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房产律师:借名购买的房屋尚未办理产权过户又被再次转让的纠纷

发布日期:2019-01-24 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告郝先生起诉称:2006年6月19日,第三人经申请取得购买经济适用住房指标。2008年3月10日,第三人与被告约定将购房指标转让给被告,被告向第三人支付30000元。2008年3月10日,被告以第三人名义与甲市XX集团有限责任公司签订《甲市商品房预售合同》。之后,被告以第三人名义交纳了购房款及相关费用。我于2011年上半年欲通过甲市K房地产经纪有限责任公司购买房屋,后在该公司的居间下认识被告,经过几轮讨价还价,于2011年7月26日我与被告签订《甲市房屋买卖合同》。我按照合同约定向被告支付1720000元房款及中介费41600元。2011年8月,我对涉案房屋进行装修并一直居住至今。我与被告之间的房屋买卖系双方真实意思表示,合同应当予以继续履行,被告负有义务为我办理房屋所有权转移登记。被告与第三人之间签订购房指标转让协议,并由被告向甲市XX集团有限责任公司支付了购房款及相关税费,房屋的验收、水、电、燃气等均由被告具体负责办理。第三人并未实际居住和使用过涉案房屋,也未支付过费用。所以请求法院判决第三人向被告办理房屋所有权转移登记,被告向我办理房屋所有权转移登记(房屋坐落为:乙区XX小区7号楼三单元802号)。

  二、被告辩称

  被告何先生答辩称:同意原告的诉讼请求。对于原告起诉所称的事实全部予以认可。

  第三人谢女士、王先生述称:原告无权对我方提起本次诉讼,我方与原告没有合同关系,更没有给被告任何授权,原告的起诉主体有误。我方与被告之间根本不存在出卖购房指标的事实。这是原告与被告串通虚构出来的,意图侵占我方的房产。我方更是没有收到过被告所称的30000元购房指标转让费。涉案房屋是我方购买,房屋所有权归我方所有,这是无可争辩的事实。当年我方购买上述房屋后,由于购房款是从被告处所借,故将房屋借给被告居住,作为我方还款的保证。同时,我方为了让被告放心,将相关的购房手续交给被告保管,目的是为了被告居住房屋时办理房屋的入住和相关手续时提供便利。令我方想不到的是,被告竟然串通原告,伪造谢女士的身份证件,到X省X县人民法院虚构了谢女士与原告虚假的借贷关系,假称谢女士向原告借款520000元的虚假借贷事实,并违法制作了民事调解书,将涉案房屋以抵债的方式转让给了原告。之后,被告又串通原告伪造了甲市XX公证处虚假的公证书到房屋管理部门将涉案房屋过户至原告名下。我方发现后经过艰难的再审程序将X县人民法院违法的调解书予以撤销,并通过行政诉讼将涉案房屋恢复登记至我方名下。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:2006年5月28日,第三人谢女士与甲市丙区房屋土地经营管理中心签订《危险房屋使用权回购协议》,并获得相应拆迁补偿。次月,第三人谢女士、王先生填写《甲市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》申请购买经济适用住房并获得批准。2008年1月24日,被告何先生与第三人王先生签订《证明》,约定王先生将其与其妻谢女士取得的前述购买经济适用住房指标以30000元的价格转让给何先生,并收取了该款项。2008年3月10日,第三人谢女士与甲市XX集团有限责任公司签订《甲市商品房预售合同》,约定:谢女士以单价每平方米3855元、总价332779元的价格购买坐落于乙区某镇A地文化居住区7号楼三单元802号房屋,该房屋为经济适用住房。最终,该房屋成交价为332608元。购买该房屋所支付的购房款及相应税费均为被告何先生支付。当年12月19日,该房屋交付入住,由何先生接收该房屋并进行了装修。之后,该房屋取得所有权登记,坐落为乙区XX小区7号楼三单元802号(以下简称涉案房屋)。

  2011年7月,原告郝先生与被告何先生就涉案房屋达成房屋买卖合同,约定何先生以1720000元的价格将涉案房屋出售给郝先生。之后,郝先生依约向何先生支付了购房款1720000元。当年8月,郝先生以虚构债务的方式,取得X省X县人民法院民事调解书,约定谢女士以涉案房屋折抵郝先生的520000元借款。之后,郝先生依据该调解书将涉案房屋由谢女士转移登记至郝先生名下。2015年2月6日,经谢女士申请再审,X省X县人民法院作出民事判决书,判决撤销该院民事调解书。该判决于2015年9月生效。之后,法院作出行政判决书,判决撤消了甲市国土资源局2011年9月26日为郝先生核发的房屋所有权证。涉案房屋的原始购房合同、相应票据和文件、谢女士签订的《危险房屋使用权回购协议》等原件均由被告何先生在售房时交付原告郝先生,并保存于郝先生处至今。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、第三人王先生、谢女士于本判决生效后七日内配合原告郝先生将坐落于甲市乙区XX小区7号楼三单元802号房屋所有权转移登记至被告何先生名下;

  2、被告何先生于本判决第一项完成后三日内配合原告郝先生将坐落于甲市乙区XX小区7号楼三单元802号房屋所有权转移登记至原告郝先生名下。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。本案主要的争议焦点是被告何先生与第三人王先生之间就涉案房屋是否构成借名买房的合同关系。对于涉案房屋的购房款均由被告何先生出资一节,双方均无异议。第三人主张该款项是其向何先生的借款,又称双方对于具体的还款时间和利息计算方法都未约定,只是将涉案房屋出售后二人再行协商分割。对此,被告何先生不认可,靳律师也认为第三人的相关陈述与一般生活常理相悖,故不予采信。相应的,涉案房屋的购房款及相应税费均为被告何先生出资,涉案房屋的相应票据及购房手续均由王先生交付何先生保存,且涉案房屋自交付之初即由何先生占有、使用。如此种种,均符合经济适用住房借名买房合同关系的外部表象特征。故对于何先生与第三人之间系借名买房合同关系的主张,予以采信。

  被告何先生与原告郝先生均认可二人之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系,结合涉案房屋原始购房材料的保存情况和涉案房屋的占有、使用情况,对此不持异议。虽然,郝先生之前为了完成涉案房屋所有权转移登记所采取的方式违法,但并不能影响何先生与郝先生之间就涉案房屋形成买卖合同关系的事实及效力。因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。因此,郝先生作为债权人有权要求何先生积极履行其就涉案房屋对第三人的债权,以保障自身权益的实现。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。故对于原告的诉讼请求,有事实基础与法律依据,应予支持。第三人谢女士作为王先生的配偶及涉案房屋的所有权人,有义务提供相应配合义务。



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