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北京房产律师:房屋买卖签订两份价格不同的合同可以吗

发布日期:2019-01-11 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告周先生起诉称:2016年11月12日,我和被告通过第三人签订《甲市存量房买卖合同》,约定我购买被告名下涉案房屋,房价款850万元。合同签订当日,我向被告支付定金10万元,2016年11月16日,我向被告支付定金40万元。2017年3月9日,我向被告支付购房款100万元,2017年3月21日我取得银行批贷函,批贷金额150万元。2017年4月10日,我向资金监管账户转款180万元。2017年4月24日,我向被告支付购房款370万元,我履行完毕除贷款以外的所有付款义务,我累计付款700万元。之后我要求被告配合办理缴税及过户手续,被告表示拒绝,被告此时提出增加房款涨价,否则不同意办理过户手续,因为被告没有去税务部门配合办理缴税,导致后续未完成过户,现已超过合同约定期限,我享有合同解除权。现诉至法院,请求法院依法判令:1、请求法院判令解除我和被告于2016年11月12日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及二份《补充协议》;2、请求判令被告支付违约金170万元(按房屋总价款850万的20%计算);3、请求法院判令被告退还我支付的购房款700万元;4、本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告孔先生答辩称:我和原告签订买卖合同时,第三人XX公司说850万元房款要拆成两笔款,理由是房屋价格不能超过市场平均价格,然后在缴税的过程,XX公司要求我们说房屋价格只能是330万元,但我认为应该是按850万元来缴税,不是按330万来缴税,后来税务局找我谈话,我肯定要说真实的成交价格,所以双方发生了争执。后来XX公司提出了让原告给我部分补偿,让我自己去处理税票的事。我当时并没有答应,之后税务局找XX公司谈话,询问房屋成交价格是否为330万元,并要求XX公司盖章确认,XX公司不同意出此证明。后来我一直催促缴税的事情,原告说希望法院解决。税务局约谈属于非常规情况,不是合同约定的。我们虽然有义务配合各种流程,但是不能做伪证。我们虽然受到原告和XX公司的误导,签署了买卖合同,但是我们并不知道原告与XX公司为了逃税的目的。我同意配合原告办理缴税过户,只要原告不用我签字承诺房屋价格卖的是330万元,在税务局缴税一定要按850万元的真实价格缴税。我方不存在违约行为,也一直在配合办理过户,至今不办理缴税过户都是原告及第三人在拖延。我不同意解除合同,不同意退还原告房款,也不同意支付原告违约金。我认为原告及第三人均存在违约。合同没有履行与我方无关。如果法院认为我违约,我认为违约金过高,要求法院调整。

  第三人XX公司述称:我公司作为居间方,接收交易双方的委托,涉案房屋以330万元网签。但是在缴税环节,乙区税务所找我们三方谈话,而且让我们出保证,保证内容为房屋的交易价格为330万元,我们认为缴税与我们无关,缴税是原、被告的义务与我公司无关,所以我公司没有出保证,现在被告也没有出具保证,所以现在事情卡在这里了。我公司作为居间方已经完成居间服务,原告的诉讼请求与我方无关,我们对此不发表意见。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2016年11月12日,原告周先生(乙方)与被告孔先生(甲方)通过第三人XX公司(丙方)的居间服务签订《甲市存量房买卖合同》及《补充协议》,约定原告购买被告名下位于甲市乙区诉争房屋,该房屋成交总价为850万元,其中房屋主体价格为330万元,房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为520万元,乙方应于签订合同时支付定金10万元,在房源查验后3天内自行支付定金40万元,于网签完成后,办理产权转移登记之前,乙方须向甲方支付470万元,资金通过资金存管方式支付,乙方于批贷后、办理产权转移登记之前,通过资金监管的方式向甲方支付130万元,乙方向银行贷款200万元。合同第八条约定:(一)、本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部。因约定承担一方不按约定缴纳全部税费,导致合同不能履行或解除的,其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约。(三)、本合同履行过程中因政策原因需要缴纳纳新的税费,约定由乙方缴纳;未约定由谁缴纳的由政策规定的缴纳方缴纳。合同第九条权属转移登记约定:(一)甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋权属登记部门所有权证书的,乙方有权单方解除合同,如乙方选择解除合同的,适用本合同第十一条第二款约定。(三)因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书,甲方有权单方解除合同。如甲方选择解除合同的,适用本合同第十一条第一款约定。第十一条合同解除条款约定:(一)、如甲方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款;如已付款不足以抵扣,乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后,乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续,如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。(二)、如乙方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的款项全部返还给乙方,并按照房屋成交总价款的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方,则每逾期一日,应按照未返还款项总额的万分之五向乙方支付违约金。在房屋交易过程中,已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等。如未办理乙方可追究甲方违约责任。

  2017年4月23日,双方再次签订《补充协议》,在此份补充协议中,双方将银行批贷后、产权转移登记之前,乙方通过资金监管方式支付首付款的数额从130万元变更为180万元。2016年11月13日,原告向被告支付定金10万元,2016年11月16日,原告向被告支付定金40万元。2017年3月9日,原告向被告支付购房款100万元,2017年3月21日原告取得银行批贷函,批贷金额150万元。2017年4月10日,原告向资金监管账户转款180万元。2017年4月24日,原告向被告支付购房款370万元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、解除原告周先生与被告孔先生之间就买卖甲市乙区诉争房屋所签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

  2、自本判决生效之日起十日内,被告孔先生返还原告周先生购房款520万元。

  3、驳回原告周先生其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:双方当事人在房屋买卖合同包括已经签字的网签合同中,为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,该条款无效并不影响合同其他部分的效力。被告所述网签合同约定房屋主体价格330万元是受原告及第三人误导形成一节,缺乏相关证据证明,不予采信。根据在案证据及本案查明的事实可知,原、被告在第三人的协助下,将房价款拆分为成交价格330万元、家电等设备作价520万元,与实际情况不符,涉案房屋存在真实交易价格与网签价格不一致的阴阳合同,双方因网签价格及税费交纳问题引发争议致履约障碍,双方当事人对此均存在过错,现由于合同无效条款导致原告缴税成本大幅提高,原告表示不同意按原约定继续履行合同,双方就争议问题未达成新的协议,在此情况下,涉案房屋买卖合同不具备继续履行的条件,对原告要求解除涉案买卖合同及补充协议的请求,应予以支持。双方合同解除后,被告应当将已经收取的购房款退还原告,根据在案证据显示,被告收到的购房款仅为520万元,原告另有180万元房款在建委资金监管账户,因此,被告返还购房款的金额应为520万元。原告可在双方合同解除后,通过资金监管协议的相关约定解决180万元款项的返还问题。由于被告在合同履行过程中不存在《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的违约情形,原告要求被告支付违约金的请求,无事实依据,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定,可知法院判决是正确的。



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