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北京二手房律师:学区房学位被占,二手房买卖可以“毁约”吗

发布日期:2019-01-18 责任编辑:admin 阅读:
导读

  古有孟母三迁,今有择校而邻。为了能让孩子上名校,“虎妈虎爸”们不惜重金寻学区房。然而,在学区房火热的同时,“二手学区房学位被占”等常见问题也接踵而来。  那么,当学位被占,二手学区房买卖可以毁约吗...

  古有孟母三迁,今有择校而邻。为了能让孩子上名校,“虎妈虎爸”们不惜重金寻学区房。然而,在学区房火热的同时,“二手学区房学位被占”等常见问题也接踵而来。

  那么,当学位被占,二手学区房买卖可以毁约吗?对此说房网靳双权律师为我们作专业解读。

  案例回顾

  2017年6月15日,张某(买方)与何某(卖方)签订一份《二手房买卖合同》。

  合同约定:卖方自愿将涉案房产转让给买方,转让成交价为113万元;买方本合同生效之日起二日内向卖方支付定金20万元;于2017年9月15日前将剩余房款支付给卖方;卖方须于收到款项后三日内将物业交付予买方;合同还另行约定了卖方承诺在2017年9月15日之后不再占用此物业的某外国语学校学位,否则视为违约。

  2017年10月14日,经张某查询得知,涉案房产的学位于2015年被锁定,且该学位的锁定年限至少为6年。得知此事后,张某多次与何某进行协商,但是均未果。

  2017年12月5日,张某向法院提起诉讼,请求解除于何某签订的《二手房买卖合同》,返还全部购房款并承担违约责任。

  法院经审理认为,合同明确约定何某保证涉案房产对应的学位在2017年9月15日之后不再占用,否则承担违约责任。该约定清晰明确,如果涉案房产对应的学位在2017年9月9月15日之后仍然被占用,何某应承担合同约定的违约责任。最后法院支持了张某全部诉讼请求。

  专业点评

  根据《合同法》第八条以及第六十条等法律规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此,本案中,张某与何某在合同中所做的约定系明确针对涉案房产的学位,不管张某签订合同时是否知晓学位已经被占用一事,何某没有按照合同约定履行义务,就已违反了合同约定,应该承担相应的违约责任。

  律师建议

  根据合同的约定,可以看出张某在购买该房屋时,已经知晓了学位被侵占一事,因此完全可以进一步核实学位的具体使用情况,再核实无误后,再签订购房合同,也就不会出现本案所呈现的纠纷。因此律师提出一下建议:

  1、了解清楚当地的入学政策,购房前向区教育局查询清楚招生政策以及学校对学位的特别规定。

  2、到户籍部门查询房屋涉及的户口信息,核实清楚该房产的学位的具体使用情况,如该学位是否已经被占用,是否有锁定使用年限等。

  3、核实房屋交易后相关户口能够顺利迁出。

  4、在房屋买卖合同中要求卖方作出承诺,承诺入学名额未被占用,没有案外人户口等,并设置违约金条款。

  5、为了防止卖方恶意使用房屋学籍,买方可基于其对涉案房屋学籍所拥有的使用权而申请行为保全,禁止卖方使用房屋及该房屋对应的户口学位。


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