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北京房产律师靳双权:宅基地只能在同一个集体经济组织间转让

发布日期:2019-01-24 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告傅先生起诉称:我这两年一直在外地打工,2017年4月份回到家,2017年5月份经中间人胡先生介绍,我将位于XX县XX镇XX村7队32号的土木结构房屋四间包括院落以价款6000元出售给被告陈先生,并签订房屋出售合同一份。在合同第四条中明确约定如我方(甲方)往A地搬迁没有如期达成,还需居住在XX村7队诉争房屋内,我方(甲方)有杈要求被告陈先生(乙方)退还该房屋。合同签订后我由于条件不允许,不能搬迁至A地居住,依据合同约定要求被告陈先生退还房屋及院落。但如今我房屋被被告陈某甲占用,被告陈先生借口房子已卖给被告陈某甲为由,不予退还。所以只能请求人民法院依法判决:1、依法判令被告陈先生按房屋出售合同约定条款退还我出售给被告的房屋及院落;2、依法判令被告陈某甲搬离现非法占有居住地XX县XX镇XX村7队32号房屋;3、依法判令由二被告承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告陈先生缺席无答辩。

  被告陈某甲缺席无答辩。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:2017年5月29日经证人胡先生介绍,原告傅先生将位于XX县XX镇XX村7队32号的集体土地建设用地使用权登记的宅基地所建的土木结构房屋四间包括院落以价款6000元出售给被告陈先生,并签订房屋出售合同一份。在合同第四条中约定:”如甲方往A地搬迁没有如期达成,还需居住在XX村7队,甲方有权要求乙方退还该房屋”,合同签订后原告没有搬迁至A地居住,依据合同约定要求被告陈先生退还房屋及院落。现原告房屋被被告陈某甲占用,被告陈先生以该房子已卖给被告陈某甲为由,不予退还。现原告依法提起诉讼,请求依法支持其上述诉讼请求。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告陈先生,陈某甲于本判决生效之日起五日内将坐落于XX县XX镇XX村7队32号诉争宅基地所建的土木结构房屋四间及院落返还给原告傅先生。

  2、原告傅先生返还被告陈先生房屋买卖款6000元。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:依法成立的合同应当具备相应的生效要件,违反法律、行政法规的强制性规定的合同自始无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地转让,我国农村宅基地所有权属于本集体经济组织所有,宅基地具有”一户一宅、面积法定、主体特定”等特征,其使用权的取得源于集体经济组织成员,具有专属性。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条”宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”、第一百五十三条”宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”和《中华人民共和国土地管理法》第八条”农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”、第十条”农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”、第六十三条”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”和结合国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中”农村住宅用地只能分配给本村村民”之规定,农村宅基地属于集体所有,集体所有的土地由集体经济组织经营、管理。宅基地的使用主体只能是本村村民,只有本集体经济组织成员才享有。因此,宅基地只能在同一个集体经济组织间转让,且转让亦需得到集体经济组织同意和政府管理部门批准。本案原告傅先生与被告陈先生在签订房屋出售合同时不属于同一个集体经济组织,双方签订合同后,被告陈先生未获得XX县XX镇XX村7队村民资格,未成为诉争房屋所在地的集体经济组织成员,且双方的农村房屋买卖也未得到集体经济组织同意和政府管理部门批准。因此,原、被告之间的房屋买卖行为,因违反了法律、法规的强制性规定,故认定为无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。故原告傅先生诉请被告陈先生及房屋使用人陈某甲返还本案诉争房屋的诉求,符合法律规定,予以支持。被告陈先生、陈某甲经法院合法传唤未到庭应诉,视为其放弃诉讼权利,应当自行承担相应的法律后果。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百一十八条,《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定,可知法院判决是正确的。



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