案例

农村房屋可否出卖给非本村村民?

发布日期:2019-04-07 责任编辑:admin 阅读:
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  于某诉称,我系北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村集体经济组织成员。1985年4月1日,因家里住房困难,我向本村民委员会申请了宅基地。经北京市平谷区王辛庄镇人民政府批准,我获得了本村南街×号宅基地的使用权,并在该宅基地上建了正房和南平房。1998年8月22日,我与韩某签订了《买卖房屋契约》,将上述房屋以30000元的价格卖给了韩某。我认为,韩某不是北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村集体经济组织成员,其无资格购买该房屋,对宅基地没有使用权。我与韩某签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》和农村房屋买卖的相关法律规定。故我请求法院判令我与韩某之间签订的房屋买卖合同无效;令韩某立即将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号房屋返还给我。

  2、被告辩称

  韩某辩称,1998年8月22日,我与于某签订了《买卖房屋契约》,其将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号的房屋以30000元的价格卖给了我属实。但1.于某也不是贾各庄集体经济组织成员,并且是非农业户口,没有主体资格要求我返还房屋,2.我与于某之间的房屋买卖是双方自愿,经过了王辛庄镇政府和村委会的批准,办理了北京市房屋契证,向国家缴纳税金,说明双方协议符合法律规定,并且有财政局的盖章,故我们之间签订的《买卖房屋契约》系有效,我取得了宅基地所有权和使用权。故不同意于某的诉讼请求。

  二、法院查明

  于某系北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村集体经济组织成员,韩某系北京市平谷区平谷镇居民。1985年4月1日,于某以家庭名义申请获批现北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号宅基地,并在其上建北正房与南平房。

  1998年8月22日,于某与韩某在贾各庄村干部参与下签订《买卖房屋契约》,双方约定:于某将其所有的位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号的房屋卖与韩某,房价款为30000元。当天,韩某向村集体经济组织北京×投资管理中心交纳管理费1000元。后于某将上述房屋转给了韩某,韩某亦将房款支付给了于某。专业房产律师哪个好

  同年9月2日,经原北京市平谷县王辛庄乡人民政府批示:韩某购买于某房屋的申请,经乡政府审查,符合买房并将宅基地转移给韩某使用的条件,予以批准。当日,韩某交纳了契税,并办理了由北京市财政局颁发的、北京市财政局和原王辛庄乡财政所盖章的《北京市房屋契证》。后韩某将该房屋予以装修和改造。于某曾于2013年持诉求诉至法院,法院于2013年7月24日作出判决驳回于某的诉讼请求。判决后于某不服提起上诉,北京市第三中级人民法院于2013年12月4日裁定:1.撤销一审民事判决;2.发回一审重审。在原审法院重审过程中,经法院释明,韩某明确表示不在本案中主张房屋的实际损失和期待利益损失,待本案完结后另行主张。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)于某与韩某之间签订的《买卖房屋契约》无效。

  2)韩某将北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村南街×号房屋返还给于某。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋,该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,根据相关法律规定禁止转让。韩某不属于本市平谷区平谷镇贾各庄村集体经济组织成员,无权享有该村农村宅基地的使用权,因此韩某与于某之间签订的《房屋买卖契约》,违反我国法律、行政法规的强制性规定,应属无效。

  合同无效后,韩某应将所购房屋返还于某,法院在处理合同效力的同时一并判决韩某腾退房屋并无不当。但需指出,本案仅涉及合同效力及标的物返还的问题,不涉及涉案房屋的实际损失和期待利益损失,双方当事人可另案解决。房产纠纷律师哪个好

  关于房屋买卖合同所涉及的由北京市财政局颁发的《北京市房屋契证》的效力,已超出民事审判的范围,本案不予处理,就该行政行为的效力可通过其他途径解决。


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