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靳双权律师评析一起借名买房引起的纠纷

发布日期:2018-11-08 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告花先生起诉称:2017年3月14日,我与卖方李某及房屋中介甲市T物业服务股份有限公司B地分公司三方签订《房地产买卖三方合约》,购买乙市B地区XX园XX座XXX房的房产,交易价格为1200000元,我于当天向卖方李某支付定金50000元,2017年4月30日以现金方式向卖方李某支付首期楼款200000元。后因我征信问题,2017年4月17日我与卖方李某签订了《补充协议》,之后我又委托被告与卖方达成购房协议,同意以被告名义与银行签署房屋贷款合同,并与被告约定,每月的供房款资金由我转入被告还房贷的银行账户,由被告代为向银行还贷。购房完成后,我对房屋进行了装修,购买了电器,一切准备妥当之时,我与被告产生矛盾,被告将门锁换掉,并声称房屋归其所有,为维护我合法权益,请求法院判令:1.被告吴女士立即将位于乙市B地区XX园XX座XXX房交付给我花先生使用;2.确认乙市B地区XX园XX座XXX房的房产所有权人为我,并于判决生效后立即协助将上述房屋过户至我名下;3.被告承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告吴女士辩称:1.我与原告双方并未达成代持合意,原告根本无买房能力;我和原告双方原本私交甚笃,双方也有生意上的合作,因我经济条件较好,对原告无论是在生意上还是生活中都相当照拂。2.本案纠纷的起源即在于原告刚开始声称想买房,并与我夫妻一同前往看房。后原告与我们双方都觉得房屋状况较好,便想交定金,原告经济状况欠佳,我委托我丈夫的胞弟韩先生于2017年3月14日即交定金的当日将定金50000元打给原告,再由原告支付给卖家李某。后原告又动用合伙体的资金支付房屋二期款200000元。此后,原告因征信问题未能成功申请银行贷款导致无法支付房屋余款。在原告求助我时,我考虑到前期款项250000元实际均是自己投进去的,此时违约不买的成本太高,便向我丈夫的弟弟韩先生借钱支付了房屋剩余楼款,但前提是房子必须写在我名下,由我持有。后我与李某办理了房屋产权转移登记后,便用案涉房屋向C银行贷款800000元用于偿还借款。由始自终,原告与我双方在案涉房屋买卖交易的过程中从未达成过代持合意,我也未能提供证据证明双方确实存在代持合意。从常理角度出发,再善意的人,为了买房出力又举债,又怎会是为他人代持呢?案涉房屋房款及购房相关的中介费、税费、所有权登记费均由我承担。3.案涉房屋实际交付使用产生的物业建档费、水电气开户费均由我承担;案涉房屋实际交付使用必须产生的物业建档费、当月水电费、水电气开户费等均由我支付,所有相关开户材料及单据也一直由我持有。4.我与卖方李某、中介方甲市T物业服务有限公司在自愿、平等情况下签订的《房地产买卖三方合约》真实、合法、有效。签订后,我按约履行支付购房款及中介费的义务,卖方李某按约协助我完成案涉房屋所有权转移至我名下的不动产登记手续,并由我承担交易产生的所有税费,该宗房产交易所涉债的合意真实、合法、有效,物权变动行为也已完成登记公示,我是受《中华人民共和国物权法》等相关法律法规保护的不动产权人。反观原告,既未证明双方有达成明确的代持合意,也未能证明其对案涉房产履行了完全的房款支付义务。如若法庭支持其无理的诉求,将极大的违背正常的市场交易秩序,也会鼓励更多的像原告这一类的恶意诉讼者去肆意破坏法定的不动产登记秩序。另,案涉房产现正处于抵押状态,如原告的无理诉求得到支持,实际上的物权变动也是无法操作的。5.根据《中华人民共和国物权法》,我对争议不动产拥有合法有效的物权;本案中,我对于争议不动产,已经完成了房款的支付,包括50000元、200000元、950000元,不动产权利证书也明确记载我为权利人,根据《中华人民共和国物权法》,争议不动产物权的设立合法有效,我对争议不动产拥有合法有效的物权。相反,原告对争议不动产,没有支付房款,退一万步说,其中的200000元可能是先用合伙体的资金,但是由于合伙体没有进行任何的结算、清算,该200000元的权利主体是不属于原告的,因此原告对争议的不动产既没有债权权利,更不存在有物权权利。我才是案涉房产合法的所有权人,我的物权应当得到法律的保护。所以请求法院依法驳回原告的所有诉求。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:诉争房屋位于乙市B地区XX园XX座XXX房,诉争房屋于2014年3月18日登记李某、黄女士为权利人,于2017年7月11日登记被告吴女士为权利人;抵押权人为C银行。

  原告花先生(买方)与被告李某、黄女士(卖方)、甲市T物业服务股份有限公司B地T管理处签订《房地产买卖三方合约》,约定:买方向卖方购买诉争房屋,交易价格1200000元,定金50000元须在2017年3月14日前支付给卖方,首期楼款(不含定金)360000元,买方于递件成功当天支付卖方(卖方出资赎契适用),楼价余款按揭付款;本次转让发生的有关税费及其他过户费由买方承担;诉争房屋交付时间为卖方收齐楼款当天;诉争房屋带租约出售。

  2017年3月14日,原告花先生向案外人李某转账50000元;李某出具定金收据,确认收到原告购买诉争房屋定金50000元。

  2017年4月17日,李某(卖方、甲方)与原告花先生(买方、乙方)签订《补充协议》,约定:2017年3月14日,乙方购买甲方诉争房屋,成交价为1200000元,由于银行政策问题现需更换K银行再次申请贷款,双方协商同意无论银行在2017年5月1日前是否出具同意贷款申请书,乙方同意2017年5月1日前支付首期楼款200000元给甲方;若银行在2017年5月1日前出具同意贷款申请书,按银行贷款正常流程走;若银行在2017年5月1日前不能出具同意贷款书,双方同意在2017年6月14日前去房管办理交税过户手续,取得受理回执单当天即时支付剩余房款950000元给甲方。

  2017年4月30日,李某出具首期楼款收据,确认收到原告花先生购买诉争房屋首期楼款现金200000元;该收据备注写明经买卖双方友好协商,在2017年6月14日前,双方不得以任何借口中途解除合同或出现违约,违约方必须承担定金50000元和200000元的责任(若卖方违约则需双倍返还250000元,若买方违约,则卖方没收250000元)。

  李某(卖方、甲方)与原告花先生(买方、乙方)签订《解除合同协议》,约定:2017年3月14日,乙方购买甲方诉争房屋,成交价1200000元;经买卖双方友好协商,原购房合同解除,原购房定金250000元转为新签订购房合同的购房定金,原购房定金收据无效,合同就此解除,买卖双方互不追究法律责任。

  2017年6月21日,被告吴女士(买方)与被告李某、黄女士(卖方)、甲市T物业服务股份有限公司B地T管理处签订《房地产买卖三方合约》约定:买方向卖方购买诉争房屋,交易价格1200000元,定金250000元,楼价余款950000元,买方于完税过户当天直接支付卖方。

  2017年6月21日,韩先生向李某转账950000元。同日,李某出具剩余楼款收据,确认收到被告吴女士购买诉争房屋的剩余楼款950000元。韩先生出具《说明》,该说明写明其为被告吴女士配偶韩某的胞弟,2017年6月,吴女士向韩先生借款用于支付购房款,韩先生于2017年6月21日从韩先生中国K银行账户转账950000元至李某银行账户,此后吴女士向银行借款偿还韩先生的借款。原告陈述该款项是应原告要求以向被告借款的名义要求被告先行支付的。

  2017年6月21日,被告吴女士向甲市T物业服务股份有限公司B地T支付18000元;2017年6月27日,甲市T物业服务股份有限公司B地T管理处出具发票,确认收到原告花先生服务费18000元。

  2017年6月21日,被告吴女士向乙市B地区地方税务局支付12306.72元、811.43元、811.43元;同日,乙市B地区地方税务局出具税收完税证明,分别载明收到被告吴女士购买诉争房屋契税12301.72元、印花税5元,收到黄女士出售诉争房屋个人所得税811.43元、收到李某出售诉争房屋个人所得税811.43元。同日,被告吴女士向B地区国土城建和水务局(里水房管)支付房屋所有权登记费80元。

  2017年8月15日,甲市T物业服务股份有限公司物业服务中心出具收据确认收到诉争房屋业主吴女士支付的建档费100元;同日,甲市T物业服务股份有限公司物业服务中心出具收据,确认收到吴女士交来诉争房屋物业服务费和公摊水电费227.75元。

  2017年9月6日,被告吴女士(甲方、借款人)与C银行股份有限公司 (乙方、贷款人及抵押权人)签订《个人抵押贷款合同》,约定:甲方向乙方借款800000元,贷款用途为装修+购家私电器;贷款期限为240个月,自2017年9月6日起至2037年9月6日止;合同项下的抵押物为诉争房屋。

  另查明,2017年6月13日,花某分两笔分五次向吴女士银行账户转账。该五笔款项的收款账号均为尾号为6756的账号;原告主张该款项为原告向被告支付的五笔银行还贷资金;被告主张该款项为原告兄妹代被告偿还的部分银行贷款。2018年5月23日,花某出具《证明》,该证明写明花某因诉争房屋向吴女士支付的贷款还款、借款利息、贷款费用支出等所有钱款,因房屋装修所支付的材料、家具、家电等所有钱款以及其他与诉争房屋相关联的所有款项的支付均是受原告花先生指派。

  原告花先生的户籍为丙市。被告吴女士与韩某是夫妻关系。

  2018年3月23日,原告提起诉讼。诉讼中,原告陈述花某是原告的哥哥,原告与被告就诉争房屋的借名买房是由花某介绍,购房资金也是由花某支付,花某与被告的丈夫韩某一起经营合伙体;被告陈述被告、韩某、韩先生与原告、花某共同经营合伙体。原告陈述对于银行抵押贷款其偿还至2018年2月,后因原、被告就诉争房屋产生纠纷,原告未再偿还银行抵押贷款。被告确认自2018年3月起诉争房屋担保的银行抵押贷款由被告吴女士自行偿还,被告吴女士提供的还款记录显示的还款账号尾数亦为6756。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告花先生的全部诉讼请求。

  五、律师点评

  房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为:不动产的物权登记具有公示公信效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。诉争房屋登记在被告吴女士名下,原、被告双方并未就诉争房屋办理相应的权属转移登记手续,未产生物权设立、变动的效力,原告请求确认诉争房屋归其所有没有法律依据,依法不予支持。

  关于被告是否需协助原告办理诉争房屋过户手续的问题,靳律师分析如下:一方面,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。诉争房屋担保的抵押贷款尚未还清,诉争房屋现存在抵押权,在诉争房屋涂销抵押登记前,诉争房屋不具备办理产权转移登记的条件;另一方面,原告花先生的户籍地位于丙市,诉争房屋在限购范围内,原告未提供证据证明其在现行限购政策下具备购房资格。综上,对原告要求被告协助办理诉争房屋过户手续的诉讼请求不予支持。

  民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。原、被告虽未就原告借被告名义购买诉争房屋签订的书面协议,但原、被告分别与李某、黄女士签订的《房地产买卖三方合约》的约定及款项支付情况、2017年6月28日至2018年1月19日期间花某与被告吴女士的微信聊天记录、原告持有的被告手写清单载明的内容以及原告在2017年10月至2018年2月偿还诉争房屋项下抵押贷款的事实已形成完整的证据链,共同印证原、被告就原告借被告名义购买诉争房屋确实曾达成了合意。原、被告虽对借名买房形成了合意,但在实际履行过程中,原告并未按借名买房的协议严格履行自身义务,从2017年6月28日至2018年1月19日期间花某与被告吴女士的微信聊天记录可以看出,被告向李某、黄女士支付购房余款950000元、缴纳诉争房屋过户产生的相应税费及其他款项后,原告并未按照协议约定将被告垫付的相应款项支付予被告,且在被告催促原告返还其因诉争房屋垫付的相应款项、原告未提供证据证明被告变更诉争房屋担保的抵押贷款还款账户或阻碍原告继续还贷的情况下,原告中途停止还贷,由被告于2018年3月份开始自行还款,从原、被告的上述行为可知,原、被告以实际行为变更了曾经达成的借名买房的合意,原、被告实际对诉争房屋均有出资,在原、被告根据购买诉争房屋实际情况对双方的权利义务结算前,原告要求被告交付诉争房屋无事实和法律依据,依法不予支持。



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