案例

农村房屋买卖合同中,出卖人现为城市居民,能主张合同无效吗?

发布日期:2019-04-07 责任编辑:admin 阅读:
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年9月,樊某诉称:樊某原系顺义区某村村民,在该村6号有宅院一所,内有北正房5间,西厢房3间。该宅院有《集体土地建设用地使用证》,土地使用权人是樊某。方某、杨某是夫妻关系。2001年5月,樊某因为急需用钱,经中间人介绍,樊某与方某、杨某达成协议,将上述房屋以7万元的价格卖给方某、杨某。达成协议后,方某、杨某交付了价款7万元,樊某将房屋及《集体土地建设用地使用证》交给了方某、杨某。由于双方的行为违反了法律法规的强制性规定,是无效的行为,故樊某诉至法院,请求:1.确认樊某与方某、杨某于2001年4月就顺义区某村6号房屋达成的买卖关系无效;2.判令方某、杨某将从樊某处购买的顺义区某村6号宅院的房屋腾退,并返还给樊某;3.判令方某、杨某将樊某的《集体土地建设用地使用证》交还给樊某;4.诉讼费由方某、杨某承担。

  2、被告辩称

  方某、杨某辩称:2002年,因为所居住的房屋即北京市西城区×号拆迁,方某、杨某才购买了樊某的房屋,并非为了升值,且之后二人一直在宅院居住。方某名下没有正式的住房,杨某名下有一处一居室,由二人的一家居住。方某、杨某购买的是房屋,房屋买卖合同是有效的;至于宅基地,樊某卖房时已是居民户口,宅基地属于集体所有,樊某没有起诉的资格。因此,方某、杨某不同意樊某的诉讼请求。房产律师在线免费解答

  二、法院查明

  樊某原是北京市顺义区某村村民,其在该村6号拥有宅院一所,该宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在樊某名下。方某与杨某是夫妻关系,二人原为北京市西城区×号居民。2002年2月,樊某与方某、杨某签订《购房协议书》,约定:樊某将北京市顺义区某村6号宅院一处卖给方某和杨某,价格为7万元;此房产小院东至西15.7米,南至北28.4米,共计446平方米,院内有北房五间94.2平方米,西厢房三间(带地下室)100平方米及院内若干花木。协议签订后,方某、杨某给付樊某7万元,樊某将宅院和该宅院的《集体土地建设用地使用证》交给方某和杨某。后方某和杨某夫妇在此宅院居住至今。

  2002年11月,北京市西城区×号被拆迁。2003年10月17日,方某和杨某的户口均迁至北京市西城区6号,该处房屋所有权人为杨某,面积为41.7平方米。2004年5月10日,樊某由南彩村投靠亲属,转为非农业户口,户口迁至北京市顺义区6号。2008年3月19日,樊某将户口迁入北京市顺义区某村×号。2011年9月19日,樊某又将户口迁至现在户籍所在地,即北京市顺义区×号。

  庭审中,关于《购房协议书》的效力,双方存在争议。樊某称双方买卖房屋时其是×村村民,方某和杨某均为城镇居民,根据法律规定,买卖协议应该无效,因此坚持要求确认双方于2002年2月签订的《购房协议书》无效,并要求方某和杨某腾退房屋、返还《集体土地建设用地使用证》;方某、杨某称现在樊某也是居民户口,宅基地归村集体,地上物归樊某,因此双方签订的《购房协议书》合法有效,而且方某和杨某一直在宅院居住,没有其他住所,无法腾退房屋。经法院释明,方某和杨某坚持不在本案中向樊某主张返还购房款以及赔偿损失。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)樊某与方某、杨某达成的《购房协议书》无效;

  2)方某、杨某院落、房屋腾空后返还给樊某;

  3)方某、杨某将《集体土地建设用地使用证》返还给樊某。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  农村宅基地属农村集体经济组织所有,该集体经济组织成员享有宅基地使用权。2002年2月,樊某与方某、杨某虽然签订了《购房协议书》,达成了农村房屋买卖协议,但因方某、杨某并非北京市顺义区某村集体经济组织成员,该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定,应属无效。方某、杨某主张樊某现已转为居民户口,无权主张《购房协议书》无效,但合同无效为自始无效,樊某现已转为居民户口的事实并不能导致双方签订的《购房协议书》转变为有效,故对方某和杨某的辩称意见法院不予采纳。房产纠纷律师哪个好

  房屋买卖合同被确认无效后,双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故樊某要求确认买卖合同无效,腾退并返还涉诉宅院以及返还《集体土地建设用地使用证》的请求,法院予以支持。经法院释明后,方某和杨某坚持不在本案中主张返还购房款以及赔偿损失,故在本案中对上述问题不作处理,二人可另行解决。


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