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北京房产律师:如何确认借名买房关系?

发布日期:2018-10-29 责任编辑:admin
导读

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了...

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告佟先生起诉称:牛先生是我舅舅,因为我没有购房指标,所以牛先生以其名义帮我购买了XX区XX厂前XX胡同的一间10平米的房子。涉案房屋交易价格66万元,我向刘女士支付了房款42万元,剩余24万元由牛先生支付给刘女士。牛先生支付给刘女士的24万元,实际是牛先生与我母亲继承我姥爷的遗产后,我母亲的份额在牛先生手中,所以牛先生用我母亲应该继承的24万元交了涉案房屋的购房款。现牛先生已将涉案房屋出售,鉴于甲市房价不断上涨,且诉争房屋在甲市的中心地段,所以我要求牛先生将卖房款交付于我,所以请求法院判令:1、要求二被告向我支付卖房款120万元;2、诉讼费由二被告承担。

  二、被告辩称

  被告牛先生答辩称:原告与我之间不存在借名买房关系,涉案房屋购买总价66万元,我自己本人支付了24万元,剩下42万元是我向原告借款支付的,该房屋实际付款人应为我。购房合同为我与刘女士签订,购房手续均为我办理,房产证办理后也由我保管,购房后房屋实际使用人也是我,原告从未在涉案房屋居住,截止起诉原告根本不知道房屋地址及房屋产权转移的情况。从以上内容可以看出,刘女士所出售的房屋,从房源的寻找,房款的交付,房屋的交接,房屋产权的登记以及房屋的占有使用人均为我,原告仅依据我向其借款42万元就主张是涉案房屋所有人没有任何法律依据。同时我从未有代原告购买涉案房屋的意思表示,我国物权法第十七条规定,不动产权属登记证书,是权利人享有不动产物权的证明,刘女士所出售的房屋,购买人为我,且登记在我名下,所以该房屋与原告无关。其二,原告要求我支付卖房款无法律依据,我出售的是自有房屋,所以该款项与原告无关。其三,原告所诉的本案案由为房屋买卖合同纠纷,与本案不是同一法律关系,综上,请求法院判决驳回原告诉讼请求。

  被告刘女士辩称:我在2011年左右将位于甲市XX区X胡同的平房一间出售给牛先生,这个房子我买了10天就卖给了牛先生,所以具体房号我已经记不清了。当时原告并没有购买本案房屋的资格。我只与被告牛先生发生涉案房屋的买卖,原告并不是涉案房屋的购买人,原告只是代牛先生支付了部分房款。我认为原告与牛先生是债权关系,与我无关。我与牛先生的房屋买卖在2011年4月,至原告起诉已经超过了诉讼时效。希望法院驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:原告佟先生与被告牛先生是亲戚关系。佟先生主张其在2011年4月不具备购房资格,便借用其舅舅牛先生的名义,让牛先生帮其购买了被告刘女士所有的位于甲市XX区前XX胡同的平房一间,房屋总价款66万元,其通过转帐方式向刘女士支付购房款42万元,剩余24万元由牛先生支付给刘女士,牛先生支付给刘女士的24万元也是其母亲继承遗产的应得款项,该款项在牛先生处,所以牛先生用该款项支付了剩余24万元房款,其本人虽然没有直接参与买卖合同的签订及过户等相关手续的办理,但购得涉案房屋后,房产证一直由其保管,该房屋出租的租金收益亦归其所有,其对涉案房屋享有产权。牛先生于2014年前后从其手中取走了产权证书并将房屋出售,征得其同意。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告佟先生的诉讼请求。

  五、北京房产专业律师靳双权点评

  靳律师认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

  本案中,佟先生主张其与牛先生之间存在借名买房的合同关系,牛先生对此不予认可,佟先生应就其主张的事实尽到必要的举证责任,以证明借名买房关系的存在。

  佟先生主张其于2011年4月借牛先生的名义购买了平房一间,但未能提供该房屋的准确信息,也未提供证据证明双方之间存在借名协议,佟先生虽提供了其和刘女士的录音以及刘某的证言,以证明借名买房的事实,但录音中刘女士明确表示其将涉案房屋出售给牛先生,之所以收取佟先生的房款是因牛先生没有钱,佟先生和牛先生之间的事情与其无关,刘女士虽在录音中做出“他当时是说给你来着这房子,但他就是得瞒着他媳妇儿”的表述,但该表述并不足以说明佟先生和牛先生之间存在借名买房的关系;证人刘某证实的内容均为传言,没有其他直接证据佐证,对于该证言实难采信。针对购房款,佟先生主张66万元购房款为其支付,但其仅提供了支付42万元给刘女士的证据,根据双方当事人陈述,另外24万元购房款为牛先生所付,佟先生主张该24万元为牛先生保管的其母亲继承的其外公的遗产,但佟先生并未对此主张提交证据加以证明,因此,本院对佟先生主张支付全部购房款的主张,亦不能采信。佟先生主张其购得涉案房屋后,实际持有该房屋产权证书并收取租金收益,但佟先生并未就此提交证据加以证明。综合上述分析,靳律师认为,佟先生虽提供了向刘女士支付部分购房款的证据,但并未达到相应的证明标准,由于佟先生未就其诉讼请求所依据的事实尽到必要的举证责任,应承担举证不能的不利后果,对其主张的借名买房关系,无法认定。所以法院判决是正确的。



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