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房贷未批下来,借名买房合同的处理——北京房产律师

发布日期:2018-11-06 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告周某起诉称: 2017年4月27日,我和被告签订《甲市房屋买卖合同》,约定被告将其位于乙区××镇地区××南区××号楼××层××室出售给我,价格为410万元,定金及首付款为2280000元,其余房款通过贷款形式支付。我现已经支付定金及首付款2280000元。合同约定,涉诉房屋用途为住宅;涉诉房屋产权证书也载明该房屋为住宅。签订合同时,我即告知被告,我没有购房资格必须借用他人资格购房,被告表示同意。2017年5月12日,被告与我指定的第三人钱某签订《存量房屋买卖合同》。被告配合我及钱某办理银行贷款手续,双方约定的贷款银行为Z银行。但是Z银行于2017年5月26日告知我及钱某,因为涉诉房屋房本登记前后不一致,用途前面登记为住宅,后面登记为住商,涉诉房屋不能批贷。我认为,涉诉房屋不是住宅,不能实现我的购房目的;因为被告房屋产权证的问题导致不能贷款,我无力支付剩余1820000元房款,我与被告之间所签订的合同不能继续履行。所以请求法院判令:1.判令解除我与被告之间所签订的《甲市房屋买卖合同》及第三人钱某与被告所签订《存量房屋买卖合同》;2.判令被告返还我房款2280000元;3.判令被告支付我已交纳房款利息(基数为2280000元,自2017年5月26日起至实际支付之日止,利率按银行同期贷款利率的四倍计算);4.本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告汤某辩称:我和原告之间签署的《甲市房屋买卖合同》关于涉诉房屋的出售价格、房屋的交付使用以及买卖双方的违约责任等均有较为具体的约定,具备房屋买卖合同的基本要素,符合双方的真实意思表示,合同合法有效。双方虽在合同的具体履行中存在分歧,但上述《甲市房屋买卖合同》仍然存在继续履行的法律和事实基础。我不同意解除双方之间的合同,即使银行未批贷,并不会直接导致该合同目的无法实现,合同在法律上或者事实上均能履行。此外,我与第三人之间的合同,原告无权主张解除。

  2017年3月26日,甲市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发[2017]第112号)(下称“2017年3月26日公告”),其中“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定,成为业界新闻焦点,影响力很广。2017年3月26日公告先于原告和我签署合同的时间,原告精通于二手房交易,应在签署该合同之前已经知悉并完全了解2017年3月26日公告。原告实际考察房屋时,该房屋正出租给一家中介公司,用于商用;原告与我签署该合同时,即视为房屋交付给了原告,并且承租人交付的年租金由原告收取,原告将该10万元租金支付给我,也表明原告在签署合同前已经知道该房屋有商用的性质。甲市X房地产经纪有限公司提供中介服务时也会告知原告该房屋的实际情况。原告应当预知到银行有可能不给其批贷,但原告在明知的情况下仍与我签署该合同,证明其已经做好自筹资金的准备,只是因为涉诉房屋价格下跌才找借口要求解除该合同。

  我已经将原告支付的购房款重新购买了房屋,若该合同解除,我已无能力将购房款退还给原告。涉诉房屋是我的唯一住房,该合同解除后,势必导致我无钱偿还原告,新购买的楼房又由于尾款未付而无法获得,可能会导致我无家可归,现我已经快70岁,为维护老年人的合法权益,请法院慎重考虑。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

  第三人钱某述称:同意解除我与被告之间所签的合同,不同意以我的名义申请贷款,亦不同意将涉诉房屋过户至我名下。同意原告所有诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:2010年8月6日,汤某取得乙区××小区××号楼××层××房屋的《房屋所有权证》,证书显示,房屋性质:商品房,规划用途:住宅,建筑面积为118.22平方米。证书内粘贴的《甲市房屋登记表》显示房屋用途:住商。

  2017年3月26日,甲市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发[2017]第112号)。公告第五条规定,本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。公告第七条规定:商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  2017年4月27日,汤某(出卖人、甲方)与周某(买受人、乙方)在甲市X房地产经纪有限公司(居间方、丙方)见证下签订《甲市房屋买卖合同》,约定出卖人将其位于甲市乙区××小区××号楼××层××室出售给买受人。合同约定:房屋成交价格410万元,其中定金8万元,拟贷款金额182万元,剩余房款为首付款。房屋规划设计用途为住宅。

  2017年4月27日,周某给付汤某定金8万元。同日,钱某为周某出具《证明》,内容为:因周某没有购房资质,特借用钱某的名字购买位于乙区××南区××号楼××层××室楼房一套,面积118.22平方米,总房价肆佰贰拾万元整,定金捌万元,首付款贰佰贰拾万元,均由周某出的资,周某一次性给钱某贰万元人民币作为背户补助,购房贷款批复后即给钱某,双方协商无论上述房产涨价还是落价均与钱某无关,银行贷款月供由周某负责缴纳,不得断交月供,不得给钱某造成逾期,如果数年后上述房产变卖,钱某无条件配合周某办理手续。

  2017年5月12日,汤某(出卖人)与钱某(买受人)签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,并办理网签手续。合同约定价格为280万元。

  2017年5月15日,周某向钱某转账220万元,钱某向汤某转账220万元,汤某为钱某出具收到首付款220万元的收条。涉诉房屋现出租给一个公司使用。同日,汤某给付周某涉诉房屋2017年5月1日至2018年5月1日的租金10万元。

  钱某向Z银行申请贷款未获批准。

  另查:双方签订合同时,均明知周某不符合甲市房屋限购政策。为履行双方之间的房屋买卖合同,周某寻找钱某借名买房,使用钱某的名义进行贷款,并准备过户至钱某名下。周某表示,双方系按2017年4月27日双方所签订的房屋买卖合同履行,买受人的义务由周某、钱某共同履行。汤某认可双方系按2017年4月27日所签订的房屋买卖合同履行,其中申请贷款、协助过户等义务由钱某负责完成。本案中,钱某最终表示,不同意以其名义进行贷款,也不同意将涉诉房屋过户至其名下。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告周某与被告汤某于二○一七年四月二十七日签订的《甲市房屋买卖合同》以及第三人钱某与被告汤某于二○一七年五月十二日签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》于本判决生效之日解除;

  2、被告汤某返还原告周某购房款二百一十八万元,于本判决生效之日起七日内给付;

  3、驳回原告周某的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:双方存在的争议焦点有:1.以第三人名义申请未能获取银行贷款,三方是否存在过错;2.若不能获取银行贷款,双方及第三人的房屋买卖合同是否继续履行;3.若房屋买卖合同不能履行,如何处理合同解除的后果。

  银行审批贷款时会综合考虑诸多因素,如申请人的还款能力,具体体现为个人月收入、资产;还款意愿,体现为个人的信用记录;同时还会考虑当时的贷款政策、抵押物的变现能力等。本案中,周某主张系因房屋所有权证前后登记不一致原因导致银行未批贷。Z银行信用业务送审表中意见为:“核实抵押物具体情况,为何房本登记前后不一致,用途为住宅,登记表页为住商,若真实不一致,不予准入。”可见送审表中并未明确未批贷的原因。根据乙区住房和城乡建设委员会工作人员的解释,住房的性质应以房地产登记中心留存的登记簿为准,该登记簿记载涉诉房屋系住宅。参考该解释,涉诉房屋性质属于住宅,而非商业、办公类项目,或者住宅与住商的混合体。退一步讲,即使Z银行贷款审核人员认为,由于房屋所有权证前后登记不一致不能批贷,该登记不一致的问题,并非周某、钱某、汤某的过错造成。现有证据不足以证明周某、钱某、汤某在未能获取银行贷款问题中存在过错。

  周某、汤某所签的房屋买卖合同中,双方并未约定,若贷款未获得银行审批,本合同即解除,故贷款未获审批并非双方事前约定的合同解除条件。本案中,周某要求解除合同,汤某不同意解除合同,双方无法就合同解除协商一致。

  银行未批贷的情节,并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(一)项所规定的因不可抗力致使不能实现合同目的情形。汤某未迟延履行债务,亦未拒绝履行债务,也不存在其他违约行为致使不能实现合同目的,故现有情况下,并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)、(三)、(四)项所规定的情形。

  汤某表示,涉诉合同在法律上或者事实上均能履行。本案中,当事人双方在订立合同时均明知合同不符合当时的住房限购政策。现有情况下,钱某拒绝配合进行贷款,不同意将房屋过户至钱某名下;若继续履行周某、汤某之间的合同,又因周某不符合住房限购政策,涉诉房屋无法过户至周某名下,合同的履行存在现实阻碍,故合同在事实上不能履行。需要指出的是,该种借名买房的行为系为了规避住房限购政策。规避政策的行为会扰乱和冲击房地产市场的正常秩序,严重影响国家房地产调控政策的贯彻落实。考虑到钱某与汤某之间的合同也是为了履行周某与汤某之间的合同所签,钱某亦同意解除,故周某、汤某之间的合同,钱某、汤某之间的合同均应一并予以解除。对于周某要求解除周某、汤某之间所签订的《甲市房屋买卖合同》及第三人钱某与汤某所签订《存量房屋买卖合同》的诉讼请求,予以支持。

  考虑到周某作为买房人不符合住房限购政策,其也不同意继续履行合同,周某所找的第三人又拒绝配合贷款与协助过户,上述情节共同造成合同在事实上不能履行,故周某对合同的解除应承担主要责任。汤某明知周某违反住房限购政策,仍将房屋出售给周某,并配合使用钱某的名义贷款以规避住房限购政策,其应承担相应责任。

  综上所述,因合同在事实上无法履行,故周某与汤某之间的合同、钱某与汤某之间的合同均应予以解除。根据现行合同法,合同解除不仅向将来发生效力,即尚未履行的终止履行;而且解除产生溯及既往的效果,各自应返还其接受的履行。合同解除后,汤某应返还周某所给付的房款。考虑到本案中,汤某依据合同向周某给付了2017年5月1日至2018年5月1日的租金,现双方之间的合同已解除,该租金应自返还房款数额中予以扣除。因周某对本案负主要责任,故对其要求支付利息的诉讼请求,不予支持。本案中,汤某主张继续履行合同,故对于合同解除后对汤某可能造成的损失问题,汤某可以另行主张。



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