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房改期间女儿借父亲名义购买房屋引发纠纷——北京房产律师

发布日期:2018-11-05 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告费女士起诉称:我于1993年12月出资购买了由K公司按照房改房制度出售的5门512号房屋(以下简称512号房屋)一套,并办理了房屋所有权证。后因父亲瘫痪卧床,为方便照顾父母,我向K公司申请将房屋调换至地势较低的房屋。经批准同意,我按照K公司要求交回512号房屋及产权证,K公司向我交付5号楼311号房屋(以下简称311号房屋),我居住至今。因K公司改制,暂停办理311号房屋产权证事项,后改制完成,但因房管交易中心原因,K公司未能给我办理产权证。为维护我的合法权益,只能请求法院判令:1、判令K公司协助我办理311号房屋过户手续,将房屋产权登记至我名下;2、诉讼费由K公司承担。

  二、被告辩称

  被告K公司答辩称:对费女士起诉事实没有异议,房屋原属我公司,分配给费女士父母,原为512号房屋,后因为身体原因调换。原房屋已办理房产证,换房时将房产证交回,更换至311号房屋。后费女士父母过世,因当事人家庭内部原因,房屋登记在谁名下未协商一致,费女士是否为唯一合法继承人不能确定,亦无法向权属登记机关提供公证文件,故房产证我公司无法协助办理,而我公司一直积极配合,房屋买卖合同已经签订并履行,现房屋确由费女士居住使用,无法过户原因并非我公司造成,请法院依法裁判,明确房屋权利人后,我公司方可予以协助。

  费某甲述称:我不同意费女士的诉讼请求。对房屋事实部分没有异议,因家庭内部对财产未进行处理,故无法办理房产证明。房产应为费女士、费某乙、费某甲父母所有,请求法院依法驳回费女士诉讼请求。

  费某乙提交书面意见称:同意费女士的诉讼请求。房屋为费女士出资购买,2006年4月28日达成家庭协议时,费女士已将协议内容告知我本人,本人当时明确表示同意,但因其他原因未能在协议上签字。后本人于2006年6月中旬母亲去世前半个月在口述书面材料上签字确认。

  三、法院查明

  法院经审理查明:费大叔与牛大娘原系夫妻关系,费某甲、费某乙、费女士系二人之子女。费大叔于2009年3月30日去世,牛大娘于2006年7月9日去世。

  512号房屋原系K公司分配给费大叔、牛大娘之房屋,经房改费大叔与单位签订《房屋买卖契约》,后费大叔、牛大娘、费某乙、费某甲、费女士家庭协商一致,同意由费女士出资购买,费女士向K公司交纳购房款。因费大叔、牛大娘身体原因,由费女士与K公司协调,将512号房屋交回K公司,并由K公司重新调换至311号房屋。现因费某乙、费某甲、费女士未达成一致意见,故K公司至今无法办理311号房屋产权证。

  另查明,2006年4月28日由牛大娘口述,贾某执笔对311号房屋如何分配书写以下内容:“我家住在XX村原12号楼,后又由于身体不好等特殊原因,又搬到了5号楼的3-1-1号住,在购房时,我争求了3个儿女的意见,长子费某乙说:‘我全家都在河北农村住,我不买这楼房。’次子费某甲说:‘我们很快要分房了,所以我们也不买这房’。两个儿子不买,闺女费女士说:‘他们不买,我买吧,不管怎么说爸爸和妈他们住的这房总得有人买呀。’所以就让闺女买了,就此而论,将来我们老俩口不在以后,房产权由女儿费女士来继承,任其处理。”在该书写内容处有执笔人贾某签字,费某甲、费某乙签字,并由牛大娘捺手印,由费女士持有保存。

  四、法院判决

  法院经审理后判决:被告K公司于本判决生效后七日内持相关手续前往房屋权属登记机关将5号楼311号房屋产权转移登记至费女士名下,费女士、费某乙、费某甲予以协助。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权分析认为:应当根据当事人的真实意思表示来确定民事法律行为的性质。本案诉争的311号房屋系由512号房屋调换所得,K公司与费大叔就512号房屋签订了房屋买卖合同,虽在调换房屋后未就311号房屋重新签订买卖合同,但双方之间仍存在房屋买卖合同关系。由于费大叔在办理产权登记前去世,家庭内部就房屋登记问题无法达成一致,导致本案诉讼的发生。故本案的争议焦点为:1、费女士主张办理过户登记手续的请求权基础能否成立;2、2006年4月28日书面材料的性质如何认定。

  首先,通过法院查明的事实,512号房屋的购房款由费女士支付,在换房时,由于311号房屋面积较小,多交的购房款亦向费女士退还。费某甲虽认可购房款系费女士交纳,但不认可为费女士出资,主张费女士系受父母委托。对此,费某甲并未提供充分证据证明,所以不予采纳。故可以推定费女士支付了诉争房屋的购房款,且各方当事人均认可诉争房屋一直由费女士实际居住使用,因此费女士与费大叔之间系借名买房合同关系。按照正常的程序,费女士可以在K公司将311号房屋登记至费大叔名下后要求费大叔履行过户的义务,但在费大叔去世后,合同履行出现障碍。K公司对此表示在费大叔家庭内部确定将311号房屋登记在谁名下后,可以办理过户手续。故上述障碍实际为费大叔子女之间对于311号房屋的权属争议。

  其次,2006年4月28日的书面材料不具备遗嘱的形式要件,故并非是遗嘱。但费某乙、费某甲均在该书面材料上签字确认,说明二人对书面材料所反映事实的认可,即家庭内部协商一致同意由费女士以费大叔的名义购买512号房屋,由费女士出资购买,上述书面材料系费大叔各子女之间就财产分配达成的协议。后虽调换至311号房屋,但并不影响费某乙、费某甲放弃权利的效力。现费大叔、牛大娘已经去世,协议约定情形已经成就,费女士依据协议应享有311号房屋相关权利。

  综上,基于费女士与费大叔之间存在借名买房合同关系,费女士主张过户的债权请求权基础是存在的,费某乙、费某甲对于该事实是知情并同意的,故在费大叔去世后,费女士有权要求K公司以及费某乙、费某甲协助其办理房屋产权证手续。



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