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签订借名买房协议的效力认定——北京房产律师

发布日期:2018-11-08 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告马女士起诉称:2003年9月7日,我与被告就借名购房一事签署协议。协议约定:1、我以被告名义购买C地×区×#×房一套;2、所有房款由我承担;3、我付清全部房款后,被告协助我办理过户手续;4、被告需要买房时,提前3个月通知我,我在30日内还清银行贷款并在45日内将产权过户到我名下,以便被告再行购买商品房和经济适用房。协议签署后,我以被告名义签订了购房合同并在第三人K银行C地支行处办理了抵押借款手续,交付了首付房款,按月偿还贷款。房屋交付至今,由我长期居住与使用。2004年8月16日,该房屋办理了产权证,产权人登记为被告。2013年9月18日,该房屋贷款已由我全部还清,因被告拒不协助办理解除抵押手续,现该房屋仍未解押。近两年,我多次要求被告办理过户手续,但是被告在收取我10万元补偿款后,至今拒不配合,且多次协商无果,所以只能请求法院判令:1、第三人K银行办理甲市C地区XX镇C地×区×号楼×幢×号房屋的解除抵押手续;2、被告王某协助我将甲市C地区XX镇C地×区×号楼×幢×号房屋办理至我名下。

  二、被告辩称

  被告王某答辩称:不同意原告诉讼请求。购房时原告不具有经济适用房资格,故诱骗我用我的指标帮其抢占经济适用房房源,承诺待其取得经济适用房资格后过户,我可另行申购经济适用房。2014年3月,我与原告多次确认后得知,原告在签订协议的12年间,始终无法如约取得经济适用房资格并办理过户手续,而我购买保障性住房的权益因此长期受到损害。这期间,原告也并未主动提出过户事宜,反而是我提出过户而原告一再搪塞,后来原告甚至要求我转卖房屋给他人,帮助原告炒房,我为了保障自己的经济适用房申购资格而拒绝了原告的要求。另外,原告所说的10万元补偿款是其在我结婚时赠予的礼金,原告在赠予时并未说明这10万元是补偿款,且考虑到原告与我家庭以往的人情往来,我有理由认为这笔钱并无其他含义,而原告提出这笔钱为补偿款时也已经是给予这笔钱的两年之后。综上,我认为该协议违反经济适用房的相关法律法规及管理办法,扰乱社会主义经济秩序,损害社会公众利益,故主张该协议无效,而且考虑到该协议客观上不能执行,我已于2014年4月3日正式通知原告解除协议,截止2016年1月原告均未提出异议,故主张原协议无效,请求法院驳回原告诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2003年9月7日,王某(甲方)与马女士(乙方)签订一份协议书,约定:1、乙方以甲方名义购买C地×区×#×房一套。2、所有房款(包括首付款及银行贷款)均由乙方支付,甲方不承担任何费用。3、在乙方付清全部房款后,甲方协助乙方办理过户手续,但其费用均由乙方支付。4、甲方若需买房时,应提前三个月通知乙方,乙方在接到通知后,务必在30日还清银行全部贷款,并在45日内将产权过户到乙方,以便甲方再行购买商品房和经济适用房。5、该协议一式两份,双方各执一份。

  同日,王某与甲市XX房地产开发有限责任公司签订合同,约定王某以441172元的价格购买上述协议书中所涉房屋,该房屋的全部购房款及相关税费均由马女士支付。房屋交付后,马女士占有并使用该房屋至今。2004年,该房屋办理了产权证,产权登记在王某名下,房屋性质为经济适用住房。

  另查,马女士家庭不符合限购政策规定,现不具有购房资格。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告王某于本判决生效后十五日内到第三人K银行股份有限公司甲市C地支行处办理C地区XX镇天通×苑×区×号楼×层×号房屋的解除抵押手续;

  2、驳回原告马女士的其他诉讼请求;

  3、驳回原被告的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:关于2003年双方签订的协议书的性质认定,从双方协议的履行情况来看,从开发商处购买诉争房屋时马女士支付了全部购房款及相关费用,按揭贷款由马女士负责偿还,房屋由马女士占有使用,房屋的产权证书、购房发票等购房手续原件由马女士持有,双方之间实质上形成借名买房关系。关于双方之间的协议效力问题,因诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,该房屋现已具备上市条件,双方之间的借名买房协议不存在法定无效的情形,应为合法有效,故对王某反诉要求确认合同无效的诉讼请求,不予支持。关于马女士要求第三人K银行C地支行办理房屋解押手续的诉讼请求,因该房屋贷款已由马女士偿还完毕,第三人亦认可该房屋已经符合解除抵押的条件,故该房屋应当办理解除抵押手续。因该房屋抵押人为王某,王某应配合办理该房屋的解押手续,若王某不予协助,则第三人K银行C地支行应按生效判决书的要求配合人民法院执行,协助办理房屋的解除抵押手续。关于马女士要求王某协助办理过户手续的诉讼请求,因马女士目前暂无甲市购房资格,客观上无法完成过户手续,故对该请求不予支持。



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