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借名买房合同纠纷——北京房产律师

发布日期:2018-11-01 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告蒋某起诉称:我和被告于2012年4月相识。交往期间我和被告约定:由我出钱,以被告名义购买位于甲市乙区XX街道XX高速公路东侧XX小区3栋别墅一栋。随后,我支付了首期购房款及办理产权过户的相关费用,并为以被告名义在银行办理的按揭提供担保,按月还款。2012年12月,我和被告因感情不和而分手,被告认可以我名义购房的事实,也同意将上述房产变更到我名下,但在办理过程中被告以种种理由拖延至今。为了维护我的合法权益,特向法院提起诉讼,请求判令:被告将位于乙区XX街道XX高速公路东侧XX小区3栋X房产产权过户给我。

  二、被告辩称

  被告高先生答辩称:1、原告诉称的与事实不符,涉案房屋是我出资购买,2012年12月3日我和卖方褚谋签订甲市二手房买卖合同,并经甲市公证处进行公证,我按照购房合同的约定支付首期款,办理产权过户手续、银行抵押贷款手续,办完所有的购房手续后,我于2013年1月4日聘请K建设集团进行装修,同时按时支付了房屋物业、按揭贷款等各项费用,我购房的材料真实,手续齐全,涉案房屋系我100%全资购买。2、涉案房屋无论实际上还是名义上都是我所有,不存在原告诉称的借名购房的事实。

  第三人答辩称:我同意在清偿完毕涉案房产抵押贷款本息,并在涉案房产注销抵押登记的情况下进行过户。

  三、法院查明

  法院经审理查明: 2012年4月,原、被告认识并于一个多月后确定男女朋友关系。2013年7月,原、被告分手。2012年12月3日,褚谋和被告高先生签订《甲市二手房买卖合同》,约定褚谋将位于甲市乙区XX街道XX高速公路东侧XX小区3栋第1-3层X号房屋转让给被告,建筑面积为304.66平方米;房屋转让价款为人民币10,832,384元,本合同签订时被告向褚谋支付定金人民币200,000元,其余款项的付款方式为一次性付款,被告应当于2012年12月10日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。原、被告主张上述合同仅为备案合同,为了避税褚谋与被告签订了阴阳合同,但原、被告均未提交买卖双方签订的真实意思表示的合同。原、被告在庭审中确认涉案房产购房时的实际转让价款共计人民币13,500,000元,其中包括定金人民币100,000元,除定金外的首期款人民币1,500,000元,按揭贷款人民币11,900,000元。

  2012年12月6日,被告(抵押权人/借款人)与第三人(抵押权人/贷款人)签订了合同号为《房屋抵押贷款合同》,约定为购买上述涉案房产第三人向被告发放贷款人民币11,900,000元,贷款期限为2012年12月13日起至2042年12月13日止,还款方式为按月等额还款。原、被告以及第三人在庭审中确认:截至2014年9月15日已经偿还本金人民币267,099.9元、利息人民币1,214,348.88元、罚息人民币2,236.93元,且2014年7月-9月期间的贷款本息人民币212,485.78元是原告直接支付给第三人的。

  2012年12月5日,涉案房产过户登记在高先生名下。

  2013年7月31日,原、被告签订《房屋申明协议》,上述协议相关内容载明如下:在限购政策的影响下,原告因个人投资需要于2012年12月借被告之名,购买了位于XX小区二期房产;原告已经于2012年11月通过个人卡号及关联卡号转出房产首期款及过户费至被告账户,原告为该房产的完全实际出资人,另原告将不定期向被告支付涉案房产所需月供款以及相关的其他所有费用;原告享有该物业实际所有权下的全部处分和使用权,被告作为名义产权人,需无条件配合原告处分和使用涉案房产所需的相关手续;被告未经原告允许,不得进行任何处分涉案房产(包括任何损害原告实际权利人)的行为,否则被告需向原告赔偿因此受到的全部损失及所有法律后果;涉案房产不论以任何价格出售,全部购房款应归原告所有;本协议有效期至被告脱离名义产权人为止。原告主张双方是基于借名买房事宜签订的上述《房屋申明协议》;被告主张被告是为了隐匿其与唐女士的夫妻共同财产而与原告签订的上述《房屋申明协议》,被告提交了(2014)深宝法民一初字180号案件的民事起诉状和应诉材料,唐女士诉至法院请求确认涉案房产为夫妻共同财产,该案正在审理过程中。另,唐女士在诉状中称其与被告于2003年5月15日登记结婚,且双方从2005年起分居至今。

  原告主张被告仅为借名买房的名义所有权人,被告拒绝将涉案房产过户登记至原告名下,故原告现诉至法院,请求被告将涉案房产过户登记至原告名下。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告蒋某应于本判决发生法律效力之日起五日内向第三人XX商业银行(中国)有限公司甲市分行清偿《房屋抵押贷款合同》中约定的贷款本息;

  2、被告高先生、第三人XX商业银行(中国)有限公司甲市分行应当于上述贷款本息清偿之日起三日内办理位于甲市乙区XX街道XX高速公路东侧XX小区3栋房产(房产证号50××07)的注销抵押登记手续;

  3、被告高先生应当在办理完毕上述注销抵押登记手续后三日内将上述房产过户登记至原告蒋某名下。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案属于房地产买卖合同纠纷。关于原、被告之间的其他经济往来的认定。1、关于被告主张的借款人民币1,600,000元。靳律师认为,首先2012年11月2日客户回单(载明原告向高先生转账人民币1,600,000元)中“转入或其他指示”一栏虽然写明为“借款”,但被告未提交借条等证据予以佐证;其次客户回单中并未注明借款用途,因此无法排除是属于被告向他人借款支付首期款后,原告将上述款项支付给被告用于归还上述借款即原告间接支付首期款的情形;再次从2012年10月12日向卖方褚谋支付定金的事实可知,原告于2012年11月2日向被告支付的1,600,000元在购买涉案房产的合理期间内。2、关于被告主张的2013年4月至2013年10月期间的代付货款人民币470,000元、2012年2月18日起截至2012年10月15日期间的代付货款人民币570,000元、2013年2月2日至2013年7月24日的借款人民币4,690,000元。靳律师认为,被告未能提供其支付了2013年4月至2013年10月期间的代付货款人民币470,000元、2012年2月18日起截至2012年10月15日期间的代付货款的支付凭证; 3、关于被告主张的年薪人民币360,000元。靳律师认为被告未能提供劳动合同、社保清单证明其主张的劳动关系以及工资数额,且根据被告提交的台港澳就业证载明被告的工作地址显示的被告劳动关系的相对方亦并非原告,故被告主张原告2013年2月2日至2013年7月24日期间应按年薪人民币360,000元向其支付工资不予认可。

  关于原告主张的其向被告支付涉案房产款项的认定。1、结合原告提交的证据,原告直接向被告支付的款项以及直接向卖方褚谋支付的款项共计人民币3,610,000元,且上述款项的支付时间均在涉案房产定金、首期款以及其他相关款项的合理支付时间内。2、关于原告主张的房屋基建费人民币100,000元。因原告提交的补制客户回单载明收款人为唐某甲,被告对此不予确认,原告亦未提交证据证明唐某甲与房屋基建的关系,故对原告该主张不予支持。3、关于原告主张的部分装修费用人民币1,500,000元,因原告仅提交了曹某出具的收据,未能提供支付凭证等证据予以佐证,故对原告该主张无法进行核实。4、关于原告主张的交易服务费人民币1,828元、公证费人民币14,399元,因原告仅提交了发票,且发票中载明的付款人名称为高先生,原告未能提交支付凭证等证据予以佐证,故对原告该主张无法进行核实。5、各方当事人均确认2014年7月-9月期间的贷款本息人民币212,485.78元是原告直接支付给第三人的,对此予以确认。

  原告主张其借用被告的名义购买了涉案房产,根据本案查明的事实,原、被告以签订《房屋申明协议》的形式对上述情况进行了确认,且被告主张截至2014年9月15日涉案房产支出费用为人民币3,506,227.01元[定金人民币100,000元+首期款(除定金外)人民币1,500,000元+2014年9月15日已经偿还按揭贷款本金人民币267,099.9元、利息人民币1,214,348.88元、罚息人民币2,236.93元+装修费用人民币400,000元+营业税、个人所得税和印花税共计人民币11,918.3元+公证费人民币10,623元],而根据法院认定的原告支付款项的情况,原告已经在合理期间内超额向被告支付了被告主张的涉案房款的相关款项,进一步印证了《房屋申明协议》中关于原告为购买涉案房产的实际出资人的事实。另,涉案房产尚未装修好,不存在居住情况,被告主张涉案房产一直由其管理,原告对此不予确认,靳律师认为被告作为涉案房产的登记所有权人,被告提交的发票和催缴通知书中注明的缴款人为被告并不能证明被告的上述主张,故对被告该主张无法予以确认。综上,对原告关于借名买房的主张予以支持。结合原告以及抵押权人的相关主张,为保证涉案房产能够办理过户登记手续,法院判令应当先由原告清偿涉案房产的抵押贷款本息,被告协助办理注销抵押登记手续后,被告再将涉案房产登记过户至原告名下,涉案房产办理注销抵押登记以及过户过程中所产生的费用由原告自愿承担。



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