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置房屋置换协议在什么情况下是有效的?

发布日期:2019-06-28 责任编辑:admin 阅读:
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继  承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继

  承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告杜某诉称,2011年2月19日,原告杜某与被告邓某、詹某签订购房协议书。被告将安置楼选择定位卡交于原告。合同约定:被告将其拥有独立产权的房屋卖于原告。房屋总面积130平方米、单价3138元平方米,全款支付。初步约定交房日期为2012年12月31日。房屋确权面积与协议面积有差异时,多退少补的款项由原告支取或支付,且超出交房日期开发商支付的安置费付与原告。2011年12月16日原告将全部房款交付给被告邓某。2014年7月28日被告将房屋交付给原告杜某。被告支取了第三人支付的拆迁安置费及地下室退还款项。之后原告对房屋进行装修并入住一直至今。2018年1月22日,第三人A公司通知:携带拆迁安置协议原件到售楼部二楼办理商品房买卖合同(办理房产证的前期手续)。被告无故拒不提供拆迁协议原件,致使原告无法办理房产证的前期手续。而第三人以原告无拆迁协议原件为由,亦不配合原告办理产权登记前期手续。故诉至法院:1.请求确认原、被告所签购房协议书有效。2.请求判令被告返还开发商支付的安置费25374元,并退还地下室多付款项4304元,总计29678元。3.请求判令被告继续履行协议协助原告办理房屋产权转移登记手续;4.请求判令第三人协助原告办理房屋产权登记手续。5.本案诉讼费用由被告承担。

  2、被告辩称

  被告邓某辩称,地下室的钱和其他款项是杜某让我领的,过渡费是开发商给我打到账户的,这些钱是杜某说不要了。

  被告詹某辩称,产权手续等办不了,因为当时要求房款一次性付清,但给了一半,中间交涉过,一直未付清房款。

  A公司述称,涉案房屋是拆迁安置回迁房,根据不动产登记中心要求,该房屋在补签正式商品房买卖后,可直接到不动产登记中心办理房产证。原、被告间买卖关系与我方无关,我方无义务也无法协助办理产权手续。请求驳回对我方诉求。

  邓某1述称,原告的诉求不能成立。1.被告无权处分出卖该房屋,涉案房屋是邓某1父母共有财产,2005年前后,邓某1父亲去世,2011年前后,邓某1母亲去世,对房屋没有留下遗嘱,根据继承法规定,全体子女对该房屋都有继承权,被告处分涉案房屋包括邓某1在内其他子女不知情,其处分行为损害了法定继承人的合法权利。2.因原告与被告签订协议时,邓某1母亲在世,房屋属于其母亲共同财产,其母亲没有同意转让该房屋,被告出卖该房屋未经共有人同意,根据法律规定,原、被告签订的买卖协议依法不能产生物权变动的后果,不能请求办理房屋产权手续。

  二、法院查明

  北京市昌平区法院查明:房屋是通过拆迁产权置换而来。该征收集体土地房屋拆迁补偿安置协议(产权调换)于2010年12月27日签订,当时拆迁协议由房主儿子邓某代签,协议载明拆迁人A公司(甲方)、被拆迁人邓某某(邓某)(乙方)。产权调换实行就近安置,过渡期自搬家交钥匙之日起两年,乙方自找过渡房。

  2011年2月19日,原告杜某与被告邓某、詹某签订协议书。卖房方(甲方):邓某某(邓某),购房方(乙方):杜某。载明双方协商买卖房屋。约定甲方将其拥有独立产权上述房屋出售给乙方,单价3138元平方米,总房款计人民币肆拾万柒仟玖佰肆拾元整(407940元整),且全款支付,初步约定交房日期为2012年12月31日。甲方承诺:保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋,则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。房屋确权面积与协议面积有差异时,多退少补的款项由原告支取或支付,超出交房日期开发商支付的安置费付与乙方。甲方有邓某、罗某(影)本人签名捺印,乙方有杜某本人签名捺印。协议签订后,被告将安置楼选择定位卡交于原告。所有权人签字处由邓某签字捺印。协议书签订当日,杜某交付给邓某、詹某房款200000元,并有邓某、罗某(影)出具收到条。2011年12月16日,杜某交付剩余房款及地下室款共计223000元,由邓某出具收条一份,载明收到杜某交来房款及地下室共计223000元(地下室款15000元)。2014年7月28日,第三人A公司将涉案房屋交付邓某,后,被告邓某、詹某将房屋交付给原告杜某使用至今。邓某自第三人A公司领取了涉案回迁房的过渡费25374元、地下室退款4304元。

  杜某诉至法院后,邓某姐姐邓某1申请作为第三人参加诉讼。

  三、法院判决

  北京市昌平区法院判决:

  1、原告杜某与被告邓某、詹某签订的《协议书》有效。

  2、被告邓某、詹某给付原告杜某过渡费25374元。

  3、驳回原告杜某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,涉案房屋买卖《协议书》,系经邓某、詹某与杜某双方自愿协商签订,协议中詹某的签名均为“罗某”,对此詹某不持异议,应认定系其本人签署,代表其本人。该协议系双方真实意思表示,合同内容不违反法律和社会公共利益。关于邓某1述称涉案房屋是邓某1父母共有财产,所有子女均有继承权,被告无权处分涉案房屋。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。基于本案事实和上述法律规定,本案合同应为有效合同。

  关于原告诉请被告协助办理涉案房屋的产权过户登记手续。涉案房屋系由邓某某、钟某夫妻的共有房屋通过产权置换而得,在签订拆迁补偿安置协议时,邓某某已去世,拆迁协议等相关手续由邓某代办。原、被告当庭均认可在双方签订涉案房屋买卖协议时钟某仍在世,现已过世。拆迁补偿协议、安置楼选择定位卡、案涉房屋买卖协议等均载明房屋所有权人邓某某(邓某),则杜某应明知案涉房屋系由邓某某夫妇共同所有房屋通过拆迁产权置换而来,并非系由邓某、詹某夫妇享有独立产权的房屋。涉案房屋买卖的协议书载明“如果房屋为共有房屋,则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件”。本案无证据证明邓某、詹某夫妇具有处分涉案房产的权利,邓某1作为继承人之一称对涉案房屋买卖不知情,且不同意出售房屋。本案涉案房屋现应为邓某某、钟某的遗产,在各继承人分割遗产前,属于继承人共有。在各继承人明确继承份额前,无法办理涉案房屋的产权登记。故涉案房屋买卖协议关于房屋产权过户的约定目前应属履行不能,原告主张被告邓某、詹某协助办理产权过户登记手续,法院依法不予支持。关于原告主张安置费25374元,即为第三人A公司支付的过渡费,案涉房屋买卖协议载明“初步约定交房日期为2012年12月31日,超出交房日期开发商支付的安置费付于乙方(杜某)”,涉案房屋交房结算清单载明过渡费自2012年12月27日至2014年7月25日,金额25374元,且邓某认可已实际领受该款项,邓某、詹某应当按照协议约定将此款交付于杜某。关于原告主张地下室退款,原告已向被告交付地下室款项15000元,但原、被告双方协议中并不存在地下室使用费用的相关约定,原告主张被告支付由第三人退给被告的地下室款项,无事实依据,法院不予支持。


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