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一起借名购买的房屋归属认定——北京房产律师

发布日期:2018-11-05 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告贺先生起诉称:我于2012年3月19日与T公司签订了《商品房预售合同》,购买T公司开发的乙区A地XX项目A栋301号房屋(以下简称涉案房屋),2012年5月29日,购买房屋的房款、产权过户代办费、房屋权属登记费等全部交纳完毕。根据甲市建委的相关规定,涉案房屋应于当日办理网签,但由于甲市商品房交易管理网的系统故障,造成涉案房屋无法进行网签,因此双方约定同意在系统排除故障后,就涉案房屋进行网签。2013年5月份,我获知可以办理涉案房屋网签手续以及产权证,2013年5月28日至7月23日,我与T公司进行交涉,要求T公司办理涉案房屋的网签以及产权证,但T公司拒不办理,所以请求法院判令:T公司办理涉案房屋的网签手续以及产权证,将涉案房屋登记至我名下。

  二、被告辩称

  被告T公司答辩称:协助办理登记备案手续以及产权过户手续是我公司的义务,但合同的真实买受人是贺先生,是龚某,还是K公司,我公司不能查明,希望法院予以查明。如果法院确定了真实买受人,我公司同意办理涉案房屋的网签手续并办理产权过户手续。涉案房屋的房款、产权过户代办费、印花税、契税等均已经全部交清,上述费用是通过龚某、K公司的账户交纳的,但因为贺先生是合同上的买方,所以上述费用的发票均是以贺先生的名义开具的。

  龚某、K公司述称:不同意贺先生的全部诉讼请求。并起诉要求确认龚某为涉案房屋实际购买人,要求T公司协助K公司办理涉案房屋的所有权登记手续,将涉案房屋过户至K公司名下。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2012年3月3日,T公司作为甲方与C股份有限公司作为乙方就涉案房屋签订了《甲市商品房认购书补充协议》,该协议落款的认购方(乙方)签字人为龚某。

  2012年3月12日,龚某作为申请人、贺先生作为受托人出具内容为“本人龚某于2012年3月3日以C股份有限公司名义认购C股份有限公司两套房源,因C股份有限公司为外资公司,且目前在甲市没有分支机构,不具备认购资格。现特申请改为本公司员工贺先生(身份证号:×××)为签约人,全权办理相关事宜。”的申请。T公司陈述收到过该申请。

  2012年3月19日,T公司作为甲方与贺先生作为乙方就涉案房屋签订了《甲市商品房认购书补充协议》。

  2012年3月19日,T公司作为出卖人与贺先生作为买受人签订了《甲市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》,约定:商品房房屋坐落为:乙区A地XX项目A栋29层2901,房屋总价款为:1656446元。龚某支付了涉案房屋的房款1656446元、产权代办费1000元、房屋权属登记费550元、契约印花税5元、契税49693.38元。

  2013年5月23日,贺先生签署了内容为:“本人贺先生(身份证号码:×××)确认如下事实:1.以本人名义购买的甲市T房地产开发有限公司所开发的合生XX社1号楼1单元2901号、XX社1号楼1单元2301号房屋,实际出资人为龚某。2.上述房屋的相关买卖合同未办理网上备案,经龚某先生确认及甲市T房地产开发有限公司同意,本人愿意在签署本确认书之日起即日内撤销与甲市T房地产开发有限公司之间就上述房屋的一切买卖合同,无条件同意改由K国际贸易(上海)有限公司甲市分公司另行与甲市T房地产开发有限公司签署购房协议。3.日后有任何问题皆与甲市T房地产开发有限公司无关。”的确认书。

  四、法院判决

  法院经审理后判决:

  1、甲市T房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助K国际贸易(上海)有限公司甲市分公司办理甲市乙区A地XX项目A栋301号房屋的网签备案手续。

  2、甲市T房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内协助K国际贸易(上海)有限公司甲市分公司办理甲市乙区A地XX项目A栋301号房屋的产权登记手续,将该房屋产权办理至K国际贸易(上海)有限公司甲市分公司名下。

  3、驳回贺先生的全部诉讼请求。

  4、驳回龚某、K国际贸易(上海)有限公司甲市分公司的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼。本案虽系贺先生首先提起诉讼,要求T公司协助将涉案房屋登记至自己名下,但龚某与K公司亦对涉案房屋的归属提出主张,并提交了相应证据予以证明。所以本案的争议焦点实为涉案房屋的归属应当如何确认。

  从现有证据来看,2012年3月3日T公司与C股份有限公司签订的《甲市商品房认购书补充协议》和2012年3月12日龚某、贺先生共同签字确认的《申请》可以证明,涉案房屋系龚某首先以C股份有限公司名义认购,后申请改为了贺先生。而贺先生签字的2013年5月23日《确认书》则对涉案房屋实际出资人为龚某的事实进行了再次确认。结合涉案房屋购房款由龚某全部支付等其他事实,完全可以合理相信,涉案房屋购买时实际出资人为龚某,因其不符合购房条件,故借用贺先生名义签订了购房合同,龚某与贺先生之间构成借名买房关系。贺先生虽提交了2013年5月23日的《房屋协议买卖合同》复印件,并主张该协议是《确认书》签署的前提,但由于该合同并无原件可作对比,且龚某与K公司亦不认可,故对该《房屋协议买卖合同》的真实性难以认定,无法将其作为认定本案事实的依据。同时,从证据证明力大小的角度来衡量,本案中,龚某与K公司所提交的证据中,《甲市商品房认购书补充协议》、《申请》、《确认书》、购房款支付凭证等关键证据的真实性均为本案各方当事人所认可,主张证明的事实可以相互印证,完全可以合理相信涉案房屋购买时的实际出资人为龚某,而贺先生仅为涉案房屋购买的出名人;而贺先生主张其系涉案房屋的所有权人,为此所提交的证据与龚某、K公司所提交的证据相比,证明力明显不足,且贺先生无法对其中自相矛盾之处作出合理解释,故对于贺先生所提交的证据不予采信,对其所主张事实不予认定。

  本案现有证据足以证明,涉案房屋购买时的实际出资人为龚某,而贺先生仅为涉案房屋购买的出名人。鉴于龚某与K公司均表示,K公司已从龚某处受让了涉案房屋的权利,龚某不再向K公司主张任何权利,故龚某与K公司提出的请求确认涉案房屋实际购买人为龚某的诉讼请求,已无实际意义;但其要求T公司协助办理涉案房屋的登记手续,将涉案房屋过户至K公司名下的诉讼请求,具有事实和法律依据,应予支持。



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