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北京房产律师:跨村购买农村房屋无法取得宅基地使用权

发布日期:2019-01-24 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告侯某起诉称:我是XX县XX镇XX村村民,被告是XX县XX镇Z村村民。我和被告于2013年5月16日签订一份关于XX县XX镇Z村两间房屋(该房屋的土地性质为集体所有)的买卖协议,协议约定:1、房价款539800元;2、签订协议时我给付被告定金10万元;3、被告无条件将土地使用权协助过户登记在我名下。事后,我向国土部门咨询,集体土地不能过户登记,故我要求解除协议,所以请求法院判令:1、解除我和被告于2013年5月16日签订的房屋买卖协议;2、被告返还我定金10万元并赔偿利息损失(自2013年5月16日起至判决确定的履行之日止,按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算)。

  二、被告辩称

  被告楚先生答辩称:1、我确实与原告签订协议,也收取了定金10万元。2、原告要求解除协议的理由不成立。3、我方要求原告全面履行合同,若原告不履行合同,原告无权要求返还定金并赔偿利息损失。

  三、法院查明

  法院经审理查明:原告侯某的户籍所在地为XX县XX镇XX村,被告楚先生的户籍所在地为XX县XX镇Z村。2013年5月16日,原、被告签订《协议书》一份,内容约定:1、被告将其所有的坐落于XX县XX镇Z村两间房屋以总价539800元卖给原告;2、原告当日付定金10万元,如买方不买,定金不能归还,卖方不卖,定金加倍归还,其余现金在一个月内付清;3、如今后办证需买方办证手续等,卖方一定要无条件的帮忙(转证只能转给原告)。同日,原告支付被告定金10万元,剩余房款至今未付。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、解除侯某与楚先生于2013年5月16日签订的关于坐落于XX县XX镇Z村的房屋买卖协议;

  2、楚先生于本判决生效后十日内返还侯某10万元;

  3、驳回侯某的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:农村房屋买卖在处分房屋的同时,也处分了该房屋上的宅基地使用权,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告不属于同一集体经济组织成员,虽然原、被告之间签订的农村房屋买卖协议意思表示真实,但根据目前的有关法律法规规定,原告无法办理该房屋上的土地使用权过户手续,无法取得该房屋上的宅基地使用权,不能实现房屋买卖合同目的。因此,原告请求解除该协议,应予以支持。协议解除后,尚未履行的,终止履行,故被告已收取原告定金10万元应当返还。至于原告主张的利息损失,因原告在签订房屋买卖协议时,没有充分注意到不能取得该房屋所占的宅基地使用权的情形,存在过失,故利息损失应由原告自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定,可知法院判决是正确的。



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