法律学苑

借名买房的房屋权属确认问题

发布日期:2019-01-11 责任编辑:admin
导读

  当前房地产市场进一步的管控加强,去杠杆、各地市场不同的限购政策层出不穷,以抑制过高的房价增长。在这一背景下一些购房者为了规避房屋限购政策,借用他人的名义来购买房屋,从而在实践中产生了大量的房产借名...

  当前房地产市场进一步的管控加强,去杠杆、各地市场不同的限购政策层出不穷,以抑制过高的房价增长。在这一背景下一些购房者为了规避房屋限购政策,借用他人的名义来购买房屋,从而在实践中产生了大量的房产借名登记案件。

  借名买房是当前社会经济发展下的产物,因为借名买房包含复杂的法律关系,涉及多方主体,不仅仅是借名人与出名人之间的借名买房、登记关系,而且包括出名人与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系。审判实践中对于相关的法律关系、合同效力认定也具有极大的难度。笔者分析相关案例,借名买房所引发的确权纠纷主要有以下方面:

  借名买房合同的效力问题

  借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记所有权的行为。借名买房一般具有以下几种原因:

  1规避法律或政策

  2享受优惠

  3转移财产或躲避债务

  4避税

  关于借名买房合同的法律效力,应根据案件的具体情况来进行分析,按照法律规定可依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。以及《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条的规定认定合同效力,笔者认为认定借名购房合同的合同效力还是要考量具体合同是否违背了合同法第52条所言有无违背法律或行政法规的强制性规定。

  比如借名买房是为了购买政策性住房或者具有社会保障性质的房屋,则会因合同损害国家和社会公共利益而无效,但是借名买房的目的是为了追求价低,享受优惠。或者仅仅违反了法律行政法规的管理性规定,一般是认可借名购房合同效力的,对于借名人依照合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般也予以支持。北京市高院更是出台了相关指导意见,表明了对借名人房屋所有权的保护。

  不动产权属证书的证据力

  物权行为并不作为单独行为,其需要以原因行为为基础,所以在借名买房中出现权属纠纷的时候,不动产权属证书只是一方面的证据,重要的还需要原因行为举证,比如房屋款项支付、房屋占有使用情况、银行贷款偿还因素等情况综合认定。不动产权属证书并不具备完全证明的证据力,有相反证据依然可以推翻。

  法院重点审查因素

  (2017)川01民终15617号案例为近期典型的借名买房纠纷,原告向某照、李某英投资购买房屋借挂被告向王某英名下。在这个案例里面,法院认为虽然房子是挂在被告名下,但是综合考虑结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的办理以及对于借名购房有无合理解释等因素足以使法院确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性,故应认定向某照、李某英与向王某英存在借名买房关系。向某照、李某英要求确认位于高新区中和街道XX号的房屋归向某照、李某英所有并要求向王某英协助向某照、李某英办理上述房屋的不动产权证的诉讼请求,具有事实和法律依据,法院予以支持。

  综上,借名买房是在特有的房地产政策下催生的一种交易模式,法院在认定借名购房合同的效力时,应当对认定合同无效采取谨慎态度,尽可能的维护交易稳定,尊重当事人的自由意思表示,在确认房屋所有权时,应当综合购房合同的履行情况,借名买房的主观意图,准确确权,在保障良好的房屋交易秩序的情况下也要打击房地产市场下的恶意炒房分子。



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