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取消商品房预售制的影响

发布日期:2018-11-30 责任编辑:admin 阅读:
导读

  说到商品房预售制,它伴随着中国房地产发展已经25年了。在住房短缺时代,预售制度提高周转速度,有效促进周转住房供给。然而今天,预售制已经弊端重重,有必要改进或取消。北京房产律师哪个好?近日,一条关于取...

  说到商品房预售制,它伴随着中国房地产发展已经25年了。在住房短缺时代,预售制度提高周转速度,有效促进周转住房供给。然而今天,预售制已经弊端重重,有必要改进或取消。北京房产律师哪个好?近日,一条关于取消商品房预售制的文件在业内炸开了锅。受此消息影响,地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。那取消商品房预售制具体情况是怎样的?取消商品房预售制的影响有哪些?下面法律快车小编为大家介绍一下,欢迎阅读。

  一、取消商品房预售制具体情况

  近日,坊间传出一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称“通知”)称,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  受此影响,A股的房地产板块出现大跌,招商蛇口领跌,新城控股、深振业A、万科A等个股跌幅靠前。与此同时,香港恒生中国内地地产股全线下跌。截至收盘,碧桂园跌幅为5.57%,世茂地产跌5.22%,华润置地跌4.83%,中国恒大跌3.55%,地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。

  为此,很多人担心,预售制度取消,住宅出让周期变长,会减少新房供给,让市场更加供不应求,房价应声而涨。不过,住建部房地产监管司相关人士表示,该文件只是征询意见稿,并非真的实施,具体事情我们还在商讨之中。

  在一般情况下,一栋高层建筑,从拿地到完工大致要两年的时间。而在“卖楼花”模式下,在内地则要求建设到三分之一层时即可对外预售,而这个时间周期一般都是半年左右。所以,预售制说白了就是玩“空手套白狼”的游戏,房地产的高周转模式由此而来,风险却要转嫁给购房者和银行。

  试想,开发商拿地后半年就可以预售楼盘,就能提前一年半锁定购房者。而购房者要预付定金,银行要提前给贷款,开发商则可轻轻松松的提前拿到房款,同时还能以既有资金再度放大银行贷款,然后进行下一轮开发。如此房企便可以进行高周转运作。不过,这其中的运营风险是不言而喻的。

  正因为,房企以不到三成的自有资金,撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目,源源不断从购房者和银行手中套取资金,所以,近年来要求“取消预售制”呼声越来越强烈,但因它维系房企高周转的重要基础,也是当前土地财政高速运转的有力支撑,所以商品房预售制很难取消就不难理解了。

  倘若取消了商品房预售制,就意味着房企之前的高周转模式就此终结。大型龙头房企可能还好一些,但是资金面将会受到压力,利润必然会大受影响。而对于中小房企,将面临生死劫。事实上,今年以来,银行开发贷款、信托贷款等房企融资渠道已全面被堵,市场早已传出部分中小房企生存为艰的信息。房产纠纷律师哪个好

  现在很多人担心,预售制一旦取消,住宅出让周期拉长,会减少新房供给,让市场更加供不应求,房价随后上涨。但是,我们认为这样的担忧是多余的。

  首先,预售制本身就是给开发商加杠杆,将风险转嫁给购房者和银行,如果取销预售制,完全符合购房者的利益,即使把取销预售制改为预售资金由第三方托管,也好过现在开发商这种“空手套白狼”的行为。目前,房企杠杆率普遍较高,有逐步下调控制风险的必要。

  再者,在经历了三年多房价持续上涨,再加上二年多的房地产调控政策持续影响,刚需的购房需求要么得到遏制,要么已经释放完毕。在目前市场成交量下降的情况下,不会对新房市场的供给产生多大影响,相反却能够控制预售制给银行业带来的金融风险。

  最后,倘若在十多年前,取消预售制会减少新房供给量,市场就会供不应求,房价可能应声而涨。但是目前即使新房供应有所放缓,而存量二手房的供应却能随时弥补空缺。

  更何况,在预售制下,开发商提前买给购房者的是楼花,虽然期房价格比现房会更便宜一些,但是期房离开购房者真正入住现房,至少需要一年多以后了,购房者的短期住房问题仍然没有得到解决,只能说是未来的购房需求将会得到满足。

  二、取消商品房预售制的影响

  很多人担心,预售取消,住宅出让周期变长,会减少新房供给,让市场更加供不应求,房价应声而涨。

  这显然是过度担忧。

  其一,现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制,必然会带来供给短缺。现在早已不可同日而语,一二线城市早已进入存量房时代,取消预售的影响,没有想象那么大。

  其二,影响房价的根本因素在于两点:一是货币放水,二是土地垄断。有没有预售制,在其中的分量并不大。否则,过去25年,预售制大行其道,最近开发商高周转更是进入极致,可见有半点阻止了房价的上涨?

  其三,预售制给开发商加杠杆,将风险转嫁给购房者和银行。取消预售,显然符合购房者的利益。即使不取消限售,将预售资金进行第三方托管,也好过现今的开发商“空手套白狼”。


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