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签署房屋买卖合同,卖方拒不腾空房屋,买方应该怎么办?

发布日期:2019-07-01 责任编辑:admin 阅读:
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继  承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继

  承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告郭某诉称,2018年6月1日,原告与第三人签订《房屋买卖协议书》,约定原告购买第三人所有的诉争房屋,第三人于2018年7月1日前腾空房屋并交付原告。2018年6月6日,原告按照合同约定将全部房款支付给第三人,并且双方到房管局办理了过户登记手续。合同约定的腾房时间已到,第三人却告知原告,儿媳林某住在诉争房屋中不搬走,第三人也没有办法。原告和第三人一起找到被告,被告却说他们家里有矛盾、纠纷,就是不搬走。原告与第三人已经将诉争房屋过户到原告名下,诉争房屋归原告所有,被告无权占有,应当返还。经多次交涉,被告不予返还,故诉至法院。向法院提出诉讼请求:1.判令被告将房屋腾空,交付原告郭某。2.判令被告、第三人共同赔偿原告租房的损失2000元,从2018年7月1日直至被告将房屋交付为止。3.诉讼费用由被告承担。

  2、被告辩称

  被告林某辩称,1.对原告的诉讼请求不予认可,原、被告之间不存在任何买卖、合同关系、债权债务关系,因此不存在返还原物之说。2.被告是金某的儿媳,被告与金某之子金某某于2007年1月8日结婚,当时出嫁的时候,诉争房屋是双方父母出资给被告夫妻准备的婚房。从结婚开始,被告就在该房中居住至今。如今儿子10岁了,被告对该房有合法的占有居住权。3.第三人无权出售此房,此房在购置的时候,是第三人以及被告的母亲共同出资,由于第三人与开发商相识,在买房的时候,登记在了第三人名下,后来又因为是家庭成员,亲属关系,所以一直没有变更户主,也没有体现共有人的情况,但该房实际出资人是第三人以及被告的母亲的。况且双方当时买房的目的是为了子女结婚过日子,实际是对被告夫妻的赠与,所以被告有权在此房中居住。3.原告与第三人属于恶意串通,进行虚假交易。如此大宗的商品,买受人从来没有去看过该房,在很短的时间内,在被告一直居住不知情的情况下,谁会肯花巨资买一个有争议的房子呢。即使房子要卖,被告也有优先购买的权利。第三人出售房子给原告,真实目的是为了把被告清理出去。在这之前,金某某已经起诉被告离婚,所以目的是很明显的。被告是第三人的儿媳,在房子里居住了十多年,已经享受该房的居住权。第三人的做法是不道德,不讲良心的。被告在该房中居住十年,即使不是共有人也是该房的实际使用人。被告现在还有居住权,不管是房子是原告所有的还是第三人所有的,这和承租人的权利是一致的。

  第三人金某辩称,1.认可原告与第三人之间房屋买卖的真实性,双方之间的买卖关系是双方真实意思的表示。2.第三人于2005年5月11日从开发商处购买诉争房屋,登记在第三人名下,对诉争房屋拥有绝对的排他所有权,有权处分诉争房屋。3.原告与第三人不存在恶意串通、恶意交易,将被告清理出诉争房屋的情况。虽然被告在诉争房屋中长期居住,但不能否认诉争房屋的所有权属于第三人,诉争房屋是第三人在被告与其儿子婚前购买,第三人只是让被告和其儿子暂时居住在诉争房屋内。

  二、法院查明

  北京市昌平区法院查明:2005年5月11日,第三人与B公司签订《商品房买卖合同》,第三人购买了诉争房屋,2008年5月13日取得诉争房屋的所有权证。2018年6月1日原告与第三人签订《房屋买卖协议》,约定原告购买第三人的诉争房屋,价款90万元,第三人于2018年7月1日前腾空诉争房屋交付原告,违约方按实际成交价格的10%作为违约金。庭审中,原告提交银行转账凭证明细、2018年4月9日温某给丁某出具的借条两份、2018年5月15日第三人和温某之间签订的《房屋购买(互换)协议书》,2018年6月6日第三人给原告出具的收到购房款90万元收条一份,解释说明购房款支付情况是:丁某是原告之女。2016年1月,温某分三次向丁某借款90万元,于2018年4月9日出具借到90万元的收条二张。2018年5月15日第三人和温某之间签订的《房屋购买(互换)协议书》,约定第三人将诉争房屋(建筑面积(109㎡)与温某将来建设的桥东区住宅房屋(140㎡)进行互换,面积相差31㎡产生的差价,结合市场行情另行协商,由第三人给温某。因温某欠丁某90万元,温某同意用诉争房屋抵顶丁某欠款。诉争房屋在第三人名下,丁某名下有房屋,故第三人与丁某母亲即原告签订了《房屋买卖协议》,第三人不必将诉争房屋交付温某,而是直接交付原告,原告不必直接交付房款给第三人。2018年6月6日第三人给原告出具收到房款的收条。后原告和第三人办理过户手续,原告是诉争房屋的所有权人。庭审中被告提交2006年12月26日同事韩某给其母亲华某出具收条和与金某某的电话录音,证明第三人购买诉争房屋时,被告父母亦出资,诉争房屋是共有财产。被告主张其是承租诉争房屋,有优先购买权;原告与第三人属于恶意串通,进行虚假交易,对这两项主张,被告无证据证明。原告提交买受人是丁某某的《商品房买卖合同》、2017年5月17日郭某与丁某某签订的《房屋租赁合同》、丁某某出具的收到房租的收条,证明因被告占用诉争房屋,原告租赁丁某某的房屋,每年租金24000元,原告每月的损失是2000元。

  被告之子为金某某,金某某与被告系夫妻。金某某和被告于2007年1月8日结婚。本案给被告送达起诉状时间为2018年8月15日。

  三、法院判决

  北京市昌平区法院判决:

  1、被告林某将房屋腾空,交付原告郭某。

  2、从2018年8月15日起至被告林某腾出诉争房屋交付原告郭某时止,被告赔偿原告每月1000元的损失。

  3、驳回原告郭某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十九条规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案诉争房屋原来登记所有权人是第三人,第三人有权处分诉争房屋,第三人与原告签订《房屋买卖协议书》,是双方真实意思的表示,不违反法律法规的规定。原告之女丁某因与温某的债权债务关系,温某因与第三人的合同关系,以三方协商的特定的方式支付房款,不违反法律法规的强制性规定。原告与第三人依约定办理了过户,现诉争房屋的所有权人是原告。被告仅以2006年12月26日同事韩某给其母亲华某出具的收条和与金某某的电话录音,不能证明购买诉争房屋时,被告父母亦出资,诉争房屋是共有财产。且该证据不能对抗所有权人为第三人的房屋所有权证,故对被告的主张法院不予支持。被告主张其是承租诉争房屋,有优先购买权;原告与第三人属于恶意串通,进行虚假交易,对这两项主张,被告无证据证明,法院不予支持。被告无事实和法律依据占有诉争房屋,原告要求被告腾出诉争房屋,法院予以支持。原告提交证据证明因被告占用诉争房屋,原告租赁丁某某的房屋,每年租金24000元,原告每月的损失是2000元。考虑诉争房屋的位置、面积、楼层等情况,结合现在房屋租金价格,诉争房屋每月租金认定为1000元。从原告向被告主张权利腾房时,即法院给被告送达起诉状的时间,到被告腾出房屋交付原告时止,被告应赔偿原告每月1000元的损失。第三人非本案的义务人,原告与第三人之间的合同违约责任,另行解决。


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