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借亲属名义买房签署协议时亲属配偶未签字导致无法过户纠纷

发布日期:2022-11-24 责任编辑:admin 阅读:
导读

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了...

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某贤向本院提出诉讼请求:1、确认赵某贤与丁某祥于2013年3月20日签订的《借名购房协议》有效;2、丁某祥、孙某娟协助我办理丰台区一号房屋(以下简称一号房屋)转移登记;3、诉讼费用由丁某祥承担。

事实和理由:赵某贤与丁某祥系表兄弟关系,孙某娟系丁某祥之妻。2013年3月20日,因我个人原因,我与丁某祥签订《借名购房协议》,约定借丁某祥名义购买一号房屋。2013年3月24日,丁某祥以其名义与朱某曦签订《北京市存量房屋买卖合同》,丁某祥购买一号房屋,价款2900000元。后,该房屋登记在丁某祥名下,但一直由我使用。现我已具备取得房屋所有权的条件,故诉至法院提出上述诉讼请求。

 

被告辩称

被告丁某祥辩称,我同意赵某贤的诉讼请求。

第三人孙某娟述称:不同意赵某贤的诉讼请求。1、《借名买房协议》是编造的,是为了损害孙某娟的利益,此次诉讼前孙某娟与丁某祥正在进行离婚诉讼;2、丁某祥没有必要借名买房,也没有证据证明房款是赵某贤给付;3、赵某贤并不在房屋内居住,赵某贤持有的房屋档案材料均是丁某祥为配合本次诉讼交给赵某贤的。

 

法院查明

张某珍系赵某贤的祖母、丁某祥的外祖母。薛某芳与赵某贤系母子关系,赵某贤与林某丽系夫妻关系。丁某祥与孙某娟系夫妻关系,二人于2010年结婚。

2013年3月20日,赵某贤(甲方)与丁某祥(乙方)签订《借名购房协议》,赵某贤以丁某祥名义购买一号房屋。协议第十条约定“甲方有权在可以办理过户手续情况下随时将以乙方名义购买的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限(十五天)内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止”。

2013年3月24日,朱某曦(出卖人)与丁某祥(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,丁某祥购买一号房屋,价款2900000元。该合同上载明的买受人丁某祥的联系方式是赵某贤的手机号码。

2013年4月1日,丁某祥取得一号房屋所有权。

2018年5月,丁某祥诉至法院要求离婚,后撤回起诉。

赵某贤主张依据《借名购房协议》第十条,现赵某贤已具备转移登记条件,故要求确认协议有效,丁某祥、孙某娟协助办理一号房屋所有权转移登记。丁某祥同意赵某贤的诉讼请求。孙某娟对上述诉讼请求不予认可。

孙某娟主张一号房屋是丁某祥与孙某娟的共同财产,与赵某贤无关。《借名购房协议》系后补,是赵某贤与丁某祥恶意串通损害孙某娟的利益,理由是协议上丁某祥的联系电话系2014年才开始使用。赵某贤与丁某祥称该电话系诉讼前为便于诉讼后填写,但协议确为2013年签订。

关于购房款支付情况:赵某贤称一号房屋购房款全部系由其支付,具体包括:2013年3月24日赵某贤给付朱某曦定金50000元(其中28000元通过转账方式支付给代理人朱某亮,剩余部分现金给付);2013年3月24日,薛某芳给付中介费78300元(其中58300元通过转账方式支付,剩余部分系向丁某祥借款现金支付);2013年3月26日,张某珍转账给丁某祥1310000元;2013年3月27日,薛某芳转账给丁某祥350000元(其中330000元系房款,剩余20000元用于归还之前借款);2013年3月29日,丁某祥转账1640080元至北京K公司账户;2013年3月29日,林某丽转出300080元。2013年3月29日,赵某贤转出900080元;尾款10000元,赵某贤现金支付,没有收条。

赵某贤对上述主张提交银行转账记录、张某珍视频、薛某芳、林某丽证人证言等证据予以佐证。经核对,转账记录可以佐证转账数额。张某珍在视频中称出资1310000元用于赵某贤借丁某祥名义购房。薛某芳、林某丽到庭均称转账的款项系用于赵某贤借名购买一号房屋。丁某祥对赵某贤所述不持异议。孙某娟对上述证据不予认可,坚持认为一号房屋是丁某祥与孙某娟共同出资购买。

孙某娟对赵某贤所述及证据提出异议:1、部分转账记录系伪造;2、张某珍在视频中称款项系购房款而转账记录备注为借款,明显矛盾;3、因林某丽、薛某芳与赵某贤有利害关系,故证言不应予以采信。经本院释明,孙某娟无法提交其与丁某祥出资购房的证据。庭审中,本院前往银行进行调查,银行称本案涉及的丁某祥转出的1640080元、林某丽转出的300080元、赵某贤转出的900080元均转入了北京K公司在银行的监管账户。

关于房屋使用情况:赵某贤称签订《借名购房协议》后,居住在一号房屋内并出资对房屋进行了装修,赵某贤对此提交装修合同、物业费、供暖费票据等证据予以佐证。经核对,物业费、供暖费票据上部分写有赵某贤交纳,部分没有注明交款人。丁某祥对上述主张亦不持异议。

孙某娟称《北京市存量房屋买卖合同》约定了装修款为1200000元,故该房屋根本无需装修,赵某贤仅是对房屋进行了简单装修,添置了部分家具。孙某娟称赵某贤仅是经其同意暂住在该房屋一段时间,后来就搬走了,亦不认可物业费、供暖费由赵某贤交纳。庭审中,本院询问孙某娟为什么由赵某贤对房屋进行装修,孙某娟称无法回答这个问题;本院询问孙某娟是否持有一号房屋钥匙,孙某娟称没有。

关于房屋相关材料持有情况:赵某贤庭审中提交了房屋所有权证书、购房合同、缴税凭证、银行刷卡单等文件原件。孙某娟称上述材料本由丁某祥与孙某娟保管,但丁某祥为了此次诉讼将上述材料交给了赵某贤。本院询问孙某娟为什么由赵某贤支付相关税费,孙某娟称不清楚,是丁某祥办理的相关事宜。

关于借名购房的理由:赵某贤称因赵某贤与林某丽申请落户北京很久但没有结果,听说要实施新的限购政策,故决定借名购房。签订合同后,户口问题也解决了。

庭审中,本院询问赵某贤签订《借名购房协议》时为何没有要求孙某娟签字,赵某贤回答称“我和丁某祥是表兄弟,我当时没有想着事情会这样,协议也做的很草率,就想着满五年以后过户回我名下就可以了”。

 

裁判结果

一、确认丁某祥与赵某贤于二〇一三年三月二十日签订的《借名购房协议》有效;

二、丁某祥、孙某娟于本判决书生效之日起十日内协助赵某贤将位于丰台区一号房屋转移登记至赵某贤名下。

 

房产律师靳双权点评

依据当事人陈述,法院将先认定《借名购房协议》的效力,后认定该协议是否可以继续履行。

一、《借名购房协议》的效力。丁某祥在与孙某娟婚姻存续期间购买并取得一号房屋所有权,系二人夫妻共有财产。而本案又发生在丁某祥与孙某娟离婚诉讼之后,且结合赵某贤与丁某祥的亲属关系,故法院将重点审查赵某贤与丁某祥是否存在恶意串通损害孙某娟利益的情形。

首先,从出资的角度:依据房屋买卖合同可知,一号房屋价款为2900000元,购房采用全款方式。从现有证据可知,定金50000元,其中28000元由赵某贤转账给出卖人的代理人朱某亮,剩余部分为现金支付。剩余2850000元由四部分构成:1、由赵某贤母亲薛某芳向丁某祥转账350000元、赵某贤奶奶张某珍向丁某祥转账1310000元,丁某祥在收到上述款项后向K公司在银行的账户中转入1640080元(含商户费用80元);2、由赵某贤配偶林某丽向K公司在银行的账户中转入300080元(含商户费用80元);3、赵某贤向K公司在银行的账户中转入900080元(含商户费用80元);4、尾款10000元,现金支付。孙某娟称转账记录系伪造,但未提交证据予以佐证,法院不予采信。

张某珍视频中称系购房款与转账记录备注为借款说法不一,但仅凭上述情形尚不足以否认张某珍为赵某贤购房出资的意见。因张某珍、林某丽、薛某芳均称转账行为系为赵某贤购买房屋而非丁某祥,且孙某娟未提交其与丁某祥使用自有资金购房或者向张某珍、林某丽、薛某芳借款购房的证据,故法院认定张某珍、林某丽、薛某芳的转账行为系为赵某贤购房。同时,法院再结合赵某贤先后转账支付的928000元的情形后认定房款系赵某贤支付。另,依据赵某贤提交的银行刷卡单据并结合一号房屋税费数额,法院认定一号房屋的税费系赵某贤支付。

其次,从使用的角度:1、赵某贤称对一号房屋进行了装修,孙某娟对此亦不持异议,但孙某娟在坚持赵某贤非借名买房的情形下又无法对赵某贤装修房屋的原因予以合理解释;2、赵某贤持有一号房屋钥匙,而孙某娟自认没有房屋钥匙;3、赵某贤持有物业费、供暖费票据,且部分票据上注明付款人为赵某贤。结合上述三点,法院认定一号房屋由赵某贤使用。

第三,从与房屋有关的文件持有人的角度:赵某贤当庭出示了房屋所有权证书、房屋买卖合同等文件的原件。虽然孙某娟称上述文件系丁某祥为诉讼交给赵某贤,但并未提交证据予以证明,法院不予采信。因此,法院认定相关文件由赵某贤持有。

依法成立的合同,自成立时生效。虽然《借名购房协议》上的手机号码系丁某祥在签订日期后开通,但丁某祥对此进行了解释,更重要的是仅凭该情节尚不足以对抗赵某贤出资、占有房屋等情节,进而不足以使得法院认定赵某贤与丁某祥系恶意串通,导致《借名购房协议》无效。法院依现有证据亦无法认定《借名购房协议》存在其他无效情形。综合前文三个角度的论述并结合本案其他细节,法院认定赵某贤与丁某祥之间确实存在借名购房的关系,双方签订的《借名购房协议》有效。

二、《借名购房协议》是否具备履行条件。一号房屋系孙某娟与丁某祥婚姻存续期间取得,属于二人共同共有。虽然孙某娟未在《借名购房协议》上签字,但法院结合孙某娟、丁某祥未实际出资,房屋由赵某贤占有使用,赵某贤持有与房屋有关的文件等情节,有理由相信孙某娟对赵某贤借名购买一号房屋应当知晓。同时依据现有证据,法院未查明《借名购房协议》存在不能继续履行的情形,故法院对赵某贤要求孙某娟、丁某祥将一号房屋转移登记至赵某贤名下,予以支持。


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