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买了农村房屋房主不配合办理过户登记——北京房产律师

发布日期:2018-11-07 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告荣某起诉称:被告王先生于2000年将位于XX村的三间瓦房以壹仟元价格卖给了我,并立下契约由中证人王甲、王乙、王丙签字为证,由王大叔执笔并将该房的房产证、集体土地建设用地使用证,一并交给了我。此后我多次催促被告办理过户手续,被告以各种理由拒绝办理过户手续。请求判令被告协助我办理房屋过户手续,本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告王先生答辩称:房产过户的前提是房屋买卖契约合法有效,本案中双方订立的房屋买卖契约无效,故应驳回原告的诉讼请求。涉案房产产权证书上载明的产权人是我,而本案的被告又是我,诉讼主体错误。原告未与我进行协商,契约的内容不是双方协商一致的结果,且契约文本是事先制作好的,我只能被动按手印认可。原告请托与其有利害关系的村民王乙将我叫到原告家中,摆好酒席,与原告有利害关系的其他中证人轮番向我敬酒,我按手印时处于醉酒神智不清的状态,按手印的行为非我真实意思表示。房产交易的价格是一千元,远低于涉案房产当时的市场价,原告未支付对价,显失公平。我在村中只有涉案房产一处,根据一户一宅的规定,如果原告的请求被法院支持,我将无房居住,我现在居住的房产是我女儿的房产。订立契约的场所是在原告家中,有趁人之危的嫌疑,且契约中无我的签名,中证人和执笔人均与原告有利害关系,有合谋恶意串通损害第三人利益的嫌疑。涉案房产是我与妻子冯女士共同所有的房产,未经冯女士同意擅自处分共有房产的契约应当无效,且原告不满足善意取得的条件。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2000年8月16日,原、被告签订契约,约定“立卖契人王先生情愿将自有北屋瓦房三间四至以房产证为准证随契走卖于荣某名下为主计款人民币壹仟元整恐后无凭立此为证。中证人王丙、王乙、王甲,执笔人王大叔。贰零零零年捌月拾陆日立。”被告王先生在契约上按手印,中证人王丙、王乙、王甲、执笔人王大叔均在契约上签名及按手印。原告主张契约中“荣某”即本案原告荣某,房款1000元当时交给了被告,被告将房产证和土地证交给了原告。经庭审质证,被告对原告提交的房屋买卖契约的真实性无异议,认可“荣某”即本案原告荣某,认可收到房款1000元。原告在庭审中变更诉讼请求为确认原、被告于2000年8月16日签订的房屋买卖契约有效,确认位于甲市乙区XX镇XX村南的诉争房屋归原告所有,本案诉讼费由被告承担。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告荣某与被告王先生于2000年8月16日签订的房屋买卖契约合法有效。

  2、位于甲市乙区XX镇XX村南王先生名下的房屋归原告荣某所有。

  五、律师点评

  农村房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为:原、被告于2000年8月16日签订的房屋买卖契约,是双方当事人真实意思的表示,且不违反法律、法规的强制性和禁止性规定,该房屋买卖契约合法有效,双方当事人均应按照约定全面履行权利义务。被告主张签订房屋买卖契约时醉酒神志不清,按手印的行为非被告的真实意思表示,因原告不予认可且被告无证据证明,故不予支持。被告主张房屋交易价格1000元显失公平,因原告不予认可且被告在法定期限内未请求变更或者撤销,故也不予支持。原告按照契约约定付清房款1000元,且从2000年开始管理该房屋的事实,可证明原告已对该房屋拥有实际所有权,本案诉争房屋应归原告所有。被告主张原告购买涉案房屋的行为违反了土地管理法关于一户一宅的规定,因土地管理法关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定属于行政审批宅基地的范围,并非本案同一集体经济组织内部平等民事主体之间发生的买卖关系,故被告的此项主张,于法无据,不予支持。被告主张该房屋系其与妻子冯女士的夫妻共同财产,被告未经冯女士同意而私自出卖房屋的行为侵犯了冯女士的合法权益,故该房屋买卖契约无效。被告当场将房产证和土地证交付给原告,原告当场付清房款1000元的事实可证明被告与原告签订房屋买卖契约将房屋出卖给原告的行为系房屋产权登记所有人即本案被告真实意思的表示,且该房屋买卖契约已实际履行,被告主张被告妻子冯女士直至2013年才知道被告将房屋出卖给原告,冯女士作为房屋的共同所有权人在发生房屋买卖行为长达十三年中对房屋的现状及使用情况不知情,明显与日常经验法则相悖,故被告的此项主张,于情不符,于理不合,不予支持。综上,原告要求确认与被告签订的房屋买卖契约合法有效、本案诉争房屋归原告所有,理由正当,于法有据,予以支持。



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