得房产证。
回复时间:2018-10-19回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
在中介租的房子产生纠纷中介担责任吗
  房屋租赁产生纠纷的,房屋中介有没有责任依据实际的情况而定,如果纠纷的原因与中介无关的,中介不需要承担责任。房屋中介的法律责任:(1)因中介机构职员的过错给承租人造成的损失。中介公司的职员因过错给承租人造成了损失,承租人可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主,不得以职员个人责任为由推脱,中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。(2)因中介的过错给承租人造成的损失。如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息,作出了违法的行为,给承租人造成了经济损失,那么中介机构应当承担民事或者行政责任,甚至刑事责任。对于给承租人造成的损失,中介机构应当予以赔偿。如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为,承租人可以要求中介机构双倍赔偿。参考法条:《消费者权益保护法》第四十九条。
回复时间:2018-10-19回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
您好!只要是共同购买的房子就是共同财产吗?
  不少当事人认为:既然我们都出钱买了房子,而且我们也结婚了。那么不管写谁的名字,我们两个人都有份。其实不然。首先要明确:房子购买的出资,和房产是谁的财产,并不是必然联系的。通常我国法律认为,房屋属于谁的财产,要看房屋产权证上名字是谁,房子就是谁的。并不一定考察房屋出资情况。婚姻家庭当中通常会有以下两种情况出现:1、如果是婚前所购买的房子。虽然是双方共同出资,但是以一方名字签订房屋买卖合同,法律上就认定是名义购买方一方的婚前财产,另外一方的出资是房产拥有方对于他的债务。2、如果是在婚后所购买的房子,不管买房子的钱是谁出的钱,不管产权证是谁的名字,都认定为是夫妻共有财产。明确这一点,就不会在婚姻财产权益处理时候,发生重大误解。不少婚姻当中的弱势群体,基于对对方的信任和喜爱,在买房子时候没有考虑到这点。当缔结婚姻后,夫妻双方产生矛盾时候,才突然发现自己在财产上发生了重大损失。
回复时间:2018-10-19回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
你好!房东不退我押金合法吗?
  1、承租人损坏属于房东的物品。法律是没有规定租户租房一定要交押金的,房东收取押金最重要的目的之一是保障房屋与屋内财产的完整。如果租户损坏了房东的房屋及其物品,房东是有权扣下相当于其价值的押金。2、租户没有定期上交租金。租户按时交押金是一种义务,如果租户超过缴纳期限没有交房租的,房东有权从押金里面扣取租户应当缴纳的租金,但是扣取得数额应当等于租金数额及违约金数额。剩余的期满退房时应当交还给租户,不得无故扣押。3、租户没有按照合同约定时间退租。履行合同约定是双方的基本义务,如果到了约定的退租时间,未经出租人同意,租户不按照合同约定退租,房东有权不经租户的同意扣押租金。
回复时间:2018-10-18回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
房产税的计税依据有几种?
  一是房产的计税的余值,二是房产租金的收入。(一)房产的计税余值按税法规定,对于企业的自用房产,应以房产的计税的余值为计税的依据。所谓房产的计税的余值,是指房产的原值一次性减除10%至30%的自然的损耗等因素后的余额。这里所说的房产原值,是指企业按照会计制度的规定,在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的,均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定,企业对房屋进行改建、扩建的,要相应增加房产的原值。(二)租金收入,按照规定,对于企业出租的房产,应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬,包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的,应当根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金,按规定计征房产税。
回复时间:2018-10-18回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
房产证上怎么变更名字
  一般情况下,房产证名字的变更主要分为直接添加、赠与、买卖。第一种方式是直接添加名字。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产,就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。因此在婚姻期间,这类情况如需办理房产证增名手续,只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可,但是如果在非婚姻关系存在期间房产证更名,不能直接添加对方名字,只能以赠予的方式更名。第二种方式是赠予。在房产证上加配偶、子女、父母等亲属或朋友均可以赠予方式进行。(1)有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的,若要更名有两种途径有两种途径,一是提前还清贷款,然后再进行更名。二是向银行申请,要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人,获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。(2)有房无贷,视做赠与。双方需要签订一份赠与合同,且赠与合同必须办理公证手续,公证费一般是赠与房屋价值的1%,除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产,免征营业税)。赠与手续受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证,到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后,这种赠与行为才具有法律效力。第三种方式是买卖的方式更名。①对外销售个人购买不足5年的非普通住房的,全额征收营业税②对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的,差额征收营业税③对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税看房屋类型是否为住宅。
回复时间:2018-10-18回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
买卖二手房要注意什么?
  首先,需要对房屋进行实地勘察,查看房屋有无质量问题,以防房屋存在严重质量问题,给买方造成较大的安全隐患或者经济损失。其次,对房屋的产权性质,要做一个比较详细的了解,一定要分清大产权房和小产权房的区别,一般来说大产权房具有国家颁发房产证和土地证,现在双证合一了,叫不动产权证,小产权房则没有,在我国小产权房的买卖是不受法律保护的。在确定产权后,就可以交纳定金了,买方交纳定金以后就不能反悔了,如果反悔定金是不予返还的,同时卖方也不能反悔,如果反悔,卖方需双倍返还定金。再次,签订二手房买卖合同是非常重要的一步,合同当中约定了房屋的具体位置、面积、建造年代、价款、房屋交付、违约责任等房屋交易的具体内容,这里是最容易出现法律风险的地方,鉴于一般人对法律知识的相对欠缺,应当聘请专业人士对合同进行审核者起草。
回复时间:2018-10-18回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149
房产证抵押给别人抵押的是房子吗
  房产证是记载房屋权属状态的一种外在表现形式,所以准确的来说应当是房产抵押,而不是房产证抵押。抵押权人可以是我国法律规定的自然人、法人或其他组织。抵押权人,是指对债务人享有债权,并在债务人不履行债务时,得就抵押物优先受偿的人。《中华人民共和国担保法》:第三十三条 本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。
回复时间:2018-10-17回复律师:靳双权  律师咨询热线:13426037149

相关栏目

提交房产问题

房产专家为您解答

咨询在线客服

周一至周日 9:00 - 21:00

说房网服务热线:13426037149

手机
+086 13426037149

周一至周日 9:00 - 21:00

说房网微信公众号

免费下载说房APP

返回顶部