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借名买房律师:借名购买的房屋引发的确权之诉

发布日期:2019-01-11 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告刘女士起诉称:甲市乙区XX小区8号楼903号房屋经法院民事判决归我所有。但现被告居住于该房屋中。为此,依法提起诉讼,要求:1、依法判令被告返还我位于甲市乙区XX小区8号楼903号房屋;2、判令被告承担诉讼费。

  二、被告辩称

  被告杜先生辩称:首先,原告起诉违反了一事不再理的原则,早在2008年原告就因本案诉争房屋以一般所有权及所有权相关权利纠纷将我诉至法院,要求我腾退房屋并交付房屋使用费,后经法院民事判决书及民事裁定书确认我是诉争房屋的实际购买人,驳回了原告的诉讼请求。该案经生效判决、裁定确认,现原告又以相同事实和诉讼请求起诉,违反了一事不再理的诉讼原则。虽然此次起诉的案由不同,并且提交了将诉争房屋确权给原告的判决书,但本案和最初的起诉都是基于同意事实和理由,因为无论是否经过确权之诉,原告都是该房屋的登记所有权人,具有公示的效力,我以及以前的判决、裁定对此事实都没有否认,因此本案和以前的诉讼为同一案件,当事人、案件事实、法律关系、诉讼请求都是同一的,请法院依法驳回其起诉。其次,双方2007年签订的协议书合法有效,原告应继续履行合同。该协议是双方真实意思表示,我借用原告名义购房,是由原告母亲提议,且经原告同意的。和开发商签订购房协议,协助我办理按揭贷款及房屋入住手续都是原告认可、自愿作出的,是其真实意思表示。2004年7月30日双方才补签了该书面协议书。我通过协议约定与原告达成了该转让房屋的一致。原告具有经济适用房购房资格,其购房行为合法。双方关于房屋过户的约定表明原告同意我通过借名买房的形式最终获得房屋所有权,这是原告自愿出让自己的权利给我,处分自己权利的行为,未损害他人利益。另一方面办理过户的方式只能为在限制交易期满后出售转让,因此原告和我之间存在买卖房屋的合同关系,原告同意转让房屋给我,该协议未违反经济适用房上市交易的相关规定。已购经济适用房满5年的,可以按市场价格出售,需缴纳10%的综合地价款。根据甲市高院的相关规定,本案诉争房屋2009年即具备过户条件。后因房屋价格上涨,利益驱使,原告起诉我腾房,2001年甲市出台了房屋限购的相关规定,我尚不满足在甲市购买商品房的资格,成为暂时无法办理过户的政策障碍,此皆因原告的违约行为导致,根据协议约定,未办理过户之前,该协议一直有效,原告仍应履行该协议的内容。最后,我入住该房屋达十年之久,支付了该房屋的绝大部分费用,现原告仅以名义所有权人的地位要求返还房屋,没有事实和法律依据,请求依法驳回。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2004年2月19日,刘女士与Z房地产开发集团有限公司签订商品房买卖合同,购买了乙区XX小区8号楼903号房屋,该房屋性质为经济适用住房,价款为377811元。2004年3月2日杜先生支付了该房屋的首付款,贷款30万元系以刘女士的名义办理。房屋交付后,杜先生入住该房屋。2004年7月30日,杜先生(甲方)与刘女士(乙方)签订协议书,约定:1、由甲方出资,以乙方名义购买甲市乙区XX小区8号楼903号,总面积142.57平方米,并以乙方名义办理按揭贷款及相关手续。因购买该房屋产生的一切费用均由甲方全额支付,并由甲方及时偿还银行贷款本金及利息。2、乙方承诺本人及相关权利人对该房屋不行使占有、使用、收益的权利,并承诺该房屋在办理完房屋所有权证后一年内与甲方办理该房屋的过户手续。3、因甲乙双方任何一方违背上述承诺给对方造成的经济上的损失,由违约方偿付对方。4、本协议书自乙方将该房屋过户给甲方办理完过户手续后自行终止。2004年12月9日,诉争房屋取得房屋所有权证书,登记所有权人为刘女士。

  2008年刘女士以一般所有权及与所有权相关权利纠纷为由起诉杜先生要求杜先生腾退诉争房屋并支付房屋使用费,法院民事判决书判决杜先生腾退诉争房屋,驳回了刘女士的其他诉讼请求。杜先生不服提出上诉,上诉法院民事判决书将杜先生提交的2004年7月30日的协议书作为新证据采纳,确认了杜先生系诉争房屋的实际购买人,撤消了上述民事判决书,驳回了刘女士的诉讼请求。刘女士不服该民事判决书向甲市高级人民法院申请再审,法院作出民事裁定书认为二审法院依据查明的事实并结合被申请人在二审期间提交的双方签订的协议书,确认杜先生为诉争房屋的实际购买人并无不妥,申请人的再审理由不能成立,裁定驳回刘女士的再审申请。

  2014年刘女士以所有权确认为由起诉杜先生,要求确认诉争房屋归其所有,法院经审理认为不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明,根据房屋所有权证书的记载,登记的权利人为刘女士,遂以民事判决书判决诉争房屋归刘女士所有。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告刘女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:基于合同关系等产生的占有,有关不动产的使用、收益、违约责任等按照合同约定,合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。本案中,原告虽经法院生效判决确认了其对诉争房屋的所有权,但是被告依据双方之间的合同占有使用该房屋,具有法律依据。庭审中杜先生提交的协议书虽无原件,但该证据已经生效判决采信。故对刘女士要求返还房屋的诉讼请求,不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定,法院判决是正确的。



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