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土地盛宴考验房企“钱袋子”

发布日期:2018-11-29 责任编辑:admin 阅读:
导读

    11月26日,北京土地市场迎来13宗地出让,上演了一出“史诗级”的土拍大战。房产律师哪个好?历经近一天的拍卖,除顺义新城第30街区地块因无人报名流拍,其余12宗地均成功出让,共计揽金316.46亿元,不仅刷新...

  


  11月26日,北京土地市场迎来13宗地出让,上演了一出“史诗级”的土拍大战。房产律师哪个好?历经近一天的拍卖,除顺义新城第30街区地块因无人报名流拍,其余12宗地均成功出让,共计揽金316.46亿元,不仅刷新了北京土地市场单日成交土地数量的纪录,也创造了单日成交金额新纪录。北京青年报记者在梳理土拍信息时发现,当日参与竞拍的企业与最终获得土地的企业,绝大多数都是国企背景的房地产公司,像中铁诺德、住总、中铁置业、金茂、首开、中建一局、城建等。而更为人熟知的巨无霸房企:碧桂园、恒大、融创、龙湖甚至泰禾等,都不约而同地缺席了这场土地盛宴。少数参与的几个非国资房企如万科、新城、金地等,要么在这场土地盛宴中充当陪跑的角色,要么采取了与国企联合的方式拿地。

  究其原因,业内人士表示,最主要因素就是差钱。与国资房企相比,非国资房企前几年激进的举债扩张策略在市场环境改变后,纷纷陷入了债务到期的泥潭,面对居高不下的融资成本,“钱包”羞涩的非国资房企也就丧失了“攻城略地”的能力。

  土地盛宴为11月收尾 龙头房企集体缺席

  本周一,北京土地市场迎来了一场前所未有的土地盛宴,共计13宗土地入市,合计起价高达295.19亿元。这些地块分布在顺义、大兴、昌平、丰台、房山、延庆及密云七个区域,包含9宗商品住宅用地和两宗共有产权房用地及两宗商业用地。最终除顺义一宗商业用地流拍外,其余12宗地块全部成交。一天的土地收入达到316亿元。

  根据北京中原地产的数据显示,在北京的土地拍卖历史上,卖地超过300亿元的月份只有10个月,其中最多的一次出现在2015年11月,这个月合计卖地收入557.42亿元。但因为土地成交时间不集中,并没有单日超过300亿元的土地集中成交。

  之前单日成交过200亿的,只有中服地块集中招标等少数几次,中服地块当时分拆后共同时出让6宗CBD核心区土地,收金222.57亿元。房地产律师哪个好

  此番的土地出让在创下新纪录的同时,也出现了一些有意思的情况。北京青年报记者在梳理土地成交情况时发现,12宗成交土地分别被中铁诺德、华发、住总、中建一局、城建、绿城、久润、好未来、中铁置业、首开金地联合体、富力中交联合体及未来科学城、城建、金茂联合体竞得。无论是最终竞得土地的企业,还是参与竞拍的企业中,都没有发现碧桂园、恒大、融创、龙湖甚至泰禾这类耳熟能详的房企身影。万科则只是象征性地参与了北七家地块的竞拍,但最终颗粒无收。

  相比之下,摘取土地的房企则绝大部分都是国资背景的企业。尤其是中铁系,一共花费了129亿元重仓京城。当日,继中铁诺德以70.2亿元总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块后,中铁置业以58.4亿元摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块。

  而北京中铁诺德房地产开发有限公司是中铁建工集团的全资子公司,中铁建工是中国中铁股份有限公司的全资公司。中铁置业集团北京有限公司则为中铁置业的全资子公司,中铁置业同为中国中铁的全资子公司。

  如此算来,中铁诺德与中铁置业同为中铁系子公司。这意味着中铁系斥资128.6亿元竞得丰台区两宗地块,新增土地储备10.19万平方米,可谓是大手笔。

  不仅是中铁,相对于民营龙头房企的缺席和望而却步,住总、北京城建等其他国资背景的房企也都均有收获。

  为何会出现这样的反差?业内人士认为,非国资房企的“钱包”干瘪了。按照市场多年的经验,这类民营房企往往在市场向上时,疯狂加杠杆,也敢于拿地王。放在当时市场向上无可厚非,但如今楼市调控加码,房价下行时,产品遭遇限购回款难、融资渠道不畅等原因导致非国资背景的房企在资金方面明显受限。

  合硕机构首席分析师郭毅就表示,这次北京的土拍结果也证明了碧桂园、恒大这些一线企业在北京“体验”一番后重回三、四线城市市场。

  发债融资井喷 成本却各有不同

  钱没了不敢拍地,那能不能融资呢?众所周知,房企一向重视资金链安全,也有各种办法搞到融资。事实也确实如此,11月以来,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,且大部分都是非国资背景的房企。据不完全统计,截至11月20日,已有近20家房企的21项融资成功获批或发行,合计数额已经超过500亿元。

  不过发债获批,却并不意味着房企的资金荒会缓解,反倒是融资成本一路走高。亿翰智库提供的数据显示,从可用杠杆资金的角度来说,企业腾挪的空间已然非常有限,已经有多家企业表示其融资成本从12%到15%、18%不断攀升。

  像11月20日,时代中国控股有限公司公告称,将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,年利率10.95%;11月19日,福建福晟集团有限公司2018年公司债券(第一期)发行完成,发行总额10亿元,票面利率7.90%;合景泰富及雅居乐分别发行2年期4亿美元优先票据,成本上升至9.85%和9.5%;正荣地产于10月19日发行了一笔境外优先票据,利率为12.5%;恒大则在10月31日发行了三笔共计18亿美元的优先票据,分别为年化利率11%、年化利率13%和年化利率13.75%,不久后又在11月份发行了10亿美元的优先票据,年利率11%。

  值得注意的是,与高成本融资相对的是,首创置业在11月27日晚间发布公告称,将发行总额不超过人民币 50 亿元的公司债券,债券品种一票面利率询价区间为 4.0%-5.0%(含上下限),品种二票面利率询价区间为 4.4%-5.4%(含上下限)。

  通过对比不难看出,国资背景的房企除了政府背书以外,健康的财政和稳健的发展策略使其能以较低的成本进行融资,而非国资背景的房企,在国内以人民币计算的融资成本已经超过了10%,而通过国际上发债融资,以美元结算的融资成本更是10%-15%不等。对于普通人的理财观念来说,这样的利率已经是非常高了。如此来之不易的资金,对于房企来说,要用在最要紧的当口,而不是轻易地在土地扩张上过分用力。

  对此,戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受北京青年报记者采访时表示,11月份有个普遍的现象就是房企获得融资的批准增加了,近期开发商密集通过债市和票据市场融资“解渴”。相比之前严格的去杠杆,已经是有了一定的放松,意在降低财务风险,让房企的资金压力有所缓解。但此举同时也反映了资金缺口依然很大,许多房企需要钱应急,以应付前期债务到期兑付的压力。这种情况下,对于一些房企来说,融资拿到钱,比以多少成本拿到钱更为重要。

  正是房企资金方面的松紧程度不同,造成了房企在北京土地市场上表现不一。魏东表示,融资渠道和融资能力更强的国资房企这时就具备了优势,也就为其在购买土地上高奏凯歌埋下了伏笔。

  集中还款期将至 资金压力不减

  虽然房企发债开始获批,但面对2018年最后一个月,债券市场上即将到期的各类债券规模仍然较大。Wind数据显示,房地产企业未来40天左右的时间里,共有81只债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元。此外,境外债方面,截至年底,房企海外债券到期规模近90亿元。

  魏东表示,在2015年-2016年的楼市旺季中,不少房企通过加杠杆的方式扩张,由于地产债的期限多为3-5年,所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。但这个时间恰好是房地产政策变化、限购加码、楼市回款变慢的时间点。数据显示,2018年9月1日至12月31日,地产债的总偿还量达到1292.67亿元,2019年上半年总偿还量达到2116.51亿元。

  也正因为此,部分房企发债明显加速。甚至除了发债,一些开发商还毅然“卖股补血”。像富力地产就在11月份发布公告称,拟发行不超过8.06亿股新H股,发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%,若以每股12港元的均价计算,此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途,富力地产表示,将全部用于补充公司资本金,其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

  魏东表示,正是由于大量债务到期的压力,不少房企无力在土地市场角逐,只是能够尽力筹钱,偿还债务维持生计,希望熬过政策困难时期。

  业内人士表示,在旺季中加杠杆追求速度的企业,除了自身债务压力巨大以外,融资成本也是居高不下。相反,政府背书、杠杆率较低的房企,则更容易获得低息的贷款,更容易以较低的成本拿到钱,这也是为什么在周一的土地成交中,国资背景房企收获颇丰的重要原因。


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