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因不能举证证明存在借名买房,起诉被驳回——北京房产律师

发布日期:2018-11-05 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告刘女士起诉称: 2014年3月我欲购买房屋,后经朋友介绍与被告钱某认识,经双方商定由我出资243万元购买钱某名下位于甲市XX区XX镇XX小区1302号房屋。随后,我通过银行转账方式向钱某支付了房屋价款,钱某向我交付了房屋。因我在与钱某商定购房事宜时不具备甲市要求的购房资格而无法直接过户完成交易,故双方从诚信履约确保交易安全的方面做了处理,一方面由钱某向我出具过户承诺书,另一方面我借用好友的购房资质与钱某分别签订《存量房屋买卖合同》及办理《存量房屋买卖合同(自行成交版)》合同编号×的网签合同,以此确保双方不至发生房屋过户及价款纠纷,也确保我与出借购房资格两朋友之间不会发生房屋借名纠纷。时至今日,我已具备购房资格,在此期间要求钱某给予办理过户手续,但钱某基于多种原因考虑迟迟不予理会,所以只能请求法院判令:1、判令被告钱某协助我将位于甲市XX区XX镇XX小区1302号房屋过户至我名下;2、本案诉讼费由被告钱某承担。

  二、被告辩称

  被告钱某答辩称:不同意原告的诉讼请求。我与刘女士不存在房屋买卖合同关系,我将房屋出售给了郭女士,而非刘女士。对刘女士陈述的事实不予认可。我收到的购房款均为郭女士支付,刘女士应为郭女士购房的代理人。我向郭女士交付了房屋,但刘女士占据房屋损害了我的合法权益。

  第三人郭女士、唐先生述称:2014年2月24日钱某与郭女士依法签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》。将坐落在甲市XX区XX镇XX小区1302号房屋以240万元的价格转让给了郭女士。房款已经全部交付。郭女士交付的房款中180万元是向甲市K投资担保有限公司借款,年息42%。并与担保公司签订了“抵押登记”、“强制执行公证”、“委托卖房公证”。郭女士借款后无力偿还借款本息,几次险些被强制拍卖房屋。在此情况下,郭女士与唐先生协商将涉案房屋转让给唐先生,并由唐先生偿还全部借款本息。直至2015年8月11日,唐先生偿还了所有借款本息。为了明确权利义务,由担保公司法人代表蔡小姐、出借人殷先生、转让人郭女士、受让人唐先生签署了四方协议。刘女士非法强行占用该房屋,虽经郭女士和钱某多次到该房屋清退,仍赖着不搬。现居然混淆黑白颠倒事实,企图永久霸占该房屋,刘女士的行为已经涉嫌刑事犯罪。请求法院依法保护郭女士、唐先生的合法权益。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2014年2月23日,钱某(出卖人)与郭女士(买受人)签订了《甲市房屋买卖合同》(经纪成交版)及补充条款。该合同及补充条款约定钱某将其名下坐落于甲市XX区XX镇XX小区1302号房屋出售给郭女士;房屋面积为124.02平方米,房屋总价为240万元,该房屋未设定抵押;双方在补充条款中约定以分期付款方式支付购房款,分别于2014年2月27日前付清10万元定金,于3月22日支付首付款140万元,于4月15日结清剩余尾款90万元;结清尾款后双方办理过户手续或办理委托公证手续,若公证后,出卖人须配合买受人办理相关过户手续。合同签订当日,钱某收取了郭女士部分定金1万元。该合同未办理网签备案手续。在合同履行过程中,钱某收到的其余242万购房款均来源于刘女士名下中国X银行账户和K银行账户的转账,各期款项支付时间及金额分别为:2014年2月27日9万元、3月25日5万元、3月26日90万元(K银行)、3月29日15万元、4月18日7万元、4月19日3万元、5月4日113万元。钱某共计收到房款243万元。钱某称多收的3万元属于郭女士迟延交付房款的滞纳金。郭女士对3万元滞纳金未提出异议。

  2014年8月27日,钱某又以出卖人身份与名为“李某”的案外人签订《存量房屋买卖合同》(自行成交版)并办理了网签备案。该合同约定钱某将涉案房屋出售给李某;房屋价款为161万元;该房屋已经设定抵押,抵押权人为殷先生,抵押登记日期为2014年5月4日。经网签备案的上述合同已于2016年12月撤销。

  另查,2014年4月30日,钱某与案外人殷先生签订《抵押(借款)合同》。该合同约定钱某向殷先生借款180万元并用涉案房屋设定抵押以担保债务履行,借款期限为2014年4月30日至2014年5月29日。2014年5月4日,涉案房屋办理抵押登记后,殷先生将170万元汇入刘女士名下6761的中国X银行账户,同日,刘女士向钱某转账113万元。2015年10月20日涉案房屋办理了抵押注销登记。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告刘女士的全部诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产纠纷律师靳双权分析认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实,刘女士所提供的证据不足以证明其与钱某之间存在房屋买卖合同关系。首先,刘女士主张其因商定买房时不具备购房资格而分别借用郭女士、李某的名义与钱某签订房屋买卖合同,但刘女士未举证证明其与郭女士之间存在借名买房关系,且郭女士在与钱某签订书面房屋买卖合同时也不具备购房资格,刘女士所称借用郭女士名义“占房源”的理由不合情理,不能成立;其次,钱某与李某之间签订的网签房屋买卖合同已被撤销,刘女士亦认可网签合同撤销代表钱某与李某之间的房屋买卖合同被解除,刘女士所提供的“声明”亦不足以证明其与钱某之间存在房屋买卖合同关系;第三,根据生效民事判决查明的事实,刘女士与郭女士提交的银行流水明细及各方当庭陈述可以证实,郭女士的个人资金往来多经由刘女士名下银行账户进行,且刘女士亦认可其向甲市K公司的借款180万元系由郭女士偿还,因此刘女士提交的银行转账记录仅能证明其账户是向钱某支付购房款的资金往来渠道,但并不能证明系由刘女士出资购买涉案房屋。因此,在未签订书面房屋买卖合同、又不能举证证明购房款出资确切来源、出卖人钱某不予认可的情况下,刘女士所提供的证据不足以证明其与钱某存在房屋买卖合同关系,刘女士要求钱某协助办理涉案房屋过户的诉讼请求,不具备事实及法律依据,不予支持。至于刘女士如与郭女士存在其他经济纠纷以及郭女士与钱某签订的房屋买卖合同能否继续履行,均应当由各方另行协商解决,协商不成,亦可依据各自法律关系另行主张。



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